赵亮与潘永祥、徐艳芳返还原物纠纷二审民事判决书

吉林省四平市中级人民法院

民事判决书

（2015）四民一终字第247号

上诉人（一审被告）：赵亮，男，1970年1月9日生，满族，个体工商户，住吉林省伊通满族自治县。

委托代理人：张鸿雁，吉林省伊通满族自治县法律援助中心律师。

被上诉人（一审原告）：潘永祥，男，1964年4月15日生，汉族，个体工商户，住吉林省伊通满族自治县。

委托代理人：杨广仓，吉林首辅律师事务所律师。

委托代理人：李新春，吉林崇明律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：徐艳芳，女，1966年12月29日生，汉族，个体工商户，住吉林省伊通满族自治县，系潘永祥妻子。

委托代理人：李新春，吉林崇明律师事务所律师。

上诉人赵亮因与被上诉人潘永祥、徐艳芳返还原物纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院2015年4月14日作出的（2015）伊环民初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理本案并依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人赵亮及其的委托代理人张鸿雁，被上诉人潘永祥、徐艳芳及其二人的共同委托代理人李新春、潘永祥的委托代理人杨广仓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

潘永祥、徐艳芳一审诉称：因通榆县璟阁房地产开发有限责任公司伊通分公司（以下简称开发公司）拖欠案外人李成哲建楼沙料款，该公司将在建的部分楼房抵顶给李成哲。2012年6月18日，我经李成哲手在开发公司购买茗人府邸小区10号楼8单元602室（以下简称602室）的房屋及10号楼3号车库（以下简称3号车库），为此双方签订了商品房买卖合同，支付了购楼款和车库款，合计369582元。2015年1月8日办理了房屋所有权证书。但在2012年年末楼房建成后，赵亮却从物业手中拿走该楼房的钥匙并占有了原告的房屋，经多次交涉，被告拒不迁出房屋和车库。故诉请法院判令赵亮返还我购买的房屋及车库。

赵亮一审辩称：我长期给开发商供应沙料，因拖欠沙料款，该楼和车库早已在完工前就已顶帐给我，但没有做手续。为此，我才从物业拿走楼房及车库的钥匙，并交纳了20000多元的入住费用。至于李成哲欠潘永祥钱的事，无权处分我的房屋。所以我没有侵权，也不同意返还房屋及车库。

一审法院认为：潘永祥通过购买的方式取得争议楼房和车库的物权，并取得了房屋所有权证书，该所有权证书是权利人享有该不动产物权的证明。潘永祥取得不动产物权后，依法享有对该财产的占有、使用、收益、处分的权利。赵亮虽辩解称房屋及车库先于潘永祥已抵债给自己，但未提供任何的证据加以证明，且不动产物权的取得和变动应以登记为生效要件，赵亮与出卖方系债权、债务关系，可另行主张权利。故赵亮并未取得争议楼房的所有权，其占有该房屋系侵权行为。赵亮提交的交纳入住费用等证据，只能证明其占有争议不动产的事实，其辩解主张不成立，对潘永祥的诉讼主张予以支持。遂判决：被告赵亮于判决发生法律效力后10日内将伊通镇人民大路茗人府邸10号楼8单元602室及10号楼3号车库返还给原告潘永祥。案件受理费3419元（已减半）由被告赵亮负担。

赵亮上诉称：我与开发公司是长期合作关系，开发公司用所建房屋及车库抵债给我。潘永祥与案外人李成哲系借贷关系，李成哲冒用我的名义私自将房屋更改到潘永祥名下，潘永祥并未实际交款，双方属于恶意串通损害我的利益，该行为应被撤销或解除。请求二审撤销原判后依法改判或发回重审。

潘永祥、徐艳芳二审答辩称：赵亮的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审维持原判。

本院查明：2012年6月8日，潘永祥经案外人李成哲手在开发公司购买602室的房屋及3号车库，潘永祥与开发公司就602室房屋签订了商品房买卖合同，就3号车库由开发公司向潘永祥出具商品房预售收据。潘永祥于2015年1月8日对602室办理了房屋所有权证书。该602室及3号车库原为开发公司用于抵顶赵亮的工程款房屋，但双方未就602室办理买卖或以物抵债等相关手续，开发公司向赵亮出具了3号车库的商品房预售收据。房屋及车库建设完成后，由赵亮向开发公司交纳了入住的相关费用，并实际占有该房屋及车库至今。

本院认为：当事人对不动产请求返还原物则应以对不动产具有物权作为前提。在本案中，潘永祥通过签订买卖协议的方式购买了602室并办理了房屋产权证，赵亮所提供的现有证据不能认定潘永祥与案外人李成哲存在恶意串通的情形，应认定潘永祥对该房屋具有合法的所有权，其请求赵亮返还原物应予支持。但对于潘永祥请求返还的3号车库，因其只取得了该车库的商品房预售收据，并未办理买卖手续及进行产权登记，故潘永祥对该3号车库仅享有债权而非物权。由此，潘永祥对3号车库请求返还原物的请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十二条、第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2015）伊环民初字第57号民事判决；

二、赵亮于本判决发生效力后三十日内将茗人府邸小区10号楼8单元602室房屋返还给潘永祥、徐艳芳；

三、驳回潘永祥的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计10257元，由赵亮负担6233元；由潘永祥、徐艳芳负担4024元。

本判决为终审判决。

审判长　　董　岩

审判员　　赵文涛

审判员　　田永利

二0一五年九月二十五日

书记员　　肖　瑾