通辽铁建房地产开发有限责任公司诉董双臣返还原物纠纷一审民事判决书

白城铁路运输法院

民事判决书

(2015)白铁民初字第11号

原告：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南办事处沈铁馨园小区1#楼2层201室。

法定代表人：白洁，男，系该公司总经理。

委托代理人：张国志，男，系该公司副经理。

委托代理人：汤长春，男，吉林金辉律师事务所律师。

被告：董双臣，男，汉族，1980年5月4日生。

原告通辽铁建房地产开发有限责任公司(以下简称：通辽铁建公司)起诉被告董双臣返还原物纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，由审判员张志成担任审判长，审判员马龙俊、丁尔新参加评议。于2015年8月5日、2015年9月29日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告通辽铁建公司委托代理人汤长春、被告董双臣到庭参加诉讼，第二次开庭原告通辽铁建公司委托代理人汤长春到庭参加诉讼，被告董双臣经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。

原告通辽铁建公司诉称：2013年12月1日沈阳铁道不动产运营有限公司与被告董双臣签订了房屋租赁合同（以下简称：租赁合同），租期至2014年11月30日，被告董双臣承租乌兰浩特市金茂商厦一楼门市、建筑面积为78平方米价值10万元的房屋，现该房屋已由原告通辽铁建公司接管，按合同约定，被告董双臣已逾期占用房屋，经多次催迁未果。故请求法院判令 ：1、被告董双臣立即从所占用的房屋中迁出。2、被告董双臣将房屋恢复原状。3、被告董双臣给付房屋使用费，截至2015年6月10日补交房屋使用费人民币7553元，滞纳金15105元。合计人民币22658元。2015年6月10日后房屋使用费按此顺延。

被告董双臣在答辩期间，未作答辩。在庭审中答辩称：1、由于原告通辽铁建公司没有向被告董双臣返还抵押金，所以没有返还房屋；2、要求原告通辽铁建公司返还抵押金。

原告通辽铁建公司为支持自己的诉讼请求，第一次开庭共提供了如下4组证据：

1、营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明。证明原告通辽铁建公司是通过工商局注册合法企业法人的事实；

2、租赁合同、房屋交接验收记录、承租方自行缴纳采暖费协议、情况说明（一）。证明被告董双臣应按合同约定履行返还房屋、给付房屋占有使用费义务和房屋原状及价值的事实；

3、会议纪要。证明沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司从沈阳铁道不动产运营有限公司取得被告董双臣所占用房屋经营管理权的事实；

4、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细。证明原告通辽铁建公司取得被告董双臣所占用房屋经营管理权的事实。

第二次开庭共提供了如下3组证据：

5、资产证明。证明被告董双臣占用的房屋归沈阳铁路局所有的事实；

6、情况说明（二）。证明被告董双臣占用的房屋已转交通辽铁建公司经营管理的事实；

7、通知及录像资料。证明原经营管理单位和原告通辽铁建公司已于2015年4月14日通知被告董双臣向原告通辽铁建公司返还占用的房屋、支付房屋占有使用费的事实。

被告董双臣对原告通辽铁建公司所举的上述证据材料发表如下质证意见：对证据1、2、3、4的真实性和证明的问题均没有异议。

在举证期限内被告董双臣没有提供任何证据。庭审中，被告董双臣提供如下1份证据：

交款人为董晓明，收款人为沈阳铁道不动产运营有限公司长春营业部押金1900元的收据一份。证明沈阳铁道不动产运营有限公司长春营业部收取被告董双臣押金1900元的事实。

原告通辽铁建公司对被告董双臣提供的上述证据发表如下质证意见：对该证据的真实性和所证明的问题均没有异议。

对原告通辽铁建公司所举的证据，本院经审查认为：被告董双臣对原告通辽铁建公司所举的证据1、2、3、4的真实性和所证明的问题均没有异议，予以认定。原告通辽铁建公司所举的证据5、6、7具有真实性，予以认定。

对被告董双臣所举的证据，本院经审查认为：原告通辽铁建公司对被告董双臣所举的证据的真实性和所证明的问题均没有异议，予以认定。

经审理查明：2013年12月1日，沈阳铁道不动产运营有限公司与被告董双臣签订了租赁合同，将其负责经营管理的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-11号价值10万元的房屋租给被告董双臣，合同期限为1年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为1.9万元，则月租金应为19000元÷12＝1583.33元，日租金应为19000元÷365＝52.05元。合同签订后，双方在房屋交接验收记录上签字后，将房屋交给了被告董双臣，被告董双臣向出租方交纳了1900元保证金。租赁合同第七条第3项约定，合同期满或终止后，承租方逾期搬迁，每逾期一日，承租方每日向出租方支付原日租金2倍的滞纳金，对出租方造成损失的由承租方负责赔偿。

另外查明，房屋交接验收记录中有房屋原状记载。2014年11月30日租赁期限届满后，被告董双臣没有按租赁合同约定从租赁的房屋中迁出，将房屋归还出租方，占用至今，出租方没有向被告董双臣退还抵押金。

根据沈阳铁路局决定，原告通辽铁建公司于2014年11月12日取得了被告董双臣占用房屋的经营管理权，原房屋经营管理单位于2015年4月14日，用书面的形式，通知被告董双臣于2015年4月20日前向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，并按租赁合同约定给付房屋占有使用费，经多次催迁未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告董双臣将房屋恢复原状，从中迁出后，将房屋返还原告通辽铁建公司，给付2014年12月1日至2015年6月10日房屋占有使用费7553元，违约金15105元，合计人民币22658元。2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延。

上述事实有营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明、租赁合同、房屋交接验收记录、承租方自行缴纳采暖费协议、情况说明（一）、会议纪要、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细、资产证明、情况说明（二）、通知及录像资料等证据，予以证明。

本案争议的焦点问题是：被告董双臣是否应当向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，是否应当赔偿因占用房屋给原告通辽铁建公司造成的经济损失。

本院认为，对原告通辽铁建公司提出的被告董双臣将占用房屋恢复原状，从中迁出后，将房屋归还原告通辽铁建公司的请求，予以支持。因为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定。2014年11月30日后，承租人董双臣继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但是，按《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，2015年4月14日原房屋经营管理单位书面通知被告董双臣其所承租的房屋已由原告通辽铁建公司接管，要求被告董双臣于2015年4月20日前向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，并按租赁合同的约定交纳房屋占有使用费时，2015年4月20日，租赁合同解除。因此，被告董双臣的继续占用行为，没有法律依据，应当将房屋恢复原状，并归还原告通辽铁建公司。关于房屋恢复原状的标准问题，因为，房屋交接验收记录中，明确记载了房屋的原状，所以，将房屋恢复原状，应当按房屋交接验收记录中的记载为准。

关于原告通辽铁建公司要求被告董双臣给付2014年12月1日至2015年6月10日房屋占有使用费7553元，违约金15105元，合计人民币22658元。2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延的请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。2015年4月14日，原房屋经营管理单位通知被告董双臣于2015年4月20日前向原告通辽铁建公司返还房屋，给付房屋占有使用费时，原经营管理单位已按《中华人民共和国合同法》第八十条规定，履行了通知义务。原告通辽铁建公司有权要求被告董双臣返还房屋，给付房屋占有使用费。租赁合同第七条第3项约定，合同期满或终止后，承租方不搬迁的，每逾期一日的，承租方每日向出租方支付原日租金2倍的滞纳金，对出租方造成损失的由承租方赔偿，是双方的真实意思表示。但是，2014年12月1日起至2015年4月20日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，被告董双臣占用房屋行为，没有违约，2015年4月21日起，租赁合同解除，继续占用，系违约，所以，对原告通辽铁建公司要求被告董双臣给付2014年12月1日起至2015年4月20日止房屋占有使用费的请求，予以支持；支付违约金的请求，不予支持。对原告通辽铁建公司要求被告董双臣给付2015年4月21日起至2015年6月10日止的房屋占有使用费及违约金和2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延的请求，予以支持。2014年12月1日至2015年4月20日，房屋占有使用费为1583.33元×4+52.05元×20＝7374.32元，2015年4月21日至2015年6月10日及被告董双臣返还占用房屋止为违约行为。租赁合同第七条第3项约定的承租方每日向出租方支付原日租金2倍的滞纳金，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，违约金最高应当按日租金的百分之三十计算，2015年4月21日至2015年6月10日，房屋占有使用费应为1583.33×1元+52.05元×20+（1583.33元×1+52.05元×20）×30%＝3411.63元，所以，2014年12月 1日至2015年 6月10日房屋占有使用费共计应为7374.32元+3411.63元＝10785.95元＜22658元（原告请求的额度），则2014年12月1日至2015年6月10日房屋占有使用费及违约金，依法应为10785.95元，2015年6月10日后的房屋占有使用费及违约金应当按每年1.9万元+1.9万元×30%＝2.47万元、每月1583.33元+1583.33×30%＝2058.33元、每日52.05元+52.05元×30%＝67.67元支付。

关于被告董双臣提出的由于原告通辽铁建公司没有返还抵押金，因此，没有返还占用房屋的主张，无法律依据，所以，不予支持。关于被告董双臣提出的要求原告通辽铁建公司返还抵押金的主张，虽然，被告董双臣提供收据中交款人的姓名为董晓明，但是，抵押金额度与租赁合同中约定相符，收款人也与出租方相符。庭审中，原告通辽铁建公司同意以从请求的房屋占有使用费中扣除方式返还给被告董双臣1900元抵押金，所以，被告董双臣提出的要求返还抵押金1900元的主张，予以支持。因此，被告董双臣返还原告通辽铁建公司2014年12月1日至2015年6月10日房屋占有使用费及违约金为10785.95元－1900元＝8885.95元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告董双臣于本判决生效后，立即将占用的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-11号房屋恢复原状，从中迁出，将房屋返还原告通辽铁建房地产开发有限责任公司(房屋恢复原状以房屋交接验收记录为准)；

二、被告董双臣于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2014年12月1日至2015年6月10日的房屋占有使用费及违约金人民币8885.95元；

三、被告董双臣于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2015年6月11日起至被告董双臣返还占用房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（房屋占有使用费及违约金，按每年2.47万元、每月2058.33元、每日67.67元给付)；

四、驳回原告通辽铁建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

上述款项，逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条处理。

本案案件受理费2753.16元，由原告通辽铁建房地产开发有限责任公司负担309.13元，被告董双臣负担2444.03元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。

审判长　　张志成

审判员　　马龙俊

审判员　　丁尔新

二〇一五年九月二十九日

书记员　　王程程

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