原告（反诉被告）臧传仁诉被告（反诉原告）李永权、第三人李昌焕、金明花房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

吉林省延吉市人民法院

民事裁定书

（2014）延民初字第3944号

原告（反诉被告）：臧传仁，男，汉族，个体工商户，现住延吉市。

被告（反诉原告）：李永权，男，朝鲜族，延边广播电视员工，现住延吉市。

第三人：李昌焕，男，朝鲜族，现住延吉市。

第三人：金明花，女，朝鲜族，现住延吉市。

原告（反诉被告）臧传仁诉被告（反诉原告）李永权、第三人李昌焕、金明花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，于同年10月28日依法组成合议庭，首次公开开庭进行审理。首次开庭时，原告（反诉被告）臧传仁及被告（反诉原告）李永权到庭参加诉讼。同年12月15日，本院复庭时，追加李昌焕、金明花为本案第三人，开庭时，原告（反诉被告）臧传仁，被告（反诉原告）李永权，第三人李昌焕，第三人李永权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）臧传仁诉、辩称：2014年7月24日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：由被告负责房屋的更名，违约金1万元。合同履行过程中，被告以该房屋不能过户为由，单方解除房屋买卖合同。原告认为，1.合同虽约定30日内应当将余款结清，但这应当有个前提，该房屋应当办理房屋过户手续，因该房屋属于回迁房屋，开发商无法办理房屋产权变更登记，因此原告就没有交付剩余的购房款，该责任应当在被告；2.被告确实给原告打过电话，但只是告诉原告诉争房屋过不了户的情况，问原告该如何处理。只要能过户，我现在将余款结清都可以。该合同不能履行系被告造成，故诉至本院请求判令：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告定金2000元；三、被告支付原告违约金1万元。

被告（反诉原告）李永权辩称：被告从未单方解除合同。被告经房主授权负责出售诉争房屋，2014年7月24日上午，原、被告在家见面洽谈房屋买卖事宜，洽谈期间，被告曾明确说明该房屋为回迁房，目前没有办理房屋所有权证，但原告说可以到开发商处进行更名。最终，双方达成协议，约定，被告以35万元的价格出售该房屋，原告先付定金2000元，并于30日内付清剩余房款，房款付清后交付房屋，更名费用由被告负担。同日，被告收取订金2000元。合同签订后，原告并未在合同期限内支付剩余房款，经被告多次电话催告，原告始终拒绝履行该合同，在此期间，也曾有人出价36万要购买该房屋，同时，由于原告的违约行为，增加了被告的售房成本，如2014年交纳的取暖费用等各项费用，故被告（反诉原告）李永权反诉至本院，请求判令：一、原告（反诉被告）臧传仁支付违约金1万元；2、本案反诉费用由原告（反诉被告）臧传仁负担。

第三人李昌焕、金明花陈述称：具体陈述内容与被告的答辩意见一致，并补充如下事实，该房屋系第三人李昌焕、金明花共有的房屋，房屋所有权证还没有下来，但正在办理中。被告经第三人李昌焕、金明花口头授权出售该房屋。原告买房时，曾与第三人李昌焕通过电话，第三人李昌焕向原告告知过该房屋没有房照，房照还没有下来，但原告称其知晓并曾购买过该情况的房屋。第三人李昌焕、金明花清楚被告卖房的事情。

原告臧传仁向本院提交的证据有：

1.原告臧传仁的身份证复印件一份，证明原告臧传仁的身份。

经庭审质证，被告及第三人李昌焕、金明花对该证据均无异议，本院予以采信。

2.合同书复印件一份，证明（1）2014年7月24日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：被告将X小区X号楼X单元X，面积为X平方米的房屋以35万元的价格转让给原告。原告先付给被告定金2000元，余额30日内付清，被告30日内给原告房屋，房屋更名由被告负责，屋内有沙发、电视柜、床、洗衣机、冰箱、两个空调、窗帘、一个投影仪均给原告，双方的违约金定为1万元；（2）被告不能办理该房屋的房屋产权变更登记，违反了合同约定的事实。

经庭审质证，第三人李昌焕、金明花对该证据无异议。被告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：对原告主张被告违反了合同约定的事实有异议，该房屋能够办理过户，就是需要时间，并且合同上没有约定何时办理房屋产权变更登记。本院认为：因被告及对第三人李昌焕、金明花该证据的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以采信。

被告李永权向本院提交的证据有：

1.被告李永权的身份证复印件一份，证明被告李永权的身份。

经庭审质证，原告及第三人李昌焕、金明花对该证据均无异议，本院予以采信。

2.通话详单复印件一份，证明2014年8月4日、8月12日，被告共给原告打过三次电话，要求原告交付剩余房款348000元的事实。

经庭审质证，第三人李昌焕、金明花对该证据无异议。原告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：被告确实给原告打过三次电话，但被告给原告打电话的意思是告诉原告该房屋的开发商办理不了过户手续的事情，向原告询问该怎么办好，原告要求按照合同的约定由被告支付违约金1万元。本院认为：因原告与第三人李昌焕、金明花对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。

3. 第三人李昌焕的居民户口本、房屋安置协议书、产权调换协议书、金山物业入住手册复印件各一份，证明（1）被告与第三人李昌焕之间系父子关系的事实；（2）被告有权出售争议房屋的事实。

经庭审质证，原告与第三人李昌焕、金明花对该证据均无异议，本院予以采信。

第三人李昌焕、金明花向本院提交的证据有：第三人李昌焕、金明花的身份证复印件各一份，证明第三人李昌焕、金明花的身份。

经庭审质证，原、被告对该证据均无异议，本院予以采信。

本院经庭审质证所采信的证据及当事人的法庭陈述，综合认定事实如下：

2014年7月24日，经李昌焕、金明花委托，李永权（甲方）与臧传仁（乙方）签订房屋合同书，约定：甲方将座落于X小区X号楼X单元X室，面积为X平方米的房屋以35万元的价格出卖给乙方；乙方先付定金2000元，余额30日内付清，乙方在30日内将该房屋给付乙方，房屋更名由甲方负责；该屋内的沙发、电视柜、床、洗衣机、冰箱、两个空调、窗帘、投影仪等均归乙方；违约金定为1万元。合同签订当日，臧传仁给付李永权2000元。

另查明，臧传仁与李永权在签订诉争房屋买卖合同时即知晓该房屋系李昌焕、金明花委托李永权出售的事实。

本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告签订诉争房屋买卖合同时，即知晓该房屋系第三人李昌焕、金明花委托被告出售，因此，应认定该合同直接约束原告与第三人李昌焕、金明花，且原、被告均未举证证明该合同只约束原、被告双方。经本院庭审向原、被告双方释明后，原告坚持向被告主张权利，故对原、被告的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百三十九条的规定，裁定如下：

一、驳回原告臧传仁的起诉；

二、驳回反诉原告李永权的起诉。

本诉案件受理费50元（原告臧传仁已预交50元），反诉案件受理费25元（反诉原告李永权已预交25元），退还原告臧传仁50元，退还反诉原告李永权25元。

如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　吴东俊

审　判　员　　崔　仑

助理审判员　　金　贤

二〇一五年三月十五日

书　记　员　　金英美