原告延吉市吉泰物业管理有限公司诉被告李文和物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）延民初字第5100号

原告：延吉市吉泰物业管理有限公司，住所地为延吉市公园街公园路128号73号。

法定代表人：柴芳林，该公司经理。

委托代理人：朱延城，该公司经理。

被告：李文和，男，1930年9月18日，汉族，无职业，现住现住延吉市东明新城8号楼2单元302，公民身份号码为222401193009182512。

委托代理人:李吉生，男，1970年11月26日生，汉族，无职业，现住延吉市东明新城8号楼2单元302，公民身份号码为22240119701126251X。

本院于2015年9月8日立案受理了原告延吉市吉泰物业管理有限公司诉被告李文和物业服务合同纠纷一案后，依法由审判员车秀英适用小额诉讼程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告延吉市吉泰物业管理有限公司的委托代理人朱延城、被告李文和的委托代理人李吉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告向被告居住的延吉市东明新城小区提供物业服务，被告拖欠2011年1月1日至2015年7月31日止的物业费共计2557元。故原告诉至法院要求判令被告立即支付物业费2557元及违约金564元，并承担诉讼费用。

被告辩称：被告拖欠2011年1月1日至2015年7月31日止的物业费的事实属实，但原告物业服务不到位，不同意交物业费。

原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的主体资格。

2、物业服务合同复印件1份，证明原告与延吉市东明新城业主委员会签订物业服务合同，约定住宅每月每平方米0.5元，违约金按日万分之二。

3、经营性收费许可证复印件一份，证明原告具有收费资格。

4、催费通知单1份，证明原告已向被告催收过物业费

被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：

1、照片1张，证明原告维修围栏还破损。

2、照片2张，证明原告提供的绿化不到位，原本应该由原告绿化的地方，业主随意种草、种花。

3、照片1张，证明被告房屋的楼板裂缝。

4、照片1张，证明被告房屋窗框的损坏情况，原告给被告维修一次后又破损。

被告对原告提交的证据无异议，本院予以采信。

原告对被告提交的1、2、3、4号证据的真实性无异议，但质证称其与物业管理无关。本院认为，被告1号证据所称的围栏损坏，其是否不包括由开发建设单位按规定保修的范围、期限不清；被告2号证据所称的种草、种花，合同没有约定绿化须是植树，不许植花、植草；被告3、4号证据中被告房屋楼板及窗框的损坏，是否属于合同约定的共用部位、公共设备、设施不清，且其是否不包括在由开发建设单位按规定在保修的范围、期限不清；综上，本院对被告提交的1、2、3、4号证据不予采信。

经审理查明：原告为具有物业管理服务资质的企业。被告李文和是延吉市东明新城8号楼2单元302室的业主，其房屋建筑面积为92.97平方米。2010年12月31日，原告与延吉市吉泰房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，延吉市吉泰房地产开发有限公司委托原告为延吉市东明新城小区提供物业服务。合同约定服务期限自2010年12月31日至2015年12月31日止，小区物业服务费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取，并对房屋共用部位、公共设备、设施的养护以及公共秩序和环境卫生的维护等方面作出了约定。原告按照合同约定为延吉市东明新城提供了物业服务，但被告没有交纳2011年1月1日至2015年7月31日止的物业费2556.67元（92.97平方米×0.5元×55个月=2556.67元。

本院认为，原告受延吉市东明新城小区开发商委托为该小区提供前期物业管理服务，其与开发商签订的前期物业服务合同没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告李文和事实上也接受了原告的服务，双方于2010年12月31日建立了事实上的物业服务关系，原告请求被告支付物业管理费合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金564元，因合同内容没有对违约金的相关约定，本院对原告要求支付违约金的请求不予支持。被告虽主张物业服务未到位，但其理由无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下：

被告李文和于本判决生效后立即支付给原告延吉市吉泰物业管理有限公司2011月1月1日至2015年7月31日止的物业费948元及违约金88元，共计1036元。

如被告逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告李文和负担。

本判决为终审判决。

审判员　　车秀英

二○一五年十一月十六日

书记员　　朴艺花