原告李同波诉被告延吉三星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2014）延民再初字第8号

原告：李同波，女，汉族，现住延吉市河南街，公民身份号码为×××。

委托代理人：刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。

被告：延吉三星房地产开发有限公司，住所地延吉市。

法定代表人：夏振兴，该公司董事长。

第三人：周桂芹，女，汉族，现住延吉市建工街，公民身份号码为×××。

委托代理人：牛长河，男，汉族，现住延吉市建工街，公民身份号码为×××。

原告李同波诉被告延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月29日作出（2010）延民初字第646号民事调解书。该调解书生效后，在执行过程中，案外人周桂芹于2013年7月1日向延边朝鲜族自治州中级人民法院申请再审。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2013年11月26日作出（2013）延中民再字第66号民事裁定书，裁定撤销了（2010）延民初字第646号民事调解书，并发回本院重新审理。本院依职权追加周桂芹为第三人后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李同波的委托代理人刘国乾、第三人周桂芹及其委托代理人牛长河到庭参加诉讼。被告三星房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李同波诉称：2005年9月1日，原告李同波与被告三星房地产公司签订一份房屋购销合同，约定被告向原告出售位于延吉市爱丹路南侧的房屋一套。合同签订后，原告已支付全部购房款，但被告未交付房屋。现要求被告立即交付房屋，并要求第三人周桂芹腾退房屋。

被告三星房地产公司未答辩。

第三人周桂芹述称：2009年5月26日，第三人周桂芹与被告三星房地产公司签订一份商品房买卖合同，并到延吉市房产局办理了商品房买卖合同备案登记。2010年1月27日，第三人周桂芹取得房屋钥匙后，于2011年11月对房屋进行了装修，自2011年12月起在该房屋正式居住。2012年1月19日，延边仲裁委员会作出（2011）延仲字第55号仲裁裁决书，确认了第三人周桂芹与被告三星房地产公司之间签订的商品房买卖合同合法、有效。综上，第三人周桂芹已实际取得了该房屋的所有权。

原告李同波向本院提交的证据有：

1、身份证复印件一份，证明原告身份。

2、房屋购销合同复印件一份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系。

3、商品房预售许可证存根复印件一份，证明原、被告于2005年9月1日签订的房屋购销合同合法。

4、收据复印件四张及（2012）延执异字第98号执行裁定书复印件一份，证明原告已向被告支付全部购房款184274元。

5、艺苑小区8号楼发放钥匙业主交费明细复印件一份及收据复印件三张，证明原告李同波是唯一取得诉争房屋钥匙的业主，另证明原告于2010年4月1日缴纳诉争房屋的物业费及装修保证金等费用。

6、2013年6月26日执行调查笔录（源于2012年延执字第319号案件）复印件一份，证明第三人周桂芹是通过长白山保护开发区金利小额贷款有限公司购买了诉争房屋，而不是在被告处购买的。

被告三星房地产公司未向本院提交证据。

第三人周桂芹向本院提交的证据有：

1、身份证复印件一份，证明第三人周桂芹身份。

2、商品房买卖合同复印件一份，证明第三人周桂芹与被告于2009年5月26日签订了一份商品房买卖合同，并取得该房屋的所有权。

3、房屋钥匙交接单复印件一份，证明王文庆（第三人周桂芹丈夫牛长河的外甥）于2010年1月27日从被告三星房地产公司法定代表人夏振兴处取得诉争房屋的钥匙。

4、（2011）延仲字第55号裁决书复印件一份，证明第三人与被告于2009年5月26日签订的商品房买卖合同合法、有效。

5、（2011）延行初字第6号行政判决书复印件一份，证明第三人与被告签订的商品房买卖合同经延吉市人民法院作出行政判决后，已在延吉市房产局恢复备案登记。

6、装修合同及长兴装饰工程预算表各一份，证明自2011年11月2日起至2011年12月22日期间，牛长河的妹妹牛淑华委托延边长兴装饰工程有限公司对诉争房屋进行装修的事实。

7、收据一份，证明第三人于2011年5月20日在诉争房屋上为安装防盗栏支付5208元的事实。

经庭审质证，原告提交的1号、2号、3号、4号证据，第三人均无异议，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，原告提交的上述证据来源合法，并与本案具有关联性，故本院均予以采信。第三人提交的1号、5号证据，原告均无异议，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，第三人提交的上述证据来源合法，并与本案具有关联性，故本院均予以采信。

原告提交的5号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。第三人对收据无异议，但对发放钥匙业主交费明细提出异议，主张其于2010年1月27日已先从被告三星房地产公司法定代表人夏振兴处取得房屋钥匙。本院认为，原告提交的该份证据不足以证明其是唯一取得诉争房屋钥匙的事实，原告 也未能提交其他证据加以佐证，故本院只对原告于2010年4月1日缴纳诉争房屋相关费用的事实予以确认。

原告提交的6号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。第三人对真实性无异议，但提出其是与长白山保护开发区金利小额贷款有限公司一起团购的。本院认为，在该执行调查笔录中，第三人周桂芹虽陈述其是从长白山保护开发区金利小额贷款有限公司处购买诉争房屋，但在延边仲裁委员会作出的（2011）延仲字第55号裁决书中，已认定第三人与被告于2009年5月26日签订的商品房买卖合同合法、有效，该裁决已发生法律效力，故对该事实本院予以确认。

第三人提交的2号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告对真实性无异议，但认为第三人是从长白山保护开发区金利小额贷款有限公司处购买了诉争房屋，而不是在被告处购买。因本院对第三人与被告之间签订的商品房买卖合同合法、有效的事实已予以确认，故对该证据的真实性予以确认。合同签订后，第三人至今未能办理该房屋的所有权证，故对于其举证证明已取得房屋所有权的事实，本院不予确认。

第三人提交的3号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，原告对真实性提出异议。因第三人无法提交该份证据的原件，故对该份证据本院不予采信。

第三人提交的4号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告对真实性无异议，但提出该裁决书中认定的事实不属实。经查，该裁决已发生法律效力，故对该份证据本院予以采信。

第三人提交的6号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，原告提出与本案无关。因原告对该份证据的真实性未提出异议，故对该份证据的真实性本院予以确认。

第三人提交的7号证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。原告称不清楚，并提出与本案无关。本院认为，该份证据上未明确体现安装防盗栏的具体地点，不足以证明在诉争房屋上安装防盗栏的事实，故对该证据本院不予采信。

根据本院经过质证采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：

2005年9月1日，原告李同波与被告三星房地产公司签订一份房屋购销合同。合同约定：原告以160370元的价款购买被告尚未建成的房屋一套，房屋交付时间为2007年8月30日。2010年4月1日，原告向被告支付了全部购房款184274元。同日，原告又缴纳了诉争房屋的契税、房屋所有权变更登记手续费、交易费、电费、物业费及装修保证金等费用。

2009年5月26日，第三人周桂芹与被告三星房地产公司签订一份商品房买卖合同。合同约定：第三人购买被告将来开发建造的房屋一套，房屋总价款为275750元（2500元／平方米），被告于2009年8月30日前向第三人交付房屋。2012年1月19日，延边仲裁委员会作出（2011）延仲字第55号裁决，确认第三人与被告于2009年5月26日签订的商品房买卖合同合法、有效，并限被告三星房地产公司于裁决生效之日起10日内为第三人周桂芹办理房屋所有权证。另外，该裁决书确认了第三人于2009年5月26日向被告支付全部购房款275750元以及被告于2010年1月将诉争房屋实际交付给第三人的事实，该裁决已发生法律效力。另外，合同签订后，第三人与被告到延吉市房产局办理了商品房买卖合同备案登记。2010年1月29日，延吉市房产局依据被告的情况说明注销了第三人与被告之间签订的商品房买卖合同的备案登记。嗣后，第三人向本院提起行政诉讼，本院于2011年3月1日作出（2011）延行初字第6号行政判决，撤销延吉市房产局作出的注销商品房买卖合同登记备案的决定。另查，该诉争房屋已由第三人周桂芹先行占用至今。此外，该房屋现今无房屋所有权证。

本院认为，根据合同相对性原则，债是特定当事人之间产生的特定的权利、义务关系，债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担责任。具体到本案，根据审理查明的案件事实，被告三星房地产公司先后与原告李同波、第三人周桂芹签订的房屋买卖合同均是有效合同。依据有效合同，原告作为债权人只能向被告请求交付房屋，被告作为债务人也只对特定的债权人（即原告）负有给付义务，但因第三人的行为原告的债权不能实现，故对于原告要求被告立即交付房屋的诉请，本院不予支持。另外，原告与第三人之间不存在特定的债权债务关系，至此原告突破合同相对性原则要求第三人腾退房屋也没有法律依据，故对原告要求第三人腾退房屋的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告李同波的诉讼请求。

案件受理费3507元、其他诉讼费用100元及财产保全费1320元，共计4927元，由原告李同波负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　崔　仑

助理审判员　　林大海

助理审判员　　申成日

二〇一五年七月三十一日

书　记　员　　崔国峰