李立与马书明、第三人朱忠宇，李业房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

长春市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）朝民初字第2022号

原告李立，女，住长春市朝阳区。

委托代理人于平，男，住址同上。

委托代理人于淼，系吉林衡丰律师事务所律师。

被告马书明，男，住吉林省榆树市双井乡新民村。

第三人朱忠宇，男，住长春市朝阳区。

第三人李业，男，住长春市朝阳区。

原告李立诉被告马书明、第三人朱忠宇，李业房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于平、于淼；被告马书明；第三人朱忠宇、李业均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告李立诉称，2015年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将自有房屋长春市朝阳区门市房出租给被告，租期5年，从2015年5月1日-2020年5月1日。房租一年两期给付，每6个月付一次，第一次在每年的5月5日前付125,000.00元，第二次在每年的11月5日前付125,000.00元。如超期5日未付租金，则属于违约，本合同将自动解除，被告应退出房屋。合同签订后，被告未按约定支付房屋租金，故原告有权要求解除合同及要求被告退出租赁房租。另合同还约定，被告在承租期间未经原告允许严禁转租、转借、转让他人使用房屋，否则原告有权无条件收回租赁房屋、立即终止合同、不退还剩余保证金。而被告未经原告允许自行将房屋转租第三人，其应承担赔偿原告经济损失的责任。故请求判令1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告及第三人迁出租赁的房屋。2.判令被告支付截止2015年5月5日拖欠原告的租金75,000.00元及利息（利息从2015年5月6日起按人民银行同期贷款利率计算给付至款项付清时止）。3.判令被告向原告支付从2015年5月6日起至实际迁出租赁房屋时止的租金（数额以合同约定为准）。4.诉讼费用由被告承担。

被告马书明辩称，被告从2002年起开始租赁原告的房屋用于经营浴池，2015年5月1日系续签的租赁合同。2014年后因锅炉改造导致浴池经营不下去，所以被告在征得原告口头同意的情况下将房屋分别转租给两个第三人。现拖欠75,000.00元属实，原告到法院起诉被告后，被告就一直找原告协商续交租金及增加一部分租金及被告现无其他生活来源，生活比较困难，只能依靠转租的租金维持生活等事宜，而原告一直不与被告协商，所以未能续交拖欠的租金。现不同意解除房屋租赁合同，要求给原告增加租金后继续履行合同。

第三人朱忠宇、李业述称，与被告签订租赁合同时不知道原、被告之前的事情。2014年先租了房屋的一部分，半年中经过观察该房屋没有任何纠纷，且被告表述说房主（原告）常年在外地，租赁房屋由被告管理，故在2015年5月份与被告之间进行了第二次租赁，将承租了全部房屋。故第三人是善意租赁房屋，合法经营，知情能力有限，请求法院依法进行调解。

经审理查明，1996年11月20日，原告李立与长春市房地产投资开发公司签订了《商品房购销合同》，原告以200万元的价格购买了长春市房地产投资开发公司开发的位于朝阳区门市房（本案涉诉的租赁房屋）。2002年起被告租赁原告的上述房屋用于经营浴池。2015年5月1日，原、被告之间续签了《房屋租赁合同书》一份。约定：“原告将在朝阳区，约700平方米门市房租给被告，年租金250,000.00元。租期5年,从2015年5月1日-2020年5月1日,房租一年分两次给付,每6个月付一次,第一次应在每年5月5日前付125,000.00元,第二次应在每年11月5日前付125,000.00元，如超期5日不付租金，属于被告违约，本合同将自动解除，被告应退出原告房屋。合同期满后双方合作无异议，可续租。被告未经原告允许严禁转租、转借、转让他人使用，否则原告有权无条件收回房屋，立即终止合同，并不退还剩余租金等”。合同履行期间，2014年11月20日和2015年4月4日，被告将承租原告的租赁房屋转租给第三人李业和朱忠宇，转租的租金每年560,000.00元。对于转租的事实，被告称经过原告口头同意，对此原告不予认可，被告未能提供相应证据。另被告截止2015年5月5日尚欠原告租金75,000.00元（第一次租金为125,000.00元，被告交付50,000.00元,尚欠75,000.00元）。2015年6月30日,原告以被告违约为由来本院提起了民事诉讼。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应予遵守。现被告未按合同约定期限交齐租金且未经原告同意自行转租房屋，其行为属于违约行为，应承担民事责任。原告有权根据合同约定要 求解除租赁合同，要求被告交付拖欠的租金及相应经济损失。被告辩称转租房屋经原告口头同意，因其未能提供相应证据加以证明，原告又不予认可，故对被告此项主张不予支持。另被告提出将租赁房屋扩建装修花费较多费用也有损失的辩解，因被告将租赁房屋扩建装修是为其转租所为，且其事先并未征得原告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，故由被告自行承担其支出的费用。由于合同解除后租赁房屋应还给原告，原告有权要求被告及第三人将占用的房屋腾出，并支付逾期腾房占有使用费，标准可按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条二款、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告李立与被告马书明于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告马书明、第三人朱忠宇、李业于本判决生效之日起十日内将位于朝阳区租赁房屋返还给原告李立；

三、被告马书明于本判决生效后十日内向原告李立支付2015年5月5日起至2015年11月5日房屋租金75,000.00元并支付利息（利息从2015年5月6日起按人民银行同期贷款利率计算给付至款项付清时止）；

四、被告马书明于本判决生效后十日内按每日684.93元标准支付原告李立2015年11月6日至返还租赁房屋之日使用费。’

如果被告马书明未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,050.00元，由被告马书明承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审　判　长　　许　斌

审　判　员　　张亚军

人民陪审员　　季清萍

二○一五年十月十七日

书　记　员　　苏春梅