原告乾安县卓实物业管理有限公司诉原审被告石晓辉物业服务合同纠纷判决书

吉林省松原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）松民一终字第1019号

上诉人（原审被告）：石晓辉，女，1961年2月12日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。

委托代理人：温洪臣，男，1959年12月3日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。

委托代理人:项佰林，吉林剑虹律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:乾安县卓实物业管理有限公司，住所地乾安县职教中心小区。组织机构代码30783776-1。

法定代表人:蒋贵才，经理。

委托代理人:杨建微，吉林群兴律师事务所律师。

原审原告乾安县卓实物业管理有限公司诉原审被告石晓辉物业服务合同纠纷一案，乾安县人民法院作出（2015）乾民初字第736号民事判决后，石晓辉不服原审法院判决提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人石晓辉的委托代理人项柏林，被上诉人乾安县卓实物业管理有限公司法定代表人蒋贵才以及委托代理人杨建微到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

乾安县卓实物业管理有限公司原审诉称：石晓辉在原告管理的乾安县职教中心小区居住，原告公司根据业主的要求，并征求业主同意，物业费按每月0.8元/平方米、维修公积金每月0.2元/平方米收取。被告住宅面积为92.64平方米，2015年物业费未支付。经原告向被告收取，被告拒绝支付，造成物业公司不能正常经营，影响正常交纳物业费住户的生活。故呈诉，请求保护原告的合法权益。

石晓辉原审辩称：1、原被告间没有形成物业服务合同关系，原告没有权利向被告主张物业费；2、原告主张的物业费过高，没有法律依据，根据小区现状应该0.30元每平方米收取物业费；3、原告主张0.20元每平方米物业维修资金没有法律依据；4、原告在小区租赁停车位收取的停车费应当折抵业主的物业费。另外，我不认可业主代表，未成立过业主委员会，业主委员会需要到社区备案。

原审法院经审理查明，乾安县卓实物业管理有限公司于2014年7月28日成立，其服务期限范围在2014年7月28日至2034年7月27日，服务资质等级为三级。石晓辉系乾安县职教中心小区的业主，居住于该小区4单元502室，建筑面积为92.64平方米。原告因被告2015年未按时交纳物业相关费用诉至本院要求被告交纳物业费889元、维修公积金222元，共计1111元，并交纳滞纳金240元。原告当庭提交物业管理服务合同复印件8页、物业收费细则一份、征求意见函一份，证明其已经与被告协商物业管理服务费标准。被告称原告要求交纳的物业费标准过高，三级物业服务资质收取物业费的标准为每月0.5元/平方米-0.7元/平方米，对维修公积金的收费项目不予认可，因为原告没有收费许可证，被告表示并不知道与原告签订物业管理服务合同的刘晓川是原告所称的业主委员会主任。

原审法院认为，原告与刘晓川签订物业管理服务合同，称刘晓川系业主委员会主任，但被告不予认可，原告没有举证证明刘晓川系业主委员会主任，此物业管理服务合同的效力处于待定状态。原告的服务资质为三级，应该按照三级服务资质收取物业费用，原告收取物业费的标准应最高定为每月0.7元/平方米。原告虽未办理物业收费许可证，但实际已经在乾安县职教中心小区进行物业服务几年，原被告双方已经形成事实上的物业服务合同关系，因此被告应当交纳物业服务费，由于原告不具备收取维修公积金的主体资格，对原告要求被告交纳维修公积金的诉讼主张本院不予支持。对于原告主张，要求被告交纳滞纳金240元于法无据，故本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

被告石晓辉于本判决生效之日立即给付原告乾安县卓实物业管理有限公司物业费人民币778.18元（0.7元/平方米×92.64平方米×12个月）。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告负担人民币25元，退回原告人民币25元。

石晓辉上诉称，上诉人主张物业费没有合同依据。被上诉人提交的物业管理合同没有上诉人的签字，相关的合同条款对于上诉人没有约束力。原审判决按照0.7元支付物业费没有任何依据，应依法改判。根据《吉林省物业管理办法》第四十六条规定普通住宅服务收费实行政府指导价。根据相关的标准，上诉人的小区以及被上诉人的资质物业费不能超过0.45元每平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案上诉人在小区内出租车位的收入，应当折抵上诉人应交物业费。小区内出租车位应当属于全体业主所有，应当折抵上诉人应交的物业费。综上，请求按照0.5元标准支付物业费并且判决被上诉人按照出租车位的费用折抵物业费。

被上诉人乾安县卓实物业管理公司答辩称，有物业合同为证，收取的物业费不超过收费标准，车费不能抵顶物业费，因为停车产生相应的垃圾，我们收取的是垃圾清运的费用。

经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。另查明乾安县职教中心小区建筑面积约6900㎡，物业公司服务人员3人。按照0.5元收取物业费每年收取物业费总额约为4万元，0.7元标准收取物业费每年为5万余元。

本院认为，上诉人石晓辉对于原审法院判决其承担缴费义务并未提出异议，仅对缴费标准提出上诉。经审查物业公司在为小区大理石地面硬化后对于业主进行意见征询，将物业费提升1元/㎡，石晓辉对此同意并签字确认，视为对于收费标准予以认可。现物业公司对整个小区提供物业服务，小区绝大多数业主已经缴纳物业费，上诉人作为小区业主之一，在享受物业服务后，应当承担缴纳物业费的义务。关于给付标准问题，《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，原审法院综合小区的业主总数、收费总额以及各项支出的费用情况考虑，结合物业公司三级资质，参照吉发改收管联字【2014】982号规定确定物业费收费标准为0.7元并无不当，上诉人上诉主张0.5元收费标准并没有明确的事实和法律依据，上诉理由不能成立。关于上诉人提出停车费抵顶物业费的上诉理由，根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业可以根据业主委托提供物业合同约定以外的服务项目，服务报酬双方约定。本案中物业公司在对于小区进行规划后，按照业主的停车情况收取卫生费，上诉人享受停车服务并且已缴纳相应费用，应当视为对缴费行为的认可，在没有提供证据证明收费行为违法情况下单纯以停车服务费抵顶2015年物业费的上诉理由不成立。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人石晓辉负担。

本判决为终审判决

审　判　长　　孙世雁

审　判　员　　魏　巍

审　判　员　　徐　芳

代理审判员　　于　航

代理审判员　　陈洪林

二〇一五年十月十八日

书　记　员　　李　林