万晓峰与邵妍、第三人薛焕振案外人执行异议一审民事判决书

通化市二道江区人民法院

民事判决书

（2015）二民初字第77号

原告万晓峰，男，汉族，白山市人，无职业，住白山市八道江区。

被告邵妍，女，汉族，通化市人，通化市铭邦小额贷款公司负责人，住通化市二道江区。

委托代理人谭洪利，辽宁恒睿律师事务所律师。

第三人薛焕振，男，无职业，白山市人，住白山市江源区。

原告万晓峰与被告邵妍、第三人薛焕振案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，经公开开庭进行了审理。原告万晓峰、被告邵妍的委托代理人谭洪利、第三人薛焕振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2013年6月28日原告与第三人薛焕振签订房屋买卖协议，协议约定第三人薛焕振以615万元的价格将位于白山市江源区的三处房屋（权证号分别为江源房权证江JQ字第160***、112***、112***号）卖给原告。因该三处房屋已被第三人用于在靖宇县农村信用社贷款的抵押，双方协商将部分购房款直接划到靖宇县农村信用社扣收贷款的账户。2013年6月27日原告向靖宇县农村信用社指定的扣款账户（户名王延顺）划款565万元，替第三人薛焕振、其妻迟玉娟、其兄薛焕利偿还了贷款。同时还向薛焕振支付了50万元现金。第三人将用于抵押的房产证取回并交给原告，并将房屋交给原告。因三处房屋以用于出租，原告接收房屋后，分别与三个承租人重新签订了房屋租赁合同，但因薛焕振无钱支付交易税，双方未办理房屋过户手续。2014年12月2日通化市二道江区人民法院作出裁定，将上述房屋查封。原告已向二道江区法院提出执行异议，法院裁定驳回了执行异议。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行查封扣押冻结财产的规定》（法释(2004)15号)第十七条规定，法院应当撤销查封裁定，解除该三处房屋查封，停止执行。并由被告承担全部诉讼费用。

被告邵妍辩称，原告以向二道江区人民法院提供的房屋买卖协议作为提起诉讼的理由和根据，不应得到人民法院的支持。理由1、该买卖协议不符合交易规则，本案执行和保全的三处房屋是分别独立的房照，而原告出具的买卖协议书只是一份，有买卖双方作弊的嫌疑和其他原因；2、协议第四条写明“四个月内”办理房屋过户手续。而在邵妍提出诉讼保全时，上述房屋并没有办理过户手续及其他抵押、查封情况；3、原告提供的付款凭证证明其代偿贷款金额只能证明原告为第三人支付了借款本息，不能证明原告据此具有对房屋享有所有权；4、根据邵妍庭前收集的证据表明，原告支付的615万元，是原告与第三人之间的民间借贷关系，双方签订的房屋买卖协议只是借款抵押凭证，不是买卖的真实意思表示。长达一年半时间没有办理过户手续足以证明被告邵妍说法成立。另外依照《物权法》规定未办理过户登记手续不受法律保护，应驳回原告诉求。

第三人薛焕振辩称，争议的三户房屋是卖给原告万晓峰了。我收的50万元现金，余款转账还款了，总计615万元。我收的钱用于投资矿业了。房卖完我拿不出过户的税钱所以没有办理过户。

根据原告起诉、被告答辩本庭认为如下事实双方没有争议：本案争议的房屋是坐落在白山市江源县育林街一委，户名薛焕振，共三户。房屋面积分别是944.58平方米、449.82平方米、458.75平方米；产证号分别为江源房权证江JQ字第160909号、第112496号、第112498号。通化市二道江区人民法院钢城法庭在办理被告邵妍诉第三人薛焕振三件借款合同纠纷案件时2014年12月下达三份民事裁定书（2014）二钢民初字第334号、第335号、第337号，分别对三户争议房屋诉讼保全予以查封。原告万晓峰在本院执行邵妍诉薛焕振案件时于2015年1月28日向本院提出执行异议，本院2015年2月3日裁定驳回执行异议。原告万晓峰2015年3月17日向本院提起案外人执行异议诉讼。

本案原、被告双方主要争议焦点是：原告万晓峰主张要求人民法院解除对争议房屋的查封、停止执行的请求是否应予支持？

针对本案主要争议焦点原告主张，争议房屋是我花615万元购买的。买卖房屋双方有协议。因为过户手续费由薛焕振承担，但薛焕振一直说没钱，所以就没有办理过户手续。我认为我钱交了，我本人常年不在白山市，房屋交给薛焕振帮我打理。

对此主张原告提供如下证据：

1、提供工商银行个人业务凭证，证明：原告万晓峰账户汇入户名王延顺565万元，时间2013年6月27日。

被告对此质证意见对证据真实性无异议。收款人不是第三人薛焕振，凭证上没有公章。

原告提供《房屋买卖协议》一份，证明：薛焕振将坐落在白山市江源区育林街一委房权证号江JQ字第112498号、112496号、160909号房屋建筑面积1853.15平方米地产土地使用证号062500410、062500049面积302.80平方米、477.75平方米房地产出卖给万晓峰。总价款615万元。万晓峰在四个月内办理过户手续，薛焕振承担过户的全部费用。如有违约承担上述房款的双倍的赔偿责任。买卖房屋前期房租由薛焕振已收取，合同到期后租金由万晓峰收取，重新签订租赁合同。2013年6月28日。

被告对此质证意见对证据真实性有异议。三处房屋是分别独立的房照，买卖协议应分别订立，一份协议不符合交易规则。

3、提供三户房租户的租赁协议三份，证明：万晓峰有门市屋一套，租给乙方使用，租期一年，租金一万元一次性给付。2014年9月20日签订两份，乙方分别是李静、顾殿华；另一份协议是万晓峰车库300余平方出租给乙方做三轮车库存放，自2014年11月30日至2016年1月20日，租金每月800元一次性交付。乙方刘福秋，签订时间2014年11月30日。

被告对此质证意见对证据真实性有异议。法院查封时仍是薛焕振收房租的。原告向法院执行局提出执行异议是薛焕振仍在三户房屋中其中一户房屋居住。

第三人对上述证据无异议。

针对本案主要争议焦点被告主张，原告万晓峰与第三人薛焕振存在借贷的债务关系。而且615万元购买1853平方米房屋明显低于市场价，争议房屋又没有办理过户手续，原告主张争议房屋是其购买的不能成立。人民法院查封、执行是正常行为，原告请求应予驳回。

对此主张被告提供以下证据：

1、提供第三人薛焕振在2014年7月17日向铭邦小额贷款公司提交的第三人欠款明细负债表，证明：第三人薛焕振欠万晓峰1200万元。证明万晓峰与第三人是债务关系。

原告对此质证意见是负债表与我没有关系。

第三人薛焕振对此质证签名是我签的，不是我提供的，表是我们内部转账的，全部是虚账。

2、提供第三人薛焕振向铭邦小额贷款公司提供的三处房屋评估价值10192325元，证明：原告万晓峰取得房屋明显低于市场价。

原告对此质证意见是不认可这个评估报告。

第三人薛焕振对此质证意见无异议，是第三人提供的。

被告提出申请，要求人民法院对房屋承租户进行调查。

1、本院调查承租户李祥凤证实：租的房是薛老大的，有租赁协议，每年交一次房租10000元。没听说房子卖了，房子这么大怎么卖，整体的房照。

原告对此质证有异议。证人说的不对，不是整体房照，每户都有单独房照。

被告对此质证无异议。

第三人对此质证这个房户租我家房屋有七、八年了，是老户。我去年去她家，问有没有协议，但她家一直没有找到。

2、本院在江源县农业局调取的房屋租赁合同，证明：甲方薛焕意，乙方李祥凤，甲方将位于城墙街道附近(三岔子兽医站斜对过）一处门市房租赁给乙方李祥凤，年租金1万元，每年4月26日前支付全年租金。……2015年4月26日签订。

原告对此质证有异议。认为薛焕意没有权利签此合同。

被告对此质证无异议。

第三人对此质证意见这是无效合同，我不知道这事。

审理查明事实与本庭认为如下事实双方没有争议一致。

本院认为，原告万晓峰主张购买第三人薛焕振的三处房屋，双方签订了买卖协议，协议约定四个月内办理过户手续，但截止本院查封争议房屋时三处房屋并未办理过户手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”以此规定本院查封的三处争议房屋未发生物权转移。原告万晓峰要求本院撤销查封裁定，解除该三处房屋查封，停止执行的请求本院不予支持。另本院在审理被告邵妍与第三人薛焕振借款合同纠纷一案时，已向薛焕振送达诉讼保全裁定书，对争议的三户房屋予以查封，薛焕振没有提出房屋已出卖的事实。且本院调查承租户证明第三人薛焕振及其家人在2015年4月仍将争议的房屋对外出租是事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》解释第三百一十一条规定“案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，原告万晓峰所提供的证据除买卖协议书外其他证据均不能证实原告与第三人存在房屋买卖关系，原告万晓峰对其主张证据不足，其请求本院不予支持。综上判决如下：

驳回原告万晓峰的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告万晓峰承担。

如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院.

审　判　长　　姜云涛

审　判　员　　闫金康

人民陪审员　　马丽杰

二0一五年七月十六日

书　记　员　　霍俞伯