原告延吉市华益物业管理有限公司（以下简称华益物业公司）诉被告张桂萍物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

(2015)延民小额字第339号

原告：延吉市华益物业管理有限公司，住所：延吉市朝阳街爱丹路44号，组织机构代码：79520580-X。

法定代理人：金今花，该公司总经理。

委托代理人：沈永冲，该公司物业经理。

被告：张桂萍，女，1974年2月26日生，汉族，无职业，现住延吉市北山街。

原告延吉市华益物业管理有限公司（以下简称华益物业公司）诉被告张桂萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员崔海兰适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华益物业公司的委托代理人沈永冲，被告张桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：要求被告支付自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业费1747.87元，违约金478.48元，共计2226.35元，诉讼费由被告承担。

被告辩称：不同意交纳物业费，理由是被告于2008年购买房屋后发现房屋质量有问题，多次找开发商、物业公司和相关部门， 但没有一个部门给被告处理房屋质量问题。

本案在审理中，原告向本院提交的证据有：

1. 企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份，证明原告的主体资格。

2. 经营性收费许可证复印件一份，证明原告具有收费资格。

3. 前期物业服务合同复印件一份及物业服务合同2份，证明物业服务期限、范围、物业收费标准等。

4. 物业费最后缴款通知书复印件一份，证明原告向被告催收物业费。

经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议，故本院均予以采信。

被告向本院提供的证据如下：

1. 被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。

2. 第一组照片，证明被告的房屋屋顶漏水，墙面返潮，房屋质量有问题。

3. 第二组照片，证明被告向有关部门反应，但有关部门没有给解决问题。

4. 通知2份，证明房屋质量有问题。

5. 书证一份，证明因房屋质量问题被告给相关部门打过电话。

6. 房屋维修合同书，证明因没有部门给被告处理房屋质量问题，被告自己写了一份房屋维修合同书。

经庭审质证，原告对被告提交的证据1、3、4、5无异议。经审查，该证据与本案无关，故均不予采信；原告对被告提交的证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为房屋质量问题是与开发商之间的问题，与原告无关。经审查，本院认为，原告的异议成立，故对其不予采信；原告对被告提交的证据6认为与原告无关。经审查，该合同书系被告自行书写，且没有合同相对人，该合同未生效，故对其不予采信。

本院根据庭审质证采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：

原告华益物业公司于2006年11月15日依法成立，经营范围为物业管理。原告分别于2010年4月6日、2013年4月6日与延吉市华益名筑小区业主委员会签订物业委托合同书，约定合同期限为2010年4月6日起至2016年4月5日，收费标准为住宅每月每平方米0.7元，违约金按日万分之5计算。被告名下的房屋位于延吉市华益名筑小区13号楼5单元701室，面积为52.02平方米。原告按照合同约定，为华益名筑小区提供物业服务，但被告没有缴纳2011年1月1日起至2014年12月31日期间的物业费52.02平方米×0.7元/每月每平方米×48个月=1747.87元。

本院认为，原告华益物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延吉市华益名筑小区业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效。原告为华益名筑小区提供了相关的物业服务，被告直接或间接的受益，因此原告诉讼请求成立，本院予以支持。原告根据合同约定要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金，本院认为，合同中约定的违约金超出国家关于违约金的规定，本院应予以调整至按日万分之2.1计算为宜。被告关于因房屋质量问题一直未能解决为由不同意交纳物业费的抗辩意见，因房屋质量问题不属于物业服务范围，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，本院判决如下：

被告张桂萍于本判决生效后立即支付给原告延吉市华益物业管理有限公司2011年1月1日起至2014年1月1日期间的物业费1747.87元及违约金（2011年度的物业费，自2012年1月1日起至清偿之日止；2012年度的物业费，自2013年1月1日起至清偿之日止；2013年度的物业费，自2014年1月1日起至清偿之日止；2014年度的物业费，自2015年1月1日起至清偿之日止，均按日万分之2.1计算）。

如被告张桂萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告张桂萍负担。

本判决为终审判决。

审判员　　崔海兰

二○一五年四月十六日

书记员　　李　玲