(15）1241杨东志判决书

吉林省松原市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)松民一终字第1241号

上诉人（原审被告）：吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司，住所：吉林省乾安县医院西侧，组织机构代码55978549-4。

法定代表人：于金业，经理。

委托代理人：郭万林，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：赵永丰（曾用名赵永峰），男， 1965年10月29日出生，汉族，无职业，现住吉林省乾安县。

被上诉人（原审原告）：赵丹，女，1985年2月18日出生，汉族，无职业，现住吉林省乾安县。

委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。

原审第三人：杨东志，男，1993年11月22日出生，汉族，无职业，现住吉林省乾安县昆池街54委，身份证号码×××。

上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司（下述简称宏利乾安分公司）与被上诉人赵永丰、赵丹，原审第三人杨东志房屋拆迁安置合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院于2015年8月24日作出（2015）吉乾民初字第1182号民事判决。上诉人宏利房产乾安分公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏利乾安分公司的委托代理人郭万林、被上诉人赵永丰、赵丹及其委托代理人毕文明到庭参加诉讼。原审第三人杨东志经法庭传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。

原审原告赵永丰、赵丹诉称：二原告系父女关系。2010年9月30日，赵永丰与公主岭长青房地产开发有限公司（下述简称长青房产公司）签订了《房屋拆迁调换协议书》，协议约定：原告将私有产权的128.68平方米的房屋交付长青房产公司开发建设芙蓉小区，建成后给予赵永丰回迁住宅、底商、车库等共计470平方米。协议签订后，长青房产公司于2010年10月3日将此项目转让给宏利乾安分公司，由宏利乾安分公司行使协议约定的权利，并履行协议约定的义务。因签订拆迁协议书时，建筑图纸没有完成，所以当时没有明确回迁房屋的具体位置。直到2014年6月22日，赵永丰和赵丹与宏利乾安分公司又签订了3份《芙蓉小区商品房认购协议书》，由宏利乾安分公司为赵永丰和赵丹开具了全额房款的交款收据，但实际赵永丰和赵丹并没有向宏利乾安分公司交付楼款，只是通过这种方式确定回迁房屋的位置。其中一份《芙蓉小区商品房认购协议书》是由赵丹与宏利乾安分公司签订的，确定回迁的位置为芙蓉小区1期7栋号7单元501室，建筑面积为93.25平方米。之所以由赵丹与宏利乾安分公司签订这份协议书，赵永丰是想将这栋房子给予赵丹，将来房子办理产权过户登记时，直接办理到赵丹名下。现在二原告到宏利乾安分公司咨询回迁事宜时，发现宏利乾安分公司已经将芙蓉小区1期7栋号7单元501室另行出售给本案第三人杨东志。二原告与宏利乾安分公司理论，宏利乾安分公司不予理睬，故诉至法院，请求依法判令宏利乾安分公司将回迁房芙蓉小区1期7栋号7单元501室交付给赵永丰。

原审被告宏利乾安分公司辩称：我公司不同意二原告的诉讼请求，我公司与二原告签订的协议没有生效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：2010年9月30日赵永丰与长青房产公司签订了《房屋拆迁调换协议书》，协议约定：赵永丰将私有产权为128.68平方米的房屋交付长青房产公司拆迁，长青房产公司给予赵永丰回迁470平方米的楼房。在2015年6月22日，赵永丰与宏利乾安分公司协商后达成协议：就赵永丰与长青房产公司签订《房屋拆迁调换协议书》事宜由我公司承担，我公司给赵永丰和赵丹开具3套《芙蓉小区商品房认购协议书》，其中赵永丰一套、赵丹两套。但同时约定赵永丰必须在2015年6月25日前将其与长青房产公司签订的《房屋拆迁调换协议书》交到宏利乾安分公司经理于金业处，如赵永丰到期不交回协议，我公司给二原告开出的3套《芙蓉小区商品房认购协议书》无效。协议达成后，原告没有履行约定的交付义务。综上所述，二原告与我公司之间签订的《芙蓉小区商品房认购协议书》是附条件才能生效的合同，现所附条件不能满足，合同不生效。二原告请求我公司履行协议、交付房屋无请求权基础。依据《民法通则》第62条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事的法律行为在符合所附条件时生效”的规定，请求法院依法驳回赵永丰、赵丹的诉讼请求。

原审第三人杨东志辩称：我认为赵永丰、赵丹与宏利乾安分公司的协议是无效的，宏利乾安分公司已经将房子卖给我，我们签订了《芙蓉小区商品房认购协议书》，我已经交付了17万楼款。

原审法院审理认定：赵永丰、赵丹为父女关系。2010年9月30日，赵永丰与长青房产公司签订了《房屋拆迁调换协议书》，协议约定：原告将私有产权的128.68平方米的房屋交付长青房产公司开发建设芙蓉小区，建成后给予赵永丰回迁住宅、底商、车库等共计470平方米。协议签订后，长青房产公司于2010年10月3日将此项目转让给宏利乾安分公司，由宏利乾安分公司行使协议约定的权利，并履行协议约定的义务。因签订拆迁协议书时，建筑图纸没有完成，所以当时没有明确回迁房屋的具体位置。直到2014年6月22日，赵永丰和赵丹与宏利乾安分公司又签订了3份《芙蓉小区商品房认购协议书》，由宏利乾安分公司为赵永丰和赵丹开具了全额房款的交款收据，但实际赵永丰和赵丹并没有向宏利乾安分公司交付楼款，只是通过这种方式确定回迁房屋的位置。其中一份《芙蓉小区商品房认购协议书》是由赵丹与宏利乾安分公司签订的，确定回迁的位置为芙蓉小区1期7栋号7单元501室，建筑面积为93.25平方米。之所以由赵丹与宏利乾安分公司签订这份协议书，赵永丰是想将这栋房子给予赵丹，将来房子办理产权过户登记时，直接办理到赵丹名下。同日赵永丰应宏利乾安分公司要求，单方出具一份协议，协议约定：赵永丰与长青房产公司签订的产权调换协议书在2014年6月25日前交到宏利乾安分公司经理于金业处，如到期不交回协议，宏利乾安分公司与赵永丰、赵丹所签订的3套《芙蓉小区商品房认购协议书》无效。现宏利乾安分公司已将本案争议的芙蓉小区1期7栋号7单元501室出售给第三人杨东志，总价款33万元，杨东志向宏利乾安分公司交款17万元。杨东志向本院提交其与宏利乾安分公司签订《芙蓉小区商品房认购协议书》的日期为2014年5月16日。后经本院查明，双方签订《芙蓉小区商品房认购协议书》的真实日期为2015年1月10日。现在芙蓉小区一期7号楼并未验收完毕。

认定上述事实的证据有：

（1）赵永丰、赵丹提供《房屋拆迁调换协议书》复印件

一份；编号为0000158号《芙蓉小区商品房认购协议书》复印件二份；《动迁转让协议书》复印件一份；交款收据复印件一份；证人周某某的当庭证言；（2）宏利乾安分公司提供赵永丰、赵英霞签署《协议》复印件一份；编号为0000111、0000158、0000159、0000161号《芙蓉小区商品房认购协议书》复印件各一份；赵永丰、赵丹为宏利乾安分公司出具的收据复印件一份；（3）杨东志提交《芙蓉小区商品房认购协议书》复印件一份；交款收据复印件一份。

原审法院认为：赵永丰作为被回迁人与公主岭长青房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁调换协议书》合法有效，长青房产公司将开发地块转让给宏利房地产开发有限公司乾安项目部后，由宏利乾安分公司与赵永丰继续履行《房屋拆迁调换协议书》，则宏利乾安分公司作为拆迁人应对赵永丰等被拆迁人按照协议约定进行妥善安置。对于赵永丰、赵丹与宏利乾安分公司签订的三份《芙蓉小区商品房认购协议书》，虽然形式上为商品房买卖合同，却不存在房屋买卖的事实，双方真实意思表示是为了确定赵永丰回迁房屋的位置及面积。比照“误载不害真意”规则，双方对赵永丰回迁房屋的位置及面积的确定是合法有效的。同理对于赵永丰应宏利乾安分公司出具的《协议》，双方的真实意思是防止赵永丰、赵丹依据《房屋拆迁调换协议书》及《芙蓉小区商品房认购协议书》向宏利乾安分公司重复主张权利，故只有出现赵永丰、赵丹向宏利乾安分公司重复主张权利的情形，才能导致双方签订的《芙蓉小区商品房认购协议书》无效。而本案中双方已经对签订《芙蓉小区商品房认购协议书》的目的进行了说明，只是确定赵永丰回迁房屋的面积及位置，这种情况下，二原告已经没有依据《房屋拆迁调换协议书》及《芙蓉小区商品房认购协议书》重复主张权利的可能，故被告认为双方签订的《芙蓉小区商品房认购协议书》无效的抗辩理由不能成立。对于乾安县宏利分公司又将争议房屋出售给第三人杨东志，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条明确规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故赵永丰作为被拆迁人应优先于第三人杨东志取得争议房屋，第三人杨东志商品房买卖合同的目的不能实现，可另案诉讼主张权利。对于争议房屋应交付给赵永丰还是赵丹问题，赵永丰、赵丹及宏利乾安分公司均认可被拆迁房屋的所有权人为赵永丰，当初赵永丰让赵丹代替赵永丰与宏利乾安分公司签订《芙蓉小区商品房认购协议书》，目的是要将房屋赠与给赵丹，以及在办理房屋产权登记时直接将争议房屋变更到赵丹名下。根据我国房地产税收法律规定，赠与房屋需要缴纳契税等税种，如果房产证直接变更到赵丹名下，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失。现赵永丰、赵丹均要求将争议房屋交付给赵永丰，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条的规定,判决：被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司在芙蓉小区1期7栋号7单元501室竣工验收合格后将该房屋交付原告赵永丰。案件受理费人民币100元，退还原告赵永丰、赵丹人民币50元，由被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司负担人民币50元。

宣判后，宏利乾安分公司不服，以“2014年6月22日，宏利乾安分公司与赵丹签订的《芙蓉小区商品房认购协议书》因赵丹未实际交款以及所附交回原《房屋拆迁调换协议书》的条件赵永丰未履行而不具备法律效力”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。

二审认定事实与一审认定事实一致，应予确认。

本院认为：被上诉人赵永丰作为被拆迁房屋的权利人，与长青房产公司签订《房屋拆迁调换协议书》实质为赵永丰取得的安置补偿权益，是被拆迁物物权的转化，应当受到法律的特别优先保护。长青房产公司将开发地块的权利让与宏利乾安分公司，宏利乾安分公司、赵永丰重新签订《芙蓉小区商品房认购协议书》（下述简称《认购协议书》），视为双方对让与行为的认可。本案争议房屋系赵丹代替赵永丰与宏利乾安分公司签订的1期7栋7单元5-1室《认购协议书》，原因关系亦是基于赵永丰享有的原房屋拆迁可调换安置权益，目的是确定“房屋准确位置”，系双方真意所在，即使未缴纳房款亦应遵循“解释先行于错误”规则，即双方为了交付房屋期间的合理信赖、交易安全，对履行《认购协议书》进行承诺。故应按照当时达成的合意确定法律行为内容。赵丹代替赵永丰签订《认购协议书》之日起即生效。另，赵永丰与（妹妹）赵英霞虽在宏利乾安分公司要求下签订《协议》，目的是为了防范赵永丰、赵英霞重复起诉的风险。二审审理中，赵永丰、赵丹明确表示“讲诚信、不重复起诉”，排除了宏利乾安分公司的不安。宏利乾安分公司认为赵永丰、赵英霞签订《协议》所附 “将原《房屋拆迁调换协议书》在6月25日前交到于金业处”的条件未成就而无效的上诉理由，因赵永丰、赵丹“保证”已消除了现实危险而不能成立。况且，宏利乾安分公司将争议房屋出售给杨东志的时间在《认购协议书》后，按照履行顺序赵永丰应优先于杨东志取得房屋所有权。至于杨东志与宏利乾安分公司签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，可另案诉讼主张权利。上诉人宏利乾安分公司的上诉理由因无充分有效的证据，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　于福桐

审　判　员　　邰伟莉

代理审判员　　邵国政

二○一五年十一月二十五日

书　记　员　　段贵斌