上诉人潘晓义与上诉人朱双房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民事判决书

（2015）吉中民一终字第2号

上诉人（原审原告）：潘晓义，男，1956年4月1日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。

委托代理人：贾非，吉林明达伟业律师事务所律师。

委托代理人：孔祥发，吉林松花江律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：朱双，男，1988年6月25日，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。

委托代理人： 朱宝贵，男，1954年11月19日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。

上诉人潘晓义、朱双因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2014）龙民一初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人潘晓义及其委托代理人贾非、孔祥发，上诉人朱双的委托代理人朱宝贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

潘晓义在原审时诉称：2013年4月13日，我与朱双签订《店铺出租合同》，约定我将位于吉林市龙潭区武汉路武北16号铁东街104高层楼下华生书店出租出兑给朱双用于经营书店。约定租期1年，年租金8万元，设备设施款3万元，货款3万元，履约保证金1万元。并约定设备设施款、履约保证金半年内补交，如不能按时补交，视为违约，租金不退，合同终止，我有权重新招租。《店铺出租合同》第十条第5款规定合同终止后要及时搬出，否则每天店铺租金增加10%，另加包赔带来的相应损失。合同签订后我如约交付房屋、设备设施和货品书籍，朱双使用房屋经营数月，未按时给付设备设施款、履约保证金、全部货款。依照《房屋出租合同》约定朱双已构成违约，且《店铺出租合同》因朱双的违约行为已经终止，我多次索要相应款项，要求返还房屋，朱双多次拒绝，故我诉至法院，请求：1.判令朱双返还房屋；2.判令朱双给付设备实施款3万元及履约保证金1万元；3.判令朱双支付逾期返还房屋违约金32789元（8万元÷365天×（1+10%）×136天（2013年10月14日至2014年2月27日，应连续计算至实际返还房屋之日）；4.判令朱双给付货款2.4万元，共计96789元；5.判令朱双承担本案的诉讼费用。

朱双在原审时辩称：根据合同第二条规定本合同租赁期限为1年（2013年5月22日至2014年5月22日），合同第三条店铺年租金总额8万元，且我已全额向潘晓义缴纳房租金8万元。因此我没有违约，潘晓义诉请没有任何事实依据，纯属无理要求，应予以驳回。合同生效日期为2013年5月22日，至今不满一年，我不存在违约，无需履行保证金义务。合同签订时我们已向潘晓义交付房租8万元，在交付设备设施款时，我方多次要求潘晓义出具设备设施名称、价格明细表及购物原始票据清单，潘晓义多次表示说你放心，东西肯定值3万元，票据现在拿不出来，反正东西都在这呢，后经潘晓义同意以及合同中约定，半年内由潘晓义提供清单和票据。货款3万元（过期期刊，过期同步学习资料除外，按实际接收货款的进价接收，以甲方开据的收款收据为凭），潘晓义实际提供货物价值6000元，2013年5月23日我方已将该货款全额交付潘晓义，且潘晓义在收据中已明确标明是货款。潘晓义告诉无事实及法律依据，应予以驳回。

原审判决认定：2013年5月1日，潘晓义与朱双签订了店铺出租合同，约定潘晓义将位于吉林市龙潭区武汉路武北小区16号，房屋产权证号为吉林市房权证龙字第S000138108号，所有权人为潘晓义的房屋出租给朱双用于经营书店。合同约定租赁期限为1年，即自2013年5月22日起至2014年5月21日止，租金为8万元。另查明，2013年4月13日，朱双向潘晓义缴纳4000元兑店定金，并约定“设备设施2.5万元半年内交付，货款按实际进货价交付”。2013年4月15日，朱双向潘晓义缴纳16000元。2013年5月1日，朱双向潘晓义缴纳剩余6万元房租款，共计8万元房屋租金朱双全部缴纳完毕。2013年5月23日，朱双向潘晓义缴纳6000元货款。

原审判决认为：潘晓义与朱双签订了《店铺出租合同》，且已经各自履行。故该《店铺出租合同》系双方的真实意思表示，双方应认真全面履行合同约定的权利与义务。根据交易习惯及庭审调查，该《店铺出租合同》虽名为租赁合同但实质系租赁及买卖合同，即关于房屋出租的租赁合同和关于设备设施及货物的买卖合同。一、关于朱双是否违约的问题。根据潘晓义与朱双于2013年5月1日签订的《店铺出租合同》第三条之约定“设备设施款、履约保证金甲方（潘晓义）同意半年内补交，如不能按期补交，视为违约。租金不退、合同终止，甲方有权重新招租。”通过庭审调查，朱双并未于租赁起始时间（2013年5月22日）起半年内即2013年11月22日前补交，根据双方约定，该行为已构成违约，按双方签订的合同约定，租赁合同终止的条件已于2013年11月22日成就，该租赁合同依双方约定解除。故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故朱双于房屋租赁合同终止后，负有返还房屋、恢复原状的义务。因此，对于潘晓义要求朱双从位于吉林市龙潭区武汉路武北小区16号，房屋产权证号为吉林市房权证龙字第S000138108号的房屋中迁出的诉讼请求，应予以支持。关于履约保证金的问题，根据合同约定“合同期满乙方（朱双）无违约的情况下，不再续签合同时，保证金全额退还乙方（朱双）”，且根据双方约定在合同签订之日朱双应向潘晓义交付1万元作为履约保证金且该保证金潘晓义同意在半年内补交，但朱双至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中因朱双未交履约保证金导致租赁合同解除，潘晓义再向朱双要求履行交付履约保证金的义务不符合法律规定，不予支持。二、关于设备设施款的问题。根据双方签订的合同第三条之约定“设备设施款、履约保证金甲方（潘晓义）同意半年内补交，如不能按期补交，视为违约。租金不退、合同终止，甲方有权重新招租。”根据双方约定,因朱双未缴纳设备设施款及履约保证金而导致的结果是“租金不退、合同终止，甲方有权重新招租”即双方的租赁合同因此解除，潘晓义有权重新招租。且根据《店铺出租合同》第三条之约定“店内设备设施贰万伍仟元整（本应叁万，留给乙方伍仟元装修房屋）”，可以视该条款为关于设备设施的买卖合同，与租赁合同系两个独立的合同。故虽租赁合同解除，但鉴于买卖合同约定的设备设施潘晓义已经交付完毕，上述动产的所有权已经转移，故该买卖合同有效，朱双应该履行给付设备设施款的义务。虽朱双辩称，该设备设施应附明细及价款，但双方合同中并未约定该义务，朱双也未提供其他证据对其主张予以证明，故对朱双的该项抗辩不予采信。但根据双方约定，设备设施款3万元中5000元系留给朱双修理房屋所用，对潘晓义要求朱双支付2.5万元的设备设施款的诉讼请求予以支持。三、关于潘晓义要求朱双支付逾期返还房屋违约金的问题。潘晓义与朱双于《店铺出租合同》第十条第五款中约定“合同终止后要及时搬出，否则每天店铺的租金增加10%”，虽原审法院向朱双释明,朱双仍未要求对违约金进行调整，故潘晓义要求朱双支付逾期返还房屋的违约金的诉讼请求，予以支持。但潘晓义所主张的系自2013年10月14日起至2014年2月27日止的逾期返还房屋违约金，根据庭审调查该店铺租赁合同系于2013年11月22日解除，故自2013年11月23日起至2014年2月27日止的逾期返还房屋违约金为23386.30元（80000元/365天×（1+10%）×97天）。四、关于货款问题。根据合同第三条约定：“货款叁万（过期的期刊；过期的同步学习书除外，按实际的货物进货价接收，以甲方开具的收款收据为凭）”，根据庭审调查,潘晓义与朱双均承认“过期的期刊；过期的同步学习书”不包含在本案货款中，“按实际的货物进货价接收”系双方约定书刊等货物按照潘晓义进货时的价格卖给朱双。但根据双方约定“以甲方开具的收款收据为凭”以及2013年5月23日潘晓义向朱双出具的收据中写明“书款已接收陆仟元整（货款），租期2013年5月22日起生效”且结合签订的合同第二条“租赁期限2年：本合同租赁期为1年，2013年5月5日（以货款收据日期为准）至2014年5月5日止(顺延日期)”，可以认定虽潘晓义与朱双于签订合同时约定了价款的大概价格为3万元，但具体实际价格系以货物的收款收据为确定标准，且约定了租赁房屋的起始时间是以货款的交付为前提条件，故可以推定虽双方于合同中约定货款的价格为3万元，但经过潘晓义与朱双的实际点货、盘货确定的货物实际价格为6000元，潘晓义亦给朱双出具了收据且于收据中写明了以收款时间的前一天为租赁起始时间，能够证明潘晓义认可该货款实际为6000元的事实。故对于潘晓义要求朱双给付剩余书款2.4万元的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。

原审判决：一、被告朱双于本判决生效之日起五日内向原告潘晓义返还位于吉林市龙潭区武汉路武北小区16号，房屋产权证号为吉林市房权证龙字第S000138108号，所有权人为潘晓义的房屋；二、被告朱双于本判决生效之日起五日内给付原告潘晓义设备设施款2.5万元；三、被告朱双于本判决生效之日起五日内给付原告潘晓义逾期返还房屋违约金23386.30元；四、驳回原告潘晓义的其他诉讼请求。如果被告朱双未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，由原告潘晓义负担1110元，被告朱双负担1110元。

原审判决后，上诉人潘晓义、朱双均不服，向本院提起上诉。潘晓义的上诉请求为：1.依法撤销原审判决第二、三、四项，支持我在原审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由朱双承担。其主要上诉理由为：1.原审判决认定事实不清、证据不足。2013年5月1日，我与朱双在订立合同时约定：“店内设备设施款贰万伍仟元整（本应叁万元，留给乙方即朱双伍仟元装修房屋）。”但是朱双并没有对房屋进行装修。因该房屋是我所有，合同到期后该装修我可以享受装修价值，由于朱双没有装修，致使设备设施款5000元变成朱双的不当得利。这笔钱不只是维修房屋漏水，还包括对房屋天棚进行装修，朱双没有装修房屋，理应返还给我5000元。加上店内设备设施款25000元，朱双应返还给我3万元。2.关于货款一事。我与朱双2013年4月13日约定，货款按实际进货价交付（见2013年4月13日的收据），也就是朱双按我进货价，根据我们的约定，我们双方已就货款达成一致意见，货款是3万元。而2013年5月23日我只收到6000元，原审认定货款只有6000元是错误的，缺乏事实依据，且推理不符合法律逻辑。现实中，货款不可能与约定存在这么大的差距，我交付的也不是旧书。兑店之前双方经过几次协商，共同盘点货物后才将货款3万元写在合同中，才达成出租出兑协议。朱双交2万元定金时与我商定接受15万元的货物，由我处理货物，分别到15万元、10万元、5万元，朱双看到我卖的价钱比给他价钱高，卖得又快，当即同意接收我剩下的全部货物，并将全部货物清点后输入电脑。所以，朱双接收的货物要比实际3万元价值还多。经协商，朱双只需交3万元货款，由于朱双当时资金紧张，只给付我6000元，剩余2.4万元朱双承诺过几天给付，却至今未给。现在合同解除了，货物都被朱双出售一空，请求二审法院查清事实，依法改判朱双支付其余货款2.4万元。3.关于履约保证金一事。我与朱双在合同中约定，半年内由朱双给付履约保证金1万元，如不能按期补交，视为违约。此条款是用来制约朱双在履行合同时违约的保证金，是为了双方讲诚信，也是制约，是对朱双不能履约行为的一种制裁，是对按约定履行合同的一种保证。合同到期后我需返还给朱双，如果朱双不能履行约定的义务，该保证金就归我所有。但是，在履行合同过程中，朱双违约，还诬告我半年内没有提供设备设施款的票据，但是我们双方并没有此约定。所以依据事实和法律，朱双应支付履约保证金1万元，但原审并没有查清这一事实，片面理解合同条款，没有支持我的这一诉讼请求，有失公正。4.关于朱双逾期返还房屋的违约金问题。朱双至今没有将房屋返还给我，根据双方合同约定，朱双应自合同终止之日起每迟延交付房屋一天给付每天租金增加10%。所以朱双每迟延交付一天需给付我241元房租。朱双自合同解除之日起至一审判决生效时止已经实际占用房屋330天，原审法院判决给付97天的房租金明显显失公平，请二审法院依法查清事实，给予公正判决，依法改判返还房屋之日为二审判决之日。本案由于双方在合同中约定设备设施款半年内补交，朱双没有补交引起双方争议。在上诉期内，本案争议房屋需要交纳供热费，我为了房屋不受损，缴纳了供热费，因朱双未交付房屋，供热费应由朱双承担。由于本案我着急上火支付大量医药费，房子无法出租导致其他合同违约支付违约金，因此案花费大量的交通费、律师费，朱双的违约行为给我带来了太多的经济损失，无法估量。综上所述，恳请二审法院依法查清事实，给予公正的判决，判决朱双赔偿我全部的损失。

朱双针对潘晓义的上诉请求答辩称：2013年11月因潘晓义拒不履行《店铺出租合同》，欺骗欺诈，我将其告到龙潭法院。开庭后没几天法官说让我撤诉，不然就判我败诉。我相信了法官的话，但在我没办完撤诉手续时，突然接到了法院的开庭传票，潘晓义把我告了。同一案件，同一法院，同一法官，为什么我起诉不行，潘晓义起诉，我就败诉呢？2014年9月18日我递交了上诉状及上诉费用，不知为何一直未最终结案。1.原审认定事实错误。原审对《店铺出租合同》的显失公平、对潘晓义的欺骗欺诈事实、对双方约定“一切收款均以收据为凭”的事实视而不见，导致潘晓义强买强卖。《店铺出租合同》依法为无效合同。该合同是潘晓义所写，他利用我大学刚毕业，没有社会经验，故意告知我虚假情况，故意隐瞒真实情况，订立了许多显失公平的欺骗、欺诈式条款。潘晓义称设备设施3万元却没有一分钱票据，属欺诈。潘晓义称货款3万元，经盘点核实只有6000元货物，潘晓义还要2.4万元，又是欺诈。潘晓义称同意半年内交付设备设施款，我准备交钱让他出具相关票据时潘晓义说保证值3万多元，票子暂时拿不出来。3万多元的设备设施，一分钱票据不给不就是欺诈吗？潘晓义拒不提供票据，我不能付款，所以经双方协商半年内他出票据，我付钱，并在合同中补充一条“一切收款以收据为凭”。半年内，我虽多次催要票据，潘晓义总是以各种理由推托，半年到了，我感到上当受骗了。2013年11月我向龙潭法院提起诉讼，寻求法律保护。根据法律规定，该《店铺出租合同》虽为潘晓义所写，我们双方签字，已具有形式上的真实性，但潘晓义故意告知虚假情况，又故意隐瞒真实情况，其行为纯属欺诈，依法应属无效合同。2.原审判决无事实依据。我已按合同约定交付了一年的租金8万元，我没有违约，潘晓义起诉时不满一年，原审判决与事实不符。2014年5月21日起，我多次打电话给潘晓义，通知他房子到期，交房取钥匙，潘晓义至今不取，心怀叵测。早在租赁到期一个半月前，潘晓义便在营业中的门面上、外墙上粘贴出租广告，并抬高房租，目的是让我赔偿损失。潘晓义到处粘贴出租广告的事实足以证明他如约收回了该房屋。原审认定合同中约定的设备设施潘晓义已交付完毕没有事实依据。原审判决对出卖标的物有什么、物品价值、交付证据等关键问题只字未提，避而不谈。潘晓义自称设备设施款3万元，却拒不提供价值3万元的设备设施，又无任何购物凭证，导致买受人无法支付价款，因此买卖合同不成立。设备设施依法没有转移，仍属潘晓义所有，原审判决没有依据。我国法律规定谁主张谁举证，本案中，潘晓义主张设备设施款3万元，他就有责任提供价值3万元的设备设施名称、数量、发票、购物凭证等资料，证明其主张。潘晓义没有提供应承担举证不能的责任，原审法院让我们提供证据于法无据。原审法院认定双方合同中未约定提供设备设施明细及价款也与事实不符，合同中约定“一切收款均以收据为凭”就是因为潘晓义自称设备设施款3万元，但暂时拿不出票据，双方才约定“一切收款均以收据为凭”，原审判决对此视而不见导致判决错误。《消费者权益保护法》规定，消费者索要发票等购物凭证，或者服务单据的，经营者必须出具。潘晓义应当出具设备设施收据。另外，原审判决主文两个认定前后矛盾。认定双方没有约定设备设施明细，同时又认定约定的设备设施已交付完毕。既然没有约定凭什么认定设备设施已交付完毕。原审判决一方面认定买卖合同与租赁合同是两个独立合同，一方面又认定虽合同解除，但鉴于买卖合同约定的设备设施潘晓义已交付完毕，与事实不符。既然租赁合同解除，独立的买卖合同出卖的标的物是什么，又有什么证据证明设备设施价值3万元，因为潘晓义什么证据都没有，所以我无法付款。买卖合同不成立，设备设施的所有权仍归潘晓义所有，原审认定交付完毕没有事实依据。潘晓义写的合同不但显失公平，而且隐瞒了重大安全隐患。大面积裸露电线放在木板上，安全指示灯没有，应急灯没有，消防栓被木梯挡住，消防安全检查下令限期整改。卷闸门不好用，停电时手动失灵，找潘晓义也不管，造成人员被关屋内2天，营业损失3000余元，而且一旦这时发生意外命都难保。潘晓义留下的收款用电脑不到2个月就坏了，我们只能重买新的。房屋还漏雨，造成3800元的书被毁。总之，本案潘晓义拒不提供价值3万元设备设施及购物凭证，是潘晓义违约在先，请求二审法院依法撤销原审判决，改判或者发回重审。

上诉人朱双的上诉请求为：1.判决双方签订的《店铺出租合同》无效；2.判决潘晓义赔偿朱双经济损失6850元；3.请二审依法撤销原审判决，改判或者发回重审。4.一、二审诉讼费用由潘晓义承担。其上诉的主要事实和理由为：2013年11月因潘晓义拒不履行《店铺出租合同》，欺骗欺诈，我将其告到龙潭法院。开庭后没几天法官说让我撤诉，不然就判我败诉。我相信了法官的话，但在我没办完撤诉手续时，突然接到了法院的开庭传票，潘晓义把我告了。同一案件，同一法院，同一法官，为什么我起诉不行，潘晓义起诉，我就败诉呢？2014年9月18日我递交了上诉状及上诉费用，不知为何一直未最终结案。1.原审判决认定设备设施潘晓义已交付完毕没有事实依据。原审对于出卖的标的物是什么、有哪些设备设施、有什么证据证明其实物与价值、交付的证据是什么等关键问题避而不谈。潘晓义自称设备设施3万元，却没有任何凭证证明，买卖合同不能成立。设备设施的所有权没有转移，还是潘晓义所有。我国法律规定谁主张谁举证，本案中，潘晓义主张设备设施款3万元，他就有责任提供价值3万元的设备设施名称、数量、发票、购物凭证等资料，证明其主张。潘晓义没有提供应承担举证不能的责任，原审法院让我们提供证据于法无据。我方提供的18张照片是经法庭质证的，原审已确认其真实性、合法性，却不予采信是自相矛盾，失去了司法的公正性。原审法院认定双方合同中未约定提供设备设施明细及价款也与事实不符，合同中约定“一切收款均以收据为凭”，就是因为潘晓义自称设备设施款3万元，但暂时拿不出票据，双方才约定“一切收款均以收据为凭”，原审判决对此视而不见导致判决错误。《消费者权益保护法》规定，消费者索要发票等购物凭证，或者服务单据的，经营者必须出具。潘晓义应当出具设备设施收据。另外，原审判决主文两个认定前后矛盾。认定双方没有约定设备设施明细，同时又认定约定的设备设施已交付完毕。既然没有约定凭什么认定设备设施已交付完毕。原审判决一方面认定买卖合同与租赁合同是两个独立合同，一方面又认定虽合同解除，但鉴于买卖合同约定的设备设施潘晓义已交付完毕，与事实不符。既然租赁合同解除，独立的买卖合同出卖的标的物是什么？又有什么证据证明设备设施价值3万元？因为潘晓义什么证据都没有，所以我无法付款。潘晓义只有提供价值3万元设备设施及相关购物凭证，我才能支付价款，买卖合同才成立，原判决没有事实依据，潘晓义的行为就是欺诈。合同是潘晓义所写，他利用我大学刚毕业，没有社会经验，故意告知我虚假情况，故意隐瞒真实情况，订立了许多显失公平的欺骗、欺诈式条款。潘晓义称设备设施3万元却没有一分钱票据属欺诈。潘晓义称货款3万元，经盘点核实只有6000元货物，潘晓义还要2.4万元，又是欺诈。潘晓义说给我5000元房屋维修费，实际一分没给，我不欠房租却要我修房盖、门窗、天棚、电线。潘晓义隐瞒了重大安全隐患。大面积裸露电线放在木板上，安全指示灯没有，应急灯没有，消防栓被木梯挡住，消防安全检查下令限期整改。卷闸门不好用，停电时手动失灵，找潘晓义也不管，造成人员被关屋内2天，营业损失3000余元，而且一旦这时发生意外命都难保。潘晓义留下的收款用电脑不到2个月就坏了，我们只能重买新的。房屋还漏雨，造成3800元的书被毁。本案潘晓义拒不提供价值3万元设备设施及购物凭证，是潘晓义违约在先。按合同约定在2014年5月22日合同到期，我5月21日已电话通知潘晓义取钥匙交房，潘晓义至今不取，继续欺诈。请求二审法院依法撤销原审判决，改判或者发回重审。

潘晓义针对朱双的上诉请求答辩称：1.潘晓义与朱双签订的《店铺出租合同》是双方的真实意思表示，是本着自愿的原则签订的，并且已经实际履行。一审法院认定合同真实有效，事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。朱双主张合同无效，要求潘晓义返还1年房租无法律依据，请求二审法院驳回朱双的上诉请求。2.朱双主张的营业损失费3000元、书籍损失3850元，共计人民币6850元。其中，营业损失费3000元不属于既定损失，并且朱双未能提供相关证据证明损失是由潘晓义的过错造成的，因此我方不予赔偿。潘晓义在合同订立时已经与朱双约定店内设备设施“贰万伍仟元整（本应叁万，留给朱双伍仟装修房屋）”，并且《店铺出租合同》第四条明确约定，店铺房屋等由乙方即朱双及时修缮，门窗、天棚、棚上的渗漏点、电线（室内的上下水管线、采暖管线不是乙方即朱双人为因素造成，自然老化，由甲方潘晓义负责维修）。而朱双怠于维修房屋，并且应当预见不及时维修房屋的不利后果，而放纵后果发生。因此书籍损失3850元，应当由朱双自己承担。同时朱双的此项上诉请求与一审判决无关，是新的、独立的诉讼请求，请求二审法院不予支持。3.潘晓义与朱双就房屋租赁合同纠纷一案，完全是由于朱双违反合同约定、不及时履行合同义务所引起的。因此请求二审法院判决朱双承担一、二审的诉讼费用。

在本院审理本案过程中，朱双向本院提交照片18张，证明自己已在2014年5月22日之前将本案争议房屋清空。经质证，潘晓义认为：1.该照片不属于新证据；2.照片形成的时间不能确定，不具备证据的属性；3.照片显示的是店铺的外面，不能证明店铺内当时的状况；4.照片中书籍恰恰证明拍照片时店铺内还有物品的存在。鉴于以上事实及理由，该照片不能证明其所要证明的问题。经本院审查认为，朱双提供的照片不能证明所要证明的问题，本院不予采信。

本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。

本院认为：一、关于潘晓义与朱双签订的《店铺出租合同》的效力问题。该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。朱双主张双方签订的《店铺出租合同》无效，但该合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故朱双的该项上诉请求没有法律依据，本院依法不予支持。二、关于朱双是否违约的问题。因双方所签订的《店铺出租合同》中明确约定“设备设施款、保证金款甲方（潘晓义）同意半年内补交（缓交），如不能按期补交，视为违约。租金不退、合同终止，甲方有权重新招租。”朱双并未在半年内向潘晓义补交设备设施款，故朱双违反了合同约定，应属违约，应承担违约责任。三、关于设备设施问题。朱双主张合同中的设备设施没有名称、数量、发票、购物凭证等资料，且潘晓义负有向其交付设备设施清单的义务。在原审庭审过程中潘晓义陈述设备设施包括“书架、电脑、电子屏、阁楼、牌匾等”，朱双亦当庭表示潘晓义的上述陈述属实，仅抗辩称没有清单且这些东西不值3万元。而在潘晓义与朱双签订的《店铺出租合同》中，双方并未约定潘晓义负有向朱双交付发票、购物凭证或清单的义务，而是笼统约定设备设施款为3万元。朱双仅以此理由作为其不向潘晓义交纳设备设施款的抗辩，依据不足。而关于朱双认为双方合同中约定“一切收款均以收据为凭”即潘晓义有义务向其交付设备设施清单的主张，因在《店铺出租合同》中双方约定的是“租金、履约保证金。甲方（潘晓义）收到租金、履约保证金，给乙方（朱双）开收据为凭。一切收款均以收据为凭。”故“一切收款均以收据为凭”是双方针对租金、履约保证金的交付而设定的条款，该条款并不是约定潘晓义负有向朱双交付设备设施清单的义务。故朱双要求不支付设备设施款的主张不能成立，本院不予支持。而关于潘晓义要求朱双按3万元向其支付设备设施款的上诉主张。因双方合同明确约定“店内设备设施贰万伍仟元整”且同时写明设备设施款“本应叁万，留给乙方（朱双）伍仟元装修房屋”。故朱双应按双方最后议定的价格“贰万伍仟元”向潘晓义支付设备设施款，潘晓义要求按商议过程中抵减5000元前的价格支付设备设施款没有事实及法律依据，本院不予支持。四、关于货款的问题。在双方的《房屋出租合同》中明确约定“货款叁万（过期的期刊；过期的同步学习书除外，按实际的货物的进货价接收，以甲方开的收款收据为凭）”潘晓义于2013年5月23日为朱双出具的收据上写明：“书款已接收陆仟元整（货款）租期2013年5月22日起生效”，故原审法院据此认定经双方盘点货款为6000元，并无不当。潘晓义虽主张货款为3万元，但与其给朱双出具的收据不符，该收据上亦未标明朱双仍欠货款，而是同时写明了合同已在该6000元货款交付的前一天生效，也就是说双方已就《店铺出租合同》的相关事宜交接完毕，故潘晓义要求朱双支付3万元货款的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。五、关于履约保证金的问题。履约保证金是双方为了保证朱双按合同约定履行自己的义务而设定的条款，如朱双没有违约则潘晓义应将履约保证金返还朱双，在朱双违约的情况下双方亦未约定履约保证金1万元归潘晓义所有，而是以“租金不退”作为对朱双违约的惩罚条款，同时还约定了逾期返还房屋违约金的惩罚条款。故原审认定合同解除后，尚未履行的履约保证金终止履行并无不妥。潘晓义要求朱双赔偿其履约保证金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。五、关于逾期返还房屋违约金的问题。因一审时潘晓义的诉讼请求为判令朱双给付逾期返还房屋违约金32789元，即2013年10月14日至2014年2月27日，而潘晓义与朱双的《店铺出租合同》于2013年5月22日生效，朱双在半年内没有履行交付设备设施款及履约保证金的义务，其违约发生在2013年11月22日，故原审法院仅判决朱双给付潘晓义2013年11月23日至2014年2月27日期间的逾期返还房屋违约金并无不当，潘晓义要求朱双从2013年10月14日起支付逾期返还房屋违约金没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于潘晓义一审主张的2014年2月27日至实际返还房屋之日的逾期返还房屋违约金，因实际返还房屋的日期尚未确定，且潘晓义在原审时亦未明确此期间所要求的逾期返还房屋违约金数额，故原审法院对潘晓义的该项主张亦未予支持，但潘晓义可待朱双返还房屋后另行主张权利。故原审法院判决的逾期返还房屋违约金数额并无不当，本院予以维持。故上诉人潘晓义、朱双的上诉请求均没有事实及法律依据，本院均不予支持。关于潘晓义主张的2014年供热费、医药费、交通费等问题因其原审时并未提出，本院不予审理。而朱双在原审亦未提出反诉，故其要求潘晓义赔偿其损失的主张，本院亦不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2020元（上诉人潘晓义交纳1010元，上诉人朱双交纳1010元），由上诉人潘晓义负担1010元，由上诉人朱双负担1010元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　石　刚

代理审判员　　孙　伟

代理审判员　　刘欣莹

二○一五年三月二十日

代理书记员 王 蕾