原告长春赢时物业服务有限公司延吉分公司诉被告任秀芬物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）延民初字第5860号

原告：长春赢时物业服务有限公司延吉分公司，住所地为延吉市长白山西路开元公馆12号楼。

法定代表人：张志勇，该公司负责人。

委托代理人：石守伟，该公司项目经理。

被告：任秀芬，女，汉族，现住延吉市新星宇和悦小。

委托代理人：王振旗，男，汉族，现住延吉市朝阳街建阳委一组。

委托代理人：任万利，男，汉族，现住延吉市公园委十一组。

原告长春赢时物业服务有限公司延吉分公司（以下简称赢时物业公司）诉被告任秀芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理，原告赢时物业公司的委托代理人石守伟，被告任秀芬的委托代理人王振旗、任万利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赢时物业公司诉称：被告任秀芬与延边新星宇华杰房地产开发有限公司签订了购买新星宇和悦小区9号楼4单元102室房屋的合同，合同约定该房屋使用用途为住宅。2014年7月3日，被告任秀芬在办理房屋入住手续时与原告签订了业主临时管理规约，其中十二条明确约定：“按照房屋产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不改变物业使用性质。确需改变的，须先征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。”被告任秀芬在2015年9月中旬将该房屋私自改变为具有经营性质的超市使用，其他利害关系人以被告任秀芬没有征得他们同意侵害其合法权益和物业管理不到位为由，多次向原告投诉，要求被告任秀芬恢复房屋原有使用用途。原告多次与被告沟通此事，被告置之不理。被告经营超市的行为已对原告管理造成一定影响。原告认为，被告没有征得利害关系人的同意就改变了房屋使用性质，违反了双方签订的业主临时管理规约的规定。为维护原告的合法权益，原告诉至人民法院，请求法院判令被告任秀芬恢复房屋原有使用用途，停止住宅改为商用用于经营超市的行为，承担本案诉讼费用。

任秀芬辩称：由于被告丈夫王振旗患有腰间盘突出症，干不了重体力活，儿子上大学业需要费用，家庭生活艰难，在售楼处人员承诺可以开超市的情况下，被告于2014年10月7日购买了本案讼争房屋，在7号楼的和悦超市开业了近3个月零4天后的9月23日，被告到工商局办理了营业执照等相关手续，开起了超市。从开超市起，原告不断对被告进行打击、恐吓，制造各种麻烦。迫于压力，被告也产生过退意，只是迫于生活，才没有被原告所骗，后经在长春居住的亲属所说，原告总公司在长春所管理的小区住宅楼里开超市的比比皆是。另外，在开超市须取得利害关系人是否同意这件事情上，原告也是用尽了恐吓，甚至是行贿的卑鄙下流手段，被告在办理营业执照时，已经找了所有利害关系人签字同意，但原告让利害关系人反悔之前同意签字的行为，并对他们进行恐吓，并且威胁如同意被告开超市，物业上的事情一律不管。被告在办理营业执照时，已征得所有利害关系人的同意，并由社区盖章存档在工商局，请法庭考虑其作为证据的重要性。至于原告在被告之后以不正当手段所取得的证据，应当按照谁主张谁举证的原则，证人应当出庭作证，否则，请法庭追究原告出具伪证的责任。另外，7号楼的和悦超市在今年6月19日开业，同在一个小区，同是住宅楼营业，原告为什么没有起诉它。原告作为一个基层组织，不认真地做好自己的工作，却对被告在合法取得各种证照之后的合法经营强加阻挠。从开业到现在，原告一直不让进货车进小区大门，所进货物都需要被告从大门搬到超市，原告到底要做什么，让被告无法生活下去才肯罢手？

原告以业主临时管理规约第十二条为由，要求被告将已取得的各种证照并已正常营业的超市关闭，是没有足够法律依据的。根据物权法第七十条、第七十一条、第七十七条规定，被告完全有权在自己的私人住宅内开超市，被告在开超市之前，已经到工商局、税务局、卫生局、烟草等相关部门办理了有关证照，以上证照的取得，是对法律法规的遵守。被告在把住宅改为超市的过程中，没有对房屋进行过一砖一瓦的改动，所以没对建筑物的安全构成任何威胁。超市不像麻将厅有噪音，不像串店对环境有污染，超市对周围业主能够提供方便。一个成熟的小区应该有药店、干洗店、超市等便民措施，在本小区二十多栋楼没有超市的情况下，周围业主对被告开超市的行为非常赞成，并在利害关系调查表上签字表示同意。故被告开超市的行为不但合情，更合法。

经审理查明：2014年6月18日，延边新星宇华杰房地产开发有限责任公司与原告赢时物业公司签订了前期物业合同，延边新星宇华杰房地产开发有限责任公司委托原告赢时物业公司对新星宇和悦小区进行物业管理。

被告任秀芬为延吉市新星宇和悦小区业主。任秀芬于2013年7月购买了新星宇和悦小区9号楼4单元102室的房屋，房屋性质为住宅。2014年7月，任秀芬办理了房屋入住手续，并与原告签订了前期物业管理服务协议，该协议附件（一）业主临时管理规约第十五条第12项约定：“按照房屋产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不改变物业使用性质。确需改变的，须先征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。”任秀芬于同年10月入住该房屋。2015年9月，任秀芬将上述房屋使用性质改为商用，开办了延吉市新星宇和悦鑫强超市。原告于2015年9月征求了9号楼4单元201室业主孙立是否同意被告开超市的意见，孙立表示同意。

认定上述事实的主要证据有：前期物业合同、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、证人孙立的出庭证言，以及原、被告的陈述。

原告还提交了就被告开超市对新星宇和悦小区9号楼的调查问卷，被告就其开超市向周围邻居做的调查，均因无法确认调查的客观真实性，本院未予采信。

本院认为，公民的民事活动应当遵守国家的法律法规，并不得损害社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。”原、被告签订的前期物业管理服务协议中作为附件（一）的业主临时管理规约明确约定了业主不得擅自改变物业使用性质。被告将住宅改为商用，损害了小区内其他业主的权利，也妨害了小区内的物业服务与管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”原告作为物业管理服务单位，有权请求被告承担恢复原状、停止侵害、恢复原状等民事责任，对原告要求被告恢复房屋原有使用用途，停止住宅改为商用用于经营超市的行为的诉讼请求，本院予以支持。被告陈述其在办理超市营业执照时，征得了小区内9号楼80%的业主以及14号楼部分业主的同意，但延吉市新星宇和悦小区共有18栋楼，被告仅征得少部分业主的同意，不能视为已征得利害关系人的同意。被告关于其完全有权在自己的私人住宅内开超市的抗辩意见，本院认为，即使业主是在自己的私人住宅内从事生产生活，也是以不能影响其他业主权利为前提的，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决如下：

被告任秀芬于本判决生效后立即停止将延吉市新星宇和悦小区9号楼4单元102室的房屋进行商用、经营超市的行为，将房屋性质恢复原状。

案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告任秀芬负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判员　　王静

二〇一四年十一月二十七日

书记员　　李娜