原告金顺玉诉被告延吉市房地产开发有限公司、延吉市祥瑞房地产中介有限公司及崔红花之间房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
吉林省延吉市人民法院
民事判决书
（2014）延民初字第1519号
原告：金顺玉，女，朝鲜族，现住延吉市
委托代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。
被告：延吉市房地产开发有限公司，住所：延吉市。
法定代表人：张福森，该公司总经理。
委托代理人：许洪伟，该公司法律顾问。
被告：延吉市祥瑞房地产中介有限公司，住所：延吉市。
法定代表人：崔红花，该公司经理。
被告：崔红花，女，朝鲜族。
原告金顺玉与被告延吉市房地产开发有限公司（以下简称市房地产公司）、延吉市祥瑞房地产中介有限公司（以下简称祥瑞中介公司）及崔红花之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳静，被告市房地产公司的法定代表人张福森及其委托代理人许洪伟，被告祥瑞中介公司的法定代表人崔红花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月4日，原告在被告市房地产公司售楼处以每平方米3800元的价格购买了面积为73.55平方米的房屋。当日原告与被告祥瑞中介公司签订了《延北大厦团购意向书》，并将房款267000元支付给被告祥瑞中介公司，经办人为被告崔红花。原告在购买诉争房屋时，只知道延北大厦售楼处是被告市房地产公司所置，选购房屋和具体商谈都是在延北大厦售楼处，原告完全有理由相信是被告市房地产公司售楼。但合同到期后，被告市房地产公司并未能实际履行合同。同时，被告市房地产公司未经被告祥瑞中介公司的同意，以及在原告不知情的情况下，擅自将属于原告的房屋卖掉，导致原告合法利益不能实现。故请求法院判令1、解除原告与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》；2、三被告共同返还原告购房款267000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2012年6月21日起至返还之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告市房地产公司辩称：根据合同相对性，原告与被告祥瑞中介公司签订团购意向并实际缴纳房款，同被告市房地产公司无关联性。因此，被告市房地产公司不应该承担返还原告购房款及利息的义务。
被告祥瑞中介公司辩称：被告祥瑞中介公司同被告市房地产公司签订团购房屋合同，团购24套房屋，然后祥瑞中介公司将房屋销售给原告。被告祥瑞中介公司销售房屋是在开发商市房地产公司允许的情况下销售，原告的购房款267000元也由祥瑞中介公司交付给了市房地产公司。被告市房地产公司应自行承担将诉争房屋另行出售给第三人的责任。综上，应由被告市房地产公司承担返还原告购房款的义务。
被告崔红花辩称：被告崔红花是被告市房地产公司聘用的员工，其行使的是职务行为，是市房地产公司授权崔红花卖房。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、原告身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。
三被告对该证据均无异议，故本院对该证据予以采信。
证据2、延北大厦《团购意向书》及收据复印件各一份。证明原告同被告祥瑞中介公司签订延北大厦团购意向书，购买被告市房地产公司开发的房屋，交款方式为分期付款，已交房款265290元。
被告祥瑞中介公司、崔红花对该证据均无异议，被告市房地产公司对真实性无异议，对证明目的提出异议，认为该合同与被告市房地产公司无关，且原告未向祥瑞中介公司实际缴纳全部房款。被告市房地产公司的质证意见同原告的证明目的无关，故本院对该证据予以采信。
证据3、2012年1月19日《房屋团购协议书》复印件一份。证明二被告签订房屋团购协议书，由被告市房地产公司委托被告祥瑞中介公司售房，其中包括本案诉争房屋。出售房屋所有资质均由市房地产公司提供。
证据4、《售楼处负责人聘用协议》复印件一份。证明被告市房地产公司聘用崔红花为售楼处负责人出售楼盘，所售房屋为市房地产公司开发的房屋即延北大厦。
证据5、2012年10月10日的《团购房合同》复印件一份。证明合同的双方当事人是被告市房地产公司与崔红花，合同约定崔红花所出售具体房屋的房号，其中明确有原告的房屋，以及双方约定的违约责任，约定开发商无权处分上述房屋。
证据6、2012年10月18日《协议书》复印件一份。证明被告就房屋出售达成协议，约定在2013年1月30日前必须处理完房屋，若处理不完，按当时约定价格3400元收回房屋等。被告市房地产公司与崔红花、被告祥瑞中介公司是委托销售关系，被告市房地产公司认可崔红花的售楼行为。
对原告提交的证据3、4、5、6，被告市房地产公司认为原告未提供证据原件，不予质证，被告祥瑞中介公司、崔红花对该证据无异议。本院认为该证据有生效的法律文书证明其真实性，故本院对该证据真实性予以采信。
本院在开庭审理时，被告市房地产公司未向本院提交证据。
本院在开庭审理时，被告祥瑞中介公司、崔红花为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.《售楼处负责人聘用协议》复印件一份，证明市房地产公司为了销售自己开发的房屋聘用崔红花为售楼处负责人，所售房屋为市房地产开发公司开发的房屋即延北大厦。
原告对该份证据无异议，被告市房地产公司对真实性无异议，对证明目的提出异议，认为崔红花在销售诉争房屋时不是以个人名义，而是以祥瑞中介公司的名义销售房屋，祥瑞中介公司收取了购房款，而不是崔红花个人收取了购房款，原告起诉被告祥瑞中介公司及崔红花，属于自相矛盾。被告祥瑞中介公司、崔红花并未实际取得诉争房屋的销售权利，没有实际履行同被告市房地产公司之间的协议，也没有缴纳房款的凭证。本院对该份证据的真实性予以采信。
证据2.2012年1月19日房屋团购协议书复印件一份，证明市房地产公司委托祥瑞中介公司出售房屋，其中包括诉争房屋，出售房屋所有资质均由市房地产公司提供，崔红花个人有权向原告销售房屋。
原告对该证据无异议，被告市房地产公司对该份证据真实性无异议，对证明目的提出异议，认为该团购协议不涉及被告崔红花，被告祥瑞中介公司并未取得诉争房屋的销售权，其不具备履行合同的凭证，没有取得销售权。为避免经济犯罪，被告市房地产公司选择付款方式为按揭贷款，但原告的房屋并没有办理按揭贷款手续。本院对该份证据真实性予以采信。
证据3.2012年1月19日收据复印件3张，证明按照团购合同的约定，被告崔红花个人交付给被告市房地产公司现金100万元。
原告和被告市房地产公司对该份证据无异议，本院予以采信。
证据4.房屋团购协议书复印件一份，证明诉争房屋在团购房屋范围内，且被告祥瑞中介公司已经按照合同履行了向被告市房地产公司付款的义务，合同约定给付100万元，被告祥瑞中介公司给付被告市房地产公司423万元，多给付323万元。
原告对该份证据无异议，被告市房地产公司对该证据真实性无异议，但认为合同没有实际履行，被告祥瑞中介公司或崔红花未在2012年11月10日前缴纳团购款200万元，合同第三条明确说明诉争房屋由被告崔红花负责处理。本院对该份证据真实性予以采信。
证据5.协议书复印件一份，证明2012年10月18日，被告崔红花同被告市房地产公司签订协议，约定被告祥瑞中介公司已经支付给被告市房地产公司团购房款423万元，2012年11月30日前崔红花应该再交150万元，同年12月30日再交120万元，2013年1月30日前必须处理完，若为处理完的按当时约定价格3400元回收剩余房屋，包括原告的房屋。
原告对该份证据无异议，被告市房地产公司对真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为被告祥瑞中介公司未按照合同约定履行任何交付房款的义务。本院对该份证据真实性予以采信。
证据6.15号楼团购办理按揭明细复印件一份，证明结算完毕的11套房屋的房款是2988974元。
原告、被告市房地产公司对该份证据均无异议，本院予以采信。
证据7.2012年10月18日协议书、15号楼团购收现金明细、15号楼团购林志勇明细复印件各一份，证明签订协议后被告崔红花支付给被告市房地产公司5套房屋（501、503、601、1003、1004）的房款，15号楼团购现金明细中四套房屋是被告崔红花卖得，林志勇明细中房屋不是被告崔红花卖的。
原告对该证据无异议，被告市房地产公司对真实性无异议，对证明目的提出异议认为崔红花尚欠被告市房地产公司1709243元。本院对该证据真实性予以采信。
证据8.延北小区15号楼出售明细复印件一份，证明被告市房地产公司将诉争房屋出售给第三人，故未给原告办理购房合同及交付房屋。
原告、被告市房地产公司对该份证据无异议，本院予以采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合双方当事人的陈述，综合认定如下事实：2012年4月4日，原告与被告祥瑞中介公司签订《延北大厦团购意向书》，其内容为：“项目名称为延北大厦。金顺玉自愿以祥瑞中介公司员工的身份，团购市房地产公司所开发的房屋，每平方米3,800.00元，建筑面积为73.55平方米。总房款为279490元，房款交付方式为分期付款。房屋交付使用时间为2012年11月30日。金顺玉向祥瑞中介公司交纳意向团购保证金后，祥瑞中介公司负责办理相关认购手续，并给金顺玉出具意向团购保证金收据。金顺玉所交纳的意向团购保证金，至延北大厦正式签署商品房买卖时该款项自动转化为金顺玉购房款即人民币112490元。金顺玉单方面解除本协议不认购该商品房视为金顺玉违约，祥瑞中介公司将金顺玉所交纳的意向团购保证金作为违约金不予返还。延北大厦正式签署商品房买卖合同时，祥瑞中介公司以电话方式通知金顺玉，金顺玉应在祥瑞中介公司规定时间内签订正式合同，逾期不办理祥瑞中介公司有权单方面处分金顺玉所意向团购的商品房，金顺玉所交纳的意向团购保证金作为违约金不予返还”。合同由原告签字确认，并由被告祥瑞中介公司加盖公章。同日，原告向被告祥瑞中介公司交纳了团购意向保证金112490元，并由被告祥瑞中介公司给原告出具了收据。2012年6月21日，原告又向被告祥瑞中介公司缴纳房款152800元，并由被告祥瑞中介公司给原告出具了收据，原告共向被告祥瑞中介公司缴纳房款265290元。
另查，延北大厦系由被告市房地产公司开发建设。2012年1月19日，被告市房地产公司同祥瑞中介公司之间签订《房屋团购协议书》，其内容为：“市房地产公司以出让方式取得位于延吉市局子街东大宇路北的土地使用权，市房地产公司在上述地块上建设商品房，暂定名为延北大厦。祥瑞中介公司团购总面积为1863.02平方米，团购均价为每平方米3400元，团购总房款为6334268元。1月19日一期付款现金1000000元,具备备案条件后二期付款现金2000000元,贷款全部下来时三期付款3334268元。如祥瑞中介公司不能如期付款，将赔偿市房地产公司第一期与第二期总款额3%的违约金。合同内附24套团购房屋列表，其中包括本案诉争房屋”。合同由被告市房地产公司法定代表人张福森签字，被告祥瑞中介公司加盖公章。2012年10月10日，被告市房地产公司作为甲方与崔红花（祥瑞中介公司法定代表人）作为乙方签订《团购房合同》，约定“经双方约定，甲方同意15号楼6单元13套房屋以团购形式购买，明细如下：6-501、6-504、6-701、6-802、6-901、6-902、6-904、6-1004、6-1003、6-503、6-601、6-1001、6-1002；13套总价270万，乙方在2012年11月10日前付给甲方200万元，2012年12月31日前乙方付给甲方70万。如果乙方在2012年11月10日前不按日期规定付给付给甲方团购款200万，甲方有权收回乙方团购13套房，并赔偿甲方50万违约金。如果乙方2012年12月31日前不按日期规定付给甲方团购款70万，甲方有权收回乙方团购所剩下的房屋，并赔偿甲方20万违约金。如果甲方私自卖掉乙方团购的房屋，甲方赔偿乙方按出卖房屋款2倍赔偿乙方。乙方在出售团购房屋时，需要按揭、公积金贷款的客户，必须提供真实有效的合法资料，购房者须承担贷款金额的10%的贷款保证金。如有不实材料，甲方有权拒绝乙方出售团购房的一切手续。从即日起，没有经过甲方同意出售的房屋，也就是在2012年10月10日前乙方出售的所有团购房和开发公司的所有房屋，都由乙方负责处理，包括刑志平、崔虎、金顺玉、李继业及还未发现有问题的购房者都由乙方负责处理。乙方出售的团购房必须由甲方负责合同、收款手续。甲方开的13套房购房合同甲乙双方同意指定的李艳华处保管，乙方出售的房款必须按时交到李艳华的账户”。2012年10月18日，被告市房地产公司与崔红花签订《协议书》，约定“2012年1月19日，祥瑞中介公司与市房地产公司签订了房屋团购协议，祥瑞中介公司团购市房地产公司开发建设的延吉市延北小区15号楼6单元24户房屋。2012年1月19日祥瑞中介公司向市房地产公司支付了一期团购款人民币100万元。关于剩余二期、三期团购款支付问题，双方经协商，达成如下协议：祥瑞中介公司应支付给市房地产公司团购款共计423万元。其中15号楼6单元团购款423万元。其中60万元团购款作为房款退还崔虎和邢志平，由张福森负责处理崔虎、邢志平的房屋问题。崔虎和邢志平的违约金由崔红花负责。剩余270万元，团购房24套中还剩余13套房没有出卖，房号是：501、503、504、601、701、802、901、902、904、1001、1002、1003、1004。剩余房款办理按揭手续后于2012年11月30日前交150万元。若不按时交款则崔红花交违约金30万元，房屋仍归崔红花所有，12月30日前交120万元，2013年1月30日之前必须处理完。若处理不完按当时约定价格3400元收回剩余房屋。房款不足部分由崔红花现金补偿。本协议签订之时起，双方当事人关于协议约定内容，之前签订的其他任何协议作废，协议约定内容以本协议为准”。
再查，2012年3月26日，被告市房地产公司亦曾与崔红花个人签订《售楼处负责人聘用协议》，约定“售楼处名称及所在位置为延北小区二期15号楼、16号楼，位于延吉市局子街大宇路。市房地产聘用崔红花为延北小区二期售楼处负责人，负责销售市房地产公司拥有的房屋共计106套”。
本院认为，首先关于原告要求解除与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》的诉讼请求。2012年4月4日，原告与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》是双方当事人的真实意思表示，该意向书未违反法律的强制性规定，合法有效。依据该意向书的约定，被告祥瑞中介公司应当按照意向书的约定为原告办理诉争房屋的认购手续，但被告祥瑞中介公司至今未能协助原告办理诉争房屋的认购手续，违反了意向书的约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定,被告祥瑞中介公司已经无法履行为原告办理诉争房屋认购手续的约定，原告购买诉争房屋的目的已经不能实现，故原告要求解除与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团意向书》的诉讼请求，本院予以支持。
其次，关于原告要求被告市房地产公司和被告祥瑞中介公司返还原告购房款267000元及利息的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告与被告祥瑞中介公司的延北大厦团购意向书已经依法解除，故被告祥瑞中介公司应当将收取的购房款265290元返还并支付利息。故原告要求被告祥瑞中介公司返还267000元及利息的诉讼请求，本院部分予以支持，即被告祥瑞中介公司应发还原告购房款265290元及利息。而原告与被告市房地产公司之间并未签订房屋买卖合同，且原告和被告祥瑞中介公司亦未能证明已将原告交纳的购房款交付给被告市房地产公司。依据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求。因此，原告要求被告市房地产公司、崔红花共同返还购房款267000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告金顺玉与被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司于2012年4月4日签订的《延北大厦团购意向书》。
二、被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告金顺玉房款265290元及利息（自2012年6月21日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告金顺玉的其他诉讼请求。
如果被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5305元，其他诉讼费用80元（原告已预交5385元），共计5385元，由被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 张念德
审 判 员 王树科
代理审判员 姜慧娟
二○一五年二月二日
书 记 员 成 杨