807号潘艳梅判决书

吉林省松原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）松民一终字第807号

上诉人（原审被告、反诉原告）：潘艳梅，女，1965年5月11日生，汉族，松原市人，现住北京市西城区。

委托代理人：孙岩，北京市西城区什刹海法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：松原市旭升房地产开发有限责任公司，住所前郭县前郭镇源江路，组织机构代码证79524919-1。

法定代表人：刘士军，系董事长。

委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。

上诉人潘艳梅因与被上诉人松原市旭升房地产开发有限责任公司（以下简称旭升开发公司）抵押合同纠纷一案，吉林省前郭县人民法院于２０１３年11月２0日作出（2013）前民初字第866号民事判决，潘艳梅不服，向本院提出上诉。本院审理后于2014年11月28日作出（2014）松民一终字第8号民事裁定，将本案发回前郭县人民法院重审。前郭县人民法院重审后于 2015年5月13 日作出（2015）前民重初字第 2 号民事判决，潘艳梅仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘艳梅及其委托代理人孙岩，被上诉人旭升开发公司的法定代表人刘士军及其委托代理人王照林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告（反诉被告）旭升开发公司一审诉称：2010年6月4日前潘艳梅用原告的旭升小区2号楼1-2层商企及地下室一层在吉林银行办理抵押贷款，该楼房登记在潘艳梅名下（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）。2012年3月19日旭升公司法定代表人刘士军与潘艳梅共同出具了证明，写明因旭升公司法定代表人刘士军有贷款不良记录，用旭升小区2号楼1-2层商企及地下室一层在吉林银行贷款400万元，所以把产权办理到潘艳梅名下。证明贷款与潘艳梅无关，实际用款人为刘士军，实际产权人为刘士军。同日又出具了情况说明，2010年1月29日，双方开始存在债务关系，刘士军用旭升地产2号楼1-2层商企抵押给潘艳梅，并把产权办到潘艳梅名下，在吉林银行办理贷款400万元由刘士军承担。该楼房登记在潘艳梅名下不是商品房买卖，是为贷款办理的抵押。旭升开发公司请求法院判决坐落于前郭县巴彦社区民知委旭升小区2号楼1-2商企及地下室一层（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）归旭升公司所有，潘艳梅立即将房产证照及土地使用权证前国用（2010）第072100222变更至旭升公司名下。

一审被告（反诉原告）潘艳梅一审辩称：旭升开发公司主张的楼房是其欠潘艳梅400万元钱，用争议楼房做价5197360元抵顶的。该楼房是潘艳梅的，不同意旭升开发公司的请求，请求驳回旭升开发公司的诉讼请求。

一审被告（反诉原告）潘艳梅反诉称：楼房抵押贷款400万元没有交给旭升开发公司，也没有交给刘士军，与他们无关，此款用于替刘士军偿还欠款。旭升开发公司在潘艳梅购买楼房前欠潘艳梅本息计400万元。旭升开发公司法定代表人刘士军不在松原时，潘艳梅借给旭升开发公司其它借款228000元，旭升开发公司向潘艳梅借款支付张鹤购房款及各项费用1317645.76元。截止2010年6月4日旭升公司欠潘艳梅各款项合计 2739415.64元，通过原告旭升开发公司办公室主任顾均借款10000元，以上合计8285061.4元，从中减去房屋价款5197360，旭升开发公司欠潘艳梅本金3087701.4元。旭升开发公司从借款之日至2015年1月28日止，借款期限5年，按照中国人民银行同期5年贷款利率6.15%的4倍计算利息为3797872.76元。综上，要求旭升开发公司偿还借款本息合计6885574.12元。

针对潘艳梅的反诉，旭升开发公司一审辩称：截止2010年6月4日旭升开发公司欠潘艳梅各款项合计2739415.64元，潘艳梅分多次在旭升开发公司支取80万元，旭升开发公司用两套商企及一套住宅（上述三套楼房已登记在潘艳梅女儿张鹤名下）抵顶潘艳梅欠款1939415.64元。其他借款旭升开发公司不认可，与旭升开发公司无关。另外旭升开发公司当时抵顶给潘艳梅的三套房屋价格是为了规避办理相关税费，并非实际价值的体现。现旭升开发公司与潘艳梅二人债务已结清。针对旭升开发公司的辩解，潘艳梅称，旭升开发公司所说的 2739 415.64元是旭升开发公司将争议的商企房做抵押从吉林银行贷款400万元之前，潘艳梅为旭升开发公司垫付款。潘艳梅在旭升开发公司2009年7月23日支取的利息款20万元是旭升开发公司以前欠款400万元的利息，不应在2739415.64元中扣除，2010年1月18日收到的10万元借据有瑕疵（上款系处是个洞）不能作为证据使用，与2739415.64元无关。潘艳梅对支取的其余50万元的真实性无异议。

经一审法院审理查明：2010年6月4日前旭升开发公司欠潘艳梅各款项合计2739415.64元，潘艳梅分多次在旭升开发公司支走80万元。2009年11月18日和2010年5月27日旭升开发公司与张鹤签订三套楼房买卖合同，楼房合同价款为 978678元，税费为305948.71元，合计1284626.71元，所有税费为张鹤所交，已办理产权登记。旭升开发公司用两套商企及一套住宅（上述三套楼房已登记在潘艳梅女儿张鹤名下）抵顶潘艳梅欠款。2010年1月18日旭升开发公司与潘艳梅签订房屋买卖合同，合同约定争议房屋价款为5197360元，2010年4月22日该房屋办理产权登记，登记在潘艳梅名下，为单独所有。2010年6月4日潘艳梅用争议楼房贷款400万元，未交给旭升开发公司，已偿还。

2013年8月8日潘艳梅用争议房屋为前郭县泓泽石油技术服务有限公司在大安市农村信用合作联社（牵头行、代理行）、前郭县农村信用合作联社（参加行）贷款设定抵押担保，潘艳梅与信用社签订社团抵押合同，抵押物评估价为14052000元。2013年8月9日办理的抵押登记，抵押权人设定为大安市农村信用合作联社，他项权证号为22030-19225，抵押期间为2013年8月8日至2016年8月5日。借款人前郭县泓泽石油技术服务有限公司（法人邹立强）与信用社签订人民币资金银（社）团贷款合同。贷款额度为920万元，其中代理行大安农联社承诺贷款额度500万元，参加行前郭农联社承诺贷款额度为420万元。2014年7月28日以二次顺位抵押的方式贷款195万元，宋权为他项权利人。潘艳梅于2012年8月21日在松原市中级人民法院起诉刘士军，要求偿还银行本金及利息，借款利息，后潘艳梅撤诉，松原市中级法院2013年5月28日作出（2012）松民二初字第70号民事裁定书。

一审法院认为：潘艳梅在2012年3月19日即已经办理了争议房屋产权登记后，又与旭升开发公司的法定代表人刘士军签署证明及情况说明，均反映争议的楼房的实际产权人为旭升开发公司。2012年8月21日潘艳梅向松原市中级人民法院起诉刘士军借款合同案，要求偿还借款本金及利息，即（2012）松民二初字第70号卷宗诉状中事实与理由部分载明，潘艳梅因刘士军资金周转困难，又有不良记录，刘士军将旭升地产2号楼1-2层商企“抵押”给潘艳梅，并办理产权登记，此为潘艳梅自认争议楼房为旭升开发公司所有的证据。旭升开发公司原经理助理顾均出具证言证实，旭升开发公司法定代表人刘士军当时在北京，争议楼房产权登记在潘艳梅名下是为了办理贷款，刘士军从北京回来后，双方签订了情况说明及证明。结合全案应认定旭升开发公司与潘艳梅争议的商企楼房是因抵押借款登记到潘艳梅名下，潘艳梅并没有取得争议楼房所有权，实际所有权人为本案原告旭升开发公司。原告旭升开发公司与潘艳梅间是抵押合同关系，在旭升开发公司与潘艳梅间债务结清后，潘艳梅应将争议房屋产权人变更为旭升开发公司。关于潘艳梅称2010年6月4日办理400万元贷款前，旭升开发公司欠其债务本息400万元的问题，潘艳梅仅提供了自己出具的20万元利息收据一枚，旭升开发公司否认此笔借款，潘艳梅又不能进一步提供证明存在400万元借款的证据，潘艳梅关于此主张，证据不足，不予确认。对潘艳梅辩解与旭升开发公司间用争议楼房抵顶此笔债务亦不予确认。双方对旭升开发公司欠潘艳梅 2739415.64元无异议。潘艳梅在旭升公司处支取80万元，其中有利息款20万元发生在双方认可的2739415.64元之前，所以此笔支款不能从2739415.64元中扣除，2010年1月18日潘艳梅收到的10万元借据有瑕疵，对此证据不予采信，所以可认定潘艳梅在旭升开发公司处支取500000元。潘艳梅称旭升开发公司通过顾均向其借款10000元，旭升开发公司否认，潘艳梅未提供证据证明与旭升开发公司有关，对此笔债务不予确认由旭升开发公司承担。潘艳梅称旭升开发公司向其借款交物业费20000元，2010年春节借款47000元，为旭升开发公司支付代理费41000元，旭升开发公司于2012年1月19日，2月22日各借款20000元，旭升开发公司在2012年12月10日及2013年1月28日的松原市中级人民法院的开庭笔录中认可，现旭升开发公司否认上述借款，旭升开发公司已在法庭认可，现旭升开发公司没有相反证据否认已认可的事实，故对潘艳梅的上述债权的主张予以保护。潘艳梅支付给顾均的工资80000元，旭升开发公司否认此款与其有关，潘艳梅未提供证据证明顾均的工资与旭升开发公司有关，故对潘艳梅主张此借款由旭升开发公司承担不予保护。2009年11月18日（两套）和2010年5月27日（一套）旭升开发公司抵顶给潘艳梅登记在张鹤名下的三套楼房，楼房合同价款为978678元，税费为305948.71元，三套楼房价款及税费合计为1284626.71元。应以合同中约定价款为准抵顶旭升开发公司的债务，税费由潘艳梅承担。对旭升开发公司辩解三套楼房抵顶欠款1939415.64元，旭升开发公司未提供证据予以证明，不予支持。潘艳梅提供证据2010年6月29日、7月9日刘士军出具的150万元、50万元收据，潘艳梅称此收据是向刘士军购买前郭镇哈萨尔广场附近的房屋，因房屋未交付，所以旭升开发公司欠被告潘艳梅房款。刘士军认可是其出具的收据，但否认钱款已交付。如果潘艳梅与刘士军间存在此笔债务关系，与旭升开发公司无关，潘艳梅应向刘士军个人主张权利。综上，旭升开发公司与潘艳梅间债权债务相互抵顶后，旭升开发公司尚欠潘艳梅1408737.64元。潘艳梅以对帐单为证据来证明双方借款利率为月息5分，但对帐单来源不清，旭升开发公司不认可。双方在借据中未约定利息。旭升开发公司应按中国人民银行同期贷款利率自潘艳梅主张权利（2012年8月21日）起支付利息。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条的规定判决：“一、原告松原市旭升房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还被告潘艳梅欠款本金1 408 737.64元及自2012年8月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至执行终结之日止的利息。二、坐落于前郭县巴彦社区民知委旭升小区2号楼1-2商企及地下室一层（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）的楼房归原告松原市旭升房地产开发有限公司所有；被告潘艳梅在原告松原市旭升房地产有限公司清偿其债务后，七日内协助原告松原市旭升房地产开发有限公司将坐落于前郭县巴彦社区民知委旭升小区2号楼1-2商企及地下室一层（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）的楼房产权证照及土地使用权证前国用（2010）第072100222变更至原告松原市旭升房地产开发有限公司名下。三、驳回原告松原市旭升房地产开发有限公司与被告潘艳梅的其他诉讼请求。案件受理费13800元，反诉费20680元，原告承担15600元，由被告承担18 880元。”

潘艳梅不服一审判决上诉称：一、上诉人认为一审法院对本案事实认定不清且认定事实错误，依据错误的事实认定所得出的结论必然是错误的，从而失去了公正判决的事实基础。(一)关于2009年9月25日之前被上诉人欠上诉人400万元是本案的事实，被上诉人在400万元欠款不能偿还的情况下，自愿用争议的房产抵偿给上诉人并办理了产权登记手续。到2009年9月25日被上诉人尚欠上诉人的借款本息合计400万元。上诉人与被上诉人在2009年9月25日签订了一份协议书。该协议约定被上诉人欠上诉人的400万元借款，再给被上诉人用三个月，到期后被上诉人如果不能偿还本金及利息，就用诉争的楼房抵偿上述借款。2009年12月25日三个月期限到期后，被上诉人仍无力偿还上诉人400万元借款的情况下，被上诉人与上诉人于2010年1月18日签订了《商品房买卖合同》，将诉争的楼房抵顶欠款出售给上诉人。（二）被上诉人的借款抵顶购楼房款后，还尚欠上诉人借款本息及借款支付被上诉人的费用等欠款未还清，依据法律规定应当予以偿还。在办理诉争议房屋房产权登记过程中，上诉人代替被上诉人向刘玉梅偿还了他项抵押款1537664元；在办理产权登记过程中又为被上诉人缴纳了应由被上诉人承担的各种税费（其中缴纳土地出让金53.5万元，垫付各种税款439696.64元，评估费35555元，交避雷针款5万元；原告还向被告借款一笔13万元，通过其办公室主任顾均借款一笔1万元；以上合计2740915.64元。在被上诉人不在松原时，上诉人代替被上诉人交物业费2万元；代被上诉人给被上诉人办公室主任顾均开工资8万元；代被上诉人向吉林信维律师事务所交纳律师费4.1万元；上诉人向被上诉人借款两笔，一笔4.7万元，一笔4万元（两个2万元）；以上均为被上诉人向上诉人借款支付相关费用合计228000元；上诉人购买张鹤名下多付的购房款1021322元；为办理三套房屋产权证，上诉人又为被上诉人支付各项应由被上诉人承担的税费338967.76元，以上被上诉人应当向上诉人返还1327270.71元。被上诉人向上诉人借款及借款支付相关费用296323.76元。再加上购楼之前被上诉人欠上诉人的400万元和被上诉人的其他借款及上述借款支付的费用合计是8296186.35元。被上诉人的楼房价款是5197360元，扣除楼房全部价款后，被上诉人尚欠上诉人本金3098826.35元；由此可以看出，无论从法律上还是事实上，上诉人都是诉争楼房的合法产权人，被上诉人已经丧失了拥有该诉争楼房的权利。所以，被上诉人无权要求上诉人为其办理房产过户手续。被上诉人从向上诉人借款及欠款时起至2015年1月28日止，借款期限5年计算，按照人民银行同期5年期贷款利率6.15%的4倍计算；即本金3098826.35元×利率6.15%×4倍×5年=3811556.41元；二、一审法院认定张鹤名下的三套房屋购房款折抵欠上诉人的欠款是错误的，张鹤名下三套楼房与本案无关，应另案处理。上诉人出资200万元给被上诉人，用于购买被上诉人的位于前郭县哈萨尔广场育才街育盛委（丘地号为C1-7）3号楼112、113室，建筑面积分别为93.18平方米和102.03平方米的两个商企楼，价款是200万元人民币，被上诉人给上诉人出具了购买上述两套房屋的收款票据两张；但上述两套房屋被上诉人以150万元抵押给张岩松，致使上诉人无法办理购买房产的产权登记手续，张岩松起诉到法院后，经松原市前郭县法院审理后，双方达成执行和解，将该房屋给张岩松，这样被上诉人又欠上诉人购房款200万元。这200万元被上诉人应当向上诉人返还。三、一审法院适用法律错误。本案案由是抵押合同纠纷，而不是确权纠纷，应当适用物权法、担保法的相关法律规定，而一审法院却判决将上诉人合法产权的房屋归被上述人所有，明显适用法律错误。本案既然是抵押合同纠纷，而诉争的楼房已经合法登记在上诉人名下，上诉人是合法的产权人，一审法院应当充分审理本案欠款事实，无需再行确权。按照双方在2009年12月25日签订的《协议书》约定，被上诉人自愿将诉争楼房以购买的方式抵偿给上诉人，并协助上诉人向政府有关部门办理了产权登记手续。诉争楼房已经通过合法的购买方式登记在上诉人名下，双方之间的买卖行为及登记手续不违反法律规定，应属于合法有效的行为，应当受到法律保护；该房屋登记程序合法，产权清晰，权属明确，无任何瑕疵及过错。《物权法》第十七条明确规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。被上诉人已经将诉争楼房出售给上诉人，已经丧失了产权人的资格。依法登记到上诉人名下，依据物权法的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”；对此法院应当依据物权法的规定驳回被上诉人的诉讼请求。因此本案一审法院适用法律错误。请求依法改判吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2015）前民重初字第2号《民事判决书》的判决；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

旭升开发公司答辩称： 一、上诉人妄称其通过合法购买的方式取得了本案争议商企楼房的物权，完全与事实相悖，不堪一驳。2012年3月19日被上诉人的法人刘士军与上诉人共同签署的“情况说明”及“证明”，已确凿佐证了如下两个基本事实：1.2010年4月22日为方便在吉林银行贷款，被上诉人同意将本案争议的商企楼房产权办理在上诉人名下，但实际产权人仍为被上诉人并由其享有所贷款项；2.在被上诉人还清所欠上诉人款项后，上诉人须将抵押贷款的商企楼房产权再过户至被上诉人名下。被上诉人系出于贷款的需要，才由上诉人将本案争议的商企楼房产权登记在其名下的。2012年8月21日上诉人以本案争议商企楼房作抵押所贷400万元。上诉人曾以被上诉人及法人刘士军拖欠借款为由诉至松原市中级人民法院。在该案诉讼时，上诉人在起诉状及庭审笔录中已自认本案争议商企楼房的实际产权人为被上诉人，系基于银行抵押贷款才将房屋产权登记在其名下的。本案原审上诉期间，上诉人亦承认不存在购买房屋的事实。二、关于本案争议商企楼房的抵押问题。从双方已确认的基本事实来看，如被上诉人偿清了上诉人垫付的款项，上诉人即失去了赖以侵占被上诉人旭升开发公司房产的唯一口实。在偿清所欠上诉人款项前，本案争议商企楼房不得更名过户至被上诉人名下，此是一层抵押意思表示。其次，被上诉人当年确曾同意以本案争议商企楼房作抵押在吉林银行予以贷款。基于此，2010年6月4日上诉人在吉林银行贷得400万元整，其一直用该笔贷款，并未按约交予被上诉人。现上诉人已自行偿清了吉林银行的400万元贷款本息，故该笔贷款的抵押亦随之灭失。第三，2013年3月被上诉人将上诉人诉至前郭县法院以确认本案争议的商企楼房物权，该案在一审审理期间，2013年8月8日上诉人又以本案争议商企楼房作抵押再次从大安市农村信用合作联社及前郭县农村信用合作联社贷920万元整。该抵押未经被上诉人事先同意或事后追认且物权不明，根本不具有法律效力。三、本案重审已解决了双方的债权债务问题，上诉人并无异议。本案重审期间，原审法院已查清了争议双方的债权债务关系，上诉人所提交的被上诉人法人刘士军出具的两张购房款“收据”（合计200万元整），现已查明，皆系案外人张岩松提起的（2011）前民初字第753号房屋买卖纠纷案审理期间，上诉人同其代理律师为了达到侵占法院查封房屋而恶意造假形成的，与被上诉人毫无关联。被上诉人确系本案争议商企楼房的所有权人，在偿清上诉人垫付的款项后，其应依法将该楼房产权证照（含土地证）更名过户至被上诉人名下并立即予以腾迁返还。现被上诉人认为自身诉求事实清楚、证据充分，恳请二审人民法院依法驳回上诉人的无理上诉。

经本院审理查明：2010年1月18日旭升开发公司与潘艳梅签订房屋买卖合同，约定旭升开发公司将其开发的座落于巴彦社区民知委商企楼1－2层，面积合计649.67价款为5197360元，出售给潘艳梅。2010年4月22日该房屋办理了产权登记，登记在潘艳梅名下。2010年6月4日潘艳梅用该楼房在吉林银行松原分行贷款400万元，此款由潘艳梅后已偿还吉林银行松原分行。

2009年11月18日和2010年5月27日旭升开发公司与张鹤（潘艳梅女儿）签订三套楼房(两套商企及一套住宅)买卖合同，楼房合同价款 978678元，已办理的产权登记，税费为305948.71元，由张鹤所交。张鹤未交付楼房价款，该楼位于巴彦社区民知委。

自2010年1月至2010年7月，旭升开发公司与潘艳梅之间发生多笔借款，对其中2010年1月21日13万元、2010年3月29日535000元、2010年4月12日5万元、2010年4月18日1万元、2010年5月27日35555元、2010年5月18日1500元、2010年4月20日439696.64元、2010年7月2日1500元、2010年4月9日1537664元、2010年7月5日475200元，旭升开发公司向潘艳梅借款合计2740915.64元。原审确认潘艳梅为旭升开发公司交物业费2万元、2010年春节借款4.7万元、为旭升开发公司代付律师费4.1万元、2012年1月19日、2月22日各借款2万元，

另查，2013年8月8日潘艳梅用民知委商企房屋（本案争议房屋）为前郭县泓泽石油技术服务有限公司在大安市农村信用合作联社、前郭县农村信用合作联社贷款设定抵押担保，潘艳梅与信用社签订社团抵押合同，抵押物评估价为14052000元。2013年8月9日办理的抵押登记，抵押权人设定为大安市农村信用合作联社，他项权证号为22030-19225，抵押期间为2013年8月8日至2016年8月5日。借款人前郭县泓泽石油技术服务有限公司（法人邹立强）与信用社签订人民币资金银（社）团贷款合同。贷款额度为920万元，其中代理行大安农联社承诺贷款额度500万元，参加行前郭农联社承诺贷款额度为420万元。2014年7月28日以二次顺位抵押的方式贷款195万元，宋权为他项权利人。

潘艳梅于2012年8月21日在松原市中级人民法院起诉刘士军，要求偿还吉林银行松原分行贷款本金400万元及利息，后潘艳梅撤诉，松原市中级人民法院2013年5月28日作出（2012）松民二初字第70号民事裁定书。

上述事实双方无异议，本院予以确认。二审期间双方均未提供新的证据。

本院认为：上诉人潘艳梅与被上诉人旭升开发公司存在多年的经济往来关系，2010年1月18日双方签订房屋买卖合同，并将争议的房屋过户到潘艳梅名下，无论是潘艳梅主张的因旭升开发公司向其借款，约定借款不能偿还时用房屋抵顶，还是旭升开发公司主张的用争议的房屋以潘艳梅的名义为旭升开发公司贷款，本案纠纷实质是抵押合同纠纷，其争议的焦点：1、民知委的商企房屋是潘艳梅主张的用2010年购房以前旭升开发公司欠款抵顶购房款，所有权人为潘艳梅，还是旭升开发公司主张为了贷款将房屋过户到潘艳梅名下，房屋所有人是旭升开发公司。2、旭升开发公司欠潘艳梅款的数额如何确定，过户到潘艳梅女儿张鹤名下的三套房屋本案是否应予一并处理。根据双方在一审中提供的证据，本院评判如下：

1、争议房屋的所有权人应是被上诉人旭升开发公司，上诉人潘艳梅主张是用2010年签订买卖合同以前旭升开发公司的欠款顶账证据不足。潘艳梅针对该主张，提供了2009年9月25日潘艳梅与旭升开发公司签订的协议书复印件、2010年1月18日双方签订的买卖合同及产权登记证实。旭升开发公司对存在400万元债务和协议书不予认可，潘艳梅未能提供协议书的原件和双方存在债务关系的相关证据，本院无法确认在双方签订买卖房屋合同之前存在400万元债务和用争议房屋抵顶的事实。而旭升开发公司主张是为了贷款才把房屋办到潘艳梅的名下，提供2012年3月19日潘艳梅与旭升开发公司法定代表人刘士军签订的《情况说明》和《证明》等证据，证明了双方签订房屋买卖合同，将争议房屋过户到潘艳梅名下的目的是为了向银行贷款。且潘艳梅在此次庭审中的主张与原审第一次的庭审答辩中意见，即“对被答辩人所述事实没有异议，对于被答辩人主张自己为诉争楼房的实际所有人也没有异议。但答辩人目前还不能向被答辩人返还此楼，原因正如被答辩人自己所说，被答辩人是为了让答辩人为其向吉林银行贷款，才将楼房变更到答辩人名下。答辩人也确实以此楼为抵押，向吉林银行为被答辩人贷款400万元，用于偿还被答辩人所欠他人的外债。被答辩人全部还清该还的欠款，答辩人会履行诺言，将诉争的楼房过户到被答辩人名下。”潘艳梅的代理人在辩论意见：“1、原告认可并确认其法定代表人刘士军与被告所签两份协议即情况说明和证明，对原被告双方都具有约束力，双方应当履行。2、这两份协议是附条件的合同，即双方债务关系结清之后办理过户手续。目前双方债权债务关系尚未结清，双方约定的条件没有实现，被告不能提前履行合同，所以被告不能向原告返还楼房。”相互矛盾。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。第七十四条规定诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。另外，双方签订争议房屋买卖合同并办理过户手续后，潘艳梅确实在吉林银行办理了400万元的贷款，但此款并没有交付旭升开发公司或者刘士军使用，而由潘艳梅实际使用后由潘艳梅偿还。此事实也证明了双方签订《情况说明》和《证明》的真实性。潘艳梅称此贷款没有交给旭升开发公司，却为旭升开发公司垫付了其他费用和偿还其他债务，如此事实成立，旭升开发公司应与潘艳梅之间存在债权债务关系，与争议的房屋无关。现在吉林银行贷款400万元已经还清，该房屋应归还旭升开发公司。

2、关于潘艳梅主张旭升开发公司欠款及张鹤名下房屋与本案无关问题。双方对原审认定旭升开发公司欠潘艳梅借款2740915.64元无异议，旭升开发公司应当偿还。原审确认潘艳梅为旭升开发公司交物业费2万元、2010年春节借款4.7万元、为旭升开发公司代付律师费4.1万元、2012年1月19日、2月22日各借款2万元，由旭升开发公司承担返还义务，旭升开发公司对此没有提出异议，本院予以确认。潘艳梅上诉称还为旭升开发公司垫付了其他费用，旭升开发公司不予认可，潘艳梅也未提供充分的证据，原审对此不予认定并无不当。潘艳梅以其女儿张鹤名购买的由旭升开发公司开发的位于民知委的三套房屋，潘艳梅未实际交付购楼款，原审中潘艳梅对旭升开发公司主张以此三套房屋顶欠款没有异议，现潘艳梅主张另行处理，理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，潘艳梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费34480元由上诉人潘艳梅负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　于福桐

审　判　员　　邰伟莉

代理审判员　　邵国政

二○一五年十一月二日

书　记　员　　段贵斌