原告杨荣玉与被告延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）、第三人林士龙之间房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

(2015)延民初字第427号

原告：杨荣玉，男，汉族，吉林长江房地产开发有限公司职员。

委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。

被告：延吉三星房地产开发有限公司。

法定代表人：夏振兴，董事长。

第三人：林士龙，男，汉族，无职业。

委托代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。

原告杨荣玉与被告延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）、第三人林士龙之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法适用普通程序，因被告三星公司下落不明，本院于2015年3月14日向被告三星公司公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，于2015年6月17日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高延波，第三人的委托代理人韩圣兰到庭参加了诉讼。被告三星公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2009年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以341930的价格购买被告开发建设的延吉市艺苑花园8号楼3单元1202号房屋。后原告将房款交付给被告，但被告至今未按合同履行义务，故诉至法院，要求确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，并将延吉市艺苑花园8号楼3单元1202号房屋交付给原告。

被告未到庭答辩亦未向本院提交答辩状。

第三人述称：原告与被告之间签订的合同与第三人无关，第三人对此并不知情。2006年9月26日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，并对该房屋占有使用至今，应为诉争房屋的合法所有人。

本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：

证据1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；

证据2.《商品房买卖合同》及收据复印件各一份，证明原告购买了诉争房屋，并交付了购房款；

证据3.物业费、电梯费、垃圾费、水费的交款凭证复印件四张，证明原告已经取得诉争房屋并交纳了2009年至2015年的物业相关费用。

被告未向本院提交证据。

第三人为证明自己的主张，向本院提交的证据有：

证据1.第三人的身份证复印件一份，证明第三人的诉讼主体资格；

证据2.《房屋买卖合同》及收据复印件各一份，证明第三人于2006年9月26日与被告签订《房屋买卖合同》，购买诉争房屋的事实；

证据3.物业收费明细表复印件一份，证明在延吉市乐园物业公司登记底账中显示诉争房屋的业主为第三人；

证据4.供暖费用发票复印件一份，证明诉争房屋的供暖费一直由第三人交纳，第三人为诉争房屋的占有使用人；

证据5.国家电网延边供电公司机打发票复印件17张，证明诉争房屋的电费一直是由第三人交纳，第三人为诉争房屋的占有使用人。

经庭审质证，第三人对原告提交的证据1无异议，本院予以采信。对原告提交的证据2的真实性无异议，对证明主张有异议，认为第三人对原告与被告之间签订的买卖合同并不知情，且原告系于2009年2月6日与被告签订的购房合同，而第三人系于2006年9月26日与被告签订的购房合同，第三人购房时间在先，且已实际占有使用诉争房屋。本院认为，原告提交该份证据证明其购买了诉争房屋并交纳房款，通过该份证据，可以证实原告的证明主张，本院予以采信。对原告提交的证据3的真实性无异议，对证明主张有异议，认为该份证据不能证明原告占有使用诉争房屋，物业公司不应在明知诉争房屋系第三人所有的情况下，收取原告的物业费及其他费用。本院认为，该份证据可以证明2009年至2015年的物业费、电梯费、垃圾费、水费系由原告交纳，但原告并未提交其他证据对其占有诉争房屋的主张予以佐证，仅以此证明诉争房屋由原告占有使用，不能成立。原告对第三人提交的证据1无异议，本院予以采信。对第三人提交的证据2的真实性无异议，对证明主张有异议，认为是合同中加盖是合同章，且原告对第三人与被告之间的买卖关系不清楚。本院认为，被告在合同中加盖合同章，可以认定第三人与被告之间存在房屋买卖合同关系，对该份证据，本院予以采信。对第三人提交的证据3的真实性无异议，对证明主张有异议，认为该份证据不能证明第三人的证明主张。本院认为，该份证明不能证明第三人的证明主张，本院仅对该证据的真实性予以采信。对第三人提交的证据4、5的真实性无异议，对证明主张有异议，认为从该证据中看不出是否是本案诉争房屋。本院认为，该两份证据可以证实为诉争房屋，但由于第三人并未提交其他证据对其占有诉争房屋的主张予以佐证，仅以此证明诉争房屋由第三人占有使用，不能成立。本院仅对该份证据的真实性予以采信。

本院根据庭审质证采信的证据并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：

延吉市艺苑花园小区系被告开发建设，并由第三人为其提供屋面及外墙保温材料。后因被告无力支付材料款，经双方协商，被告以其尚未建成的房屋（现延吉市艺苑花园小区8号楼3单元12层2号房屋）一套，按照282982元的价格抵顶其拖欠的材料款。双方于2006年9月26日签订《房屋买卖合同书》，并由被告为第三人出具收据。2009年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，约定被告将诉争房屋出售给原告，房屋总价款为341930元的。签订合同后，原告将购房款交付给被告，并由被告为其出具收据。当日，双方到延吉市房产管理局办理了登记备案。2013年，延吉市乐园物业公司将诉争房屋的钥匙交付给原告。原告交纳了诉争房屋2009年至2015年的物业费、电梯费、垃圾费、水费，并对诉争房屋进行装修。后第三人向国家电网延边供电公司交纳了诉争房屋2013年2月至2014年12月的电费。在原告装修房屋过程中，第三人更换了房屋钥匙。现诉争房屋装修尚未完成，无人居住。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。被告因拖欠第三人材料款，遂与第三人协商，以诉争房屋抵顶材料款并与第三人签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效；而原、被告之间签订的《商品房买卖合同》亦系双方当事人的真实意思表示，两份合同均合法有效。第三人虽主张被告已向其交付房屋钥匙并将房屋租赁给案外人居住，但未提交相关证据予以证明，对该主张本院不予支持。而原告的房屋钥匙系从延吉市乐园物业公司处取得，而非被告直接向其交付，故可以认定，原告及第三人均未从被告处领受诉争房屋。现原告已对诉争房屋进行了装修，可以认定原告已对诉争房屋实际占有，第三人在原告装修房屋过程中擅自更换房屋钥匙，不能证明其已对房屋实际占有。且原告与被告签订合同后对诉争房屋办理了登记备案，第三人与被告之间签订的《房屋买卖合同》现已履行不能，第三人可依据其与被告之间签订的《房屋买卖合同》，另行主张债权。对原告提出的要求确认其与被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，并由被告向原告交付诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告杨荣玉与被告延吉三星房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》有效；

二、被告延吉三星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告杨荣玉交付延吉市艺苑花园小区8号楼3单元12层2号房屋。

案件受理费6400元，公告费600元（原告已预交7000），由被告延吉三星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判长　　张念德

审判员　　刘　瑶

审判员　　姜慧娟

二○一五年八月三日

书记员　　付红娜