原告黄美罗、崔振海、崔龙昊与被告延吉市新时代购物广场有限公司、延吉市恒吉房地产开发有限公司之间租赁合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2015）延民初字第2942号

原告：黄美罗，女，1965年8月31日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：河北省三河市。

原告：崔振海，男，1996年5月5日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：河北省三河市。

原告：崔龙昊，男，1954年10月27日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地：吉林省延吉市。

被告：延吉市新时代购物广场有限公司，住所：延吉市。

法定代表人：金正花，总经理。

被告：延吉市恒吉房地产开发有限公司，住所：延吉市。

法定代表人：许美子，总经理。

二被告委托代理人：金美兰，吉林海兰江律师事务所律师。

二被告委托代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。

原告黄美罗、崔振海、崔龙昊与被告延吉市新时代购物广场有限公司、延吉市恒吉房地产开发有限公司之间租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日、同年10月29日公开开庭进行了审理。原告黄美罗及被告延吉市新时代购物广场有限公司、延吉市恒吉房地产开发有限公司的共同委托代理人金美兰、李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄美罗、崔振海、崔龙昊诉称：2006年3月1日，原告与原延吉市远东房屋开发有限公司签订了房屋拆迁安置补偿合同，约定：延吉市远东房屋开发有限公司拆迁原告的面积为1442.2188平方米的房屋，补偿方式为产权调换。该公司给付原告产权调换房屋的面积为1550.16平方米房屋。原告回迁的房屋租赁给该公司经营，一、四层按建筑面积每月每平方米120元计算，二、三楼按每月每平方米150元计算，每月25日支付租金。协议签订后，延吉市远东房屋开发有限公司将原告所有的房屋拆迁，原告取得产权调换的房屋后，即将房屋交付给该公司租赁经营，该公司只给付原告部分租金，故诉至法院要求二被告给付租金8532946元及利息（2015年2月至给付之日止，按银行贷款利率的四倍计算）。

被告购物广场公司辩称：被告购物广场公司在法律上是独立的主体，虽然正在经营新时代购物广场，但与原告没有签订过合同，根据合同相对性原则，不应当是被告，因此与本案无关。

被告恒吉公司辩称：1、原告主张的是柜台租金，而非房屋租金。原告主张按房屋整体建筑面积计算柜台租金，即不符合市场交易习惯，又缺乏事实及法律上的依据。2、原延吉市远东房屋开发有限公司与延吉市中兴百货大楼签订的房屋拆迁安置补充协议中包含拆迁协议及租赁协议，拆迁与租赁是两个不同的法律关系，不能将房屋拆迁面积与柜台租赁面积等同而论。补充协议中就租金收取、面积标准的约定本身就不明确，且后来原告与被告签订的报销审批单中已明确了双方柜台租金的收取标准，即按实际使用面积计算租金。原告崔龙昊与被告恒吉公司签订的租赁费支付确认书也证实了双方按照房屋实际使用面积来收取租金的事实。3、关于原告主张的利息部分，本案是租赁合同纠纷，不是借款纠纷，而且没有约定过利息，原告要求四倍利息无法律依据。综上，请求法院在查明事实的基础上，合理计算房屋租金，维护被告的合法权益。

本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：

证据1.三原告身份证复印件各一份、离婚协议书复印件两份、离婚证复印件一份，证明（1）2008年12月18日，原告黄美罗与崔龙昊在婚姻登记机关协议离婚，约定：诉争房屋一、四层归原告黄美罗及儿子即原告崔振海共有；（2）二、三层未分割，属于原告黄美罗、崔龙昊共有财产，故黄美罗、崔龙昊、崔振海具有本案原告的诉讼主体资格。

经庭审质证，二被告对该组证据无异议，本院予以采信。

证据2.房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议书复印件各一份，证明（1）2002年7月30日，原告黄美罗、崔龙昊经营的位于延吉市中兴百货大楼与延吉市远东房屋开发有限公司订立房屋拆迁协议书及补充协议书，约定：该公司拆迁原告黄美罗、崔龙昊的房屋，补偿方式为产权调换；（2）产权调换房屋的面积为1550.16平方米房屋，以房产局实际测绘面积为准，原告应补交房屋差价款400万元；（3）原告回迁的房屋租赁给该公司经营，一、四层按建筑面积每月每平方米120元计算，二、三楼按每月每平方米150元计算，每月25日支付租金；（4）该公司每月保证付3万元，余额作为产权调换的差额部分由该公司扣取。

经庭审质证，二被告对该组证据无异议，本院予以采信。

证据3.延边朝鲜族自治州中级人民法院（2007）延州民四初字27号、（2009）延州民四初字46号民事判决书、（2012）延中民再字第2、11号民事调解书复印件各一份，证明（1）被告延吉市恒吉房地产开发有限公司应交付给原告黄美罗、崔龙昊的房屋共计1550.89平方米房屋；（2）原告黄美罗、崔龙昊享有回迁房屋面积共计为1550.89平方米房屋；（3）原告依据上述法律文书申请执行，被告实际给付原告回迁房屋的面积经房产部门颁发的产权证确认。

经庭审质证，二被告对该组证据无异议，本院予以采信。

证据4.协议书复印件4份、房屋产权证书复印件12份，证明（1）2012年8月22日，原告与案外人张洪青签订房屋置换协议书，约定：原告所有的已交由延吉市恒吉房地产开发有限公司租赁经营的1588.41平方米的房屋与张洪青所有的房屋互易；（2）被告延吉市恒吉房地产开发有限公司自2012年至2014年间将1588.41平方米房屋产权已变更登记在张洪青名下：（3）自2006年3月至2014年12月末之间的1588.41平方米房屋的租金归原告所有。

经庭审质证，二被告对该组证据的真实性有异议，认为：该证据是原告单方提供，同时与张洪青的房权证上面标注房屋产权来源为“裁决”，不是双方协议变更的结果。所以双方约定房屋租金的归属无效。本院认为，该证据能够证明原告主张的证明目的，故二被告提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。

证据5.企业法人营业执照及工商档案复印件各一份，证明（1）2006年4月2日，原延吉市远东房屋开发有限公司变更登记为延吉市恒吉房地产开发有限公司；（2）延吉市恒吉房地产开发有限公司系延吉市新时代购物广场有限公司的子公司，该企业集团名称为：延吉诚信民族企业集团有限公司。

经庭审质证，二被告无异议，本院予以采信。

证据6.证人付艳君当庭陈述的证言，证明原告黄美罗与崔龙昊离婚后，黄美罗已向二被告通知其离婚的事实，并告知被告应向黄美罗给付租金的事实，不得向其他人履行给付义务，因为黄美罗抚养孩子，而事实上被告也是一直向黄美罗履行给付租金义务。

经庭审质证，二被告无异议，本院予以采信。

二被告向本院提交的证据有：

证据1.二被告的营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明二被告诉讼主体资格。

经庭审质证，原告无异议，本院予以采信。

证据2.报销审批单及中国银行汇款通知单复印件一组，证明（1）从2006年3月至2015年2月期间，被告恒吉公司共支付给原告黄美罗、崔龙昊柜台租金331万元；（2）报销审批单中已注明按照房屋实际使用面积来计算柜台租金，证明双方已就租金收取、面积标准达成合意。

经庭审质证，原告有异议，认为：原、被告在协议中已经约定按建筑面积计算租金。原告黄美罗自2006年3月1日至2015年2月27日止，共收316万元租金。在此期间都是黄美罗收取的租金，没有崔龙昊收取的租金，被告只向黄美罗履行了给付租金的义务。本院认为，结合庭审调查的事实看，“报销审批单”中虽然注明按照房屋实际使用面积来计算柜台租金，因原告对此予以否认，被告亦不能举证证明其已向原告予以说明的事实，且该“报销审批单”系格式条款，故该“报销审批单”中注明的按照房屋实际使用面积来计算柜台租金的部分本院不予采信，其余部分予以采信。中国银行汇款通知单能够证明被告已支付331万元租金的事实，故本院对该证据的真实性予以采信。

证据3.崔龙昊与被告恒吉公司签订租赁费支付确认书复印件一份，证明被告恒吉公司已经与原告崔龙昊确认了租金收取及面积标准。

经庭审质证，原告有异议，认为：原告崔龙昊与被告方另行签订的协议，其根本不知道。其次，崔龙昊及被告恒吉公司根本没有和黄美罗协商，故不认可该合同。本院认为，本案诉争房屋系原告黄美罗、崔龙昊的共有财产，原告崔龙昊单方与被告恒吉公司签订协议，侵害了原告黄美罗的利益，故该协议无效，本院对该证据不予采信。

证据4.延吉市房产局测绘中心出具的《建筑面积计算结果证明》十张，证明诉争房屋的套内建筑面积和共有分摊面积数值。

经庭审质证，原告有异议，认为：如果该证据确属房产局出具，那么该证据是真实的，原告无异议，否则有异议。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，故本院对该证据的真实性予以采信。

本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：

2006年3月1日，原告黄美罗、崔龙昊与被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）签订房屋拆迁安置补偿补充协议书，约定：被告拆迁原告黄美罗、崔龙昊所有的1442.2188平方米房屋，被告将延吉市新国贸广场部分现房安置给原告黄美罗、崔龙昊。原告黄美罗、崔龙昊向被告补交房屋差价款400万元。原告黄美罗、崔龙昊回迁的房屋租赁给被告经营，租赁费为：一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）为150元，每月25日向原告黄美罗支付租金。被告每月保证给付原告黄美罗3万元，剩余部分作为新旧房屋差价收回扣除，租赁费自本合同签字盖章之日起计算。租赁期限截止至新旧房屋差价还清之日止。合同签订后，原告黄美罗、崔龙昊将其所有的1442.2188平方米房屋给付给被告。2006年3月，被告将合同约定的房屋交付给原告黄美罗、崔龙昊，交付房屋的具体楼层及面积为：二层建筑面积 xxx平方米；三层建筑面积xxx平方米；四层建筑面积为xxx平方米，共计1588.41平方米。2012年9月、2014年1月16日、2014年11月5日，被告将上述房屋的产权变更登记至原告黄美罗、崔龙昊名下。但上述房屋实际由被告延吉市新时代购物广场有限公司经营。2006年3月至2015年2月间，被告延吉市新时代购物广场有限公司向原告黄美罗支付租赁费316万元（其中黄美罗在该公司出具的格式条款的报销审批单中签字确认，该审批单中注明：按房屋实际使用面积计算租金）；2015年6月10日，被告延吉市新时代购物广场有限公司向原告崔龙昊支付租赁费10万元；2015年6月30日，被告延吉市新时代购物广场有限公司支付给案外人即被告崔龙昊的女儿崔娜英5万元，计331万元。

2008年12月18日，原告黄美罗与崔龙昊在婚姻登记机关协议离婚，约定：上述房屋一、四层归原告黄美罗、崔振海（黄美罗、崔龙昊之子）共有。但二、三层房屋未予分割。后原告崔龙昊与尹英花再婚，有婚生女儿崔娜英一名。

2015年6月10日，原告崔龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书，约定：原、被告于2006年3月1日签订的房屋拆迁安置补偿补充协议书中约定的租赁费按建筑使用面积每平方米120元计算。被告延吉市恒吉房地产开发有限公司自2006年开始所欠部分租赁费以每月支付给崔娜英（崔龙昊之女）5万元。

2012年8月22日，原告黄美罗与案外人张洪清之间签订房屋置换协议书，约定：原告黄美罗将上述1588.41平方米房屋与张洪清所有的房屋置换，自2006年3月至2014年12月末之间的1588.41平方米房屋的租金归原告所有。2012年9月、2014年1月16日、2014年11月5日，双方将上述1588.41平方米房屋产权变更登记至张洪青名下。

2006年4月2日，原延吉市远东房屋开发有限公司变更登记为延吉市恒吉房地产开发有限公司；延吉市恒吉房地产开发有限公司系延吉市新时代购物广场有限公司的子公司，该企业集团名称为：延吉诚信民族企业集团有限公司。

本院认为：一、原告黄美罗、崔龙昊与被告（原延吉市远东房屋开发有限公司）签订房屋租赁合同的效力问题：

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿补充协议书中明确约定了租赁合同的权利义务关系，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行，故该租赁合同合法有效。

二、原告诉讼主体资格的问题：

根据原告举证离婚协议书、离婚证及庭审调查的事实看，原告黄美罗与崔龙昊于2008年12月18日在婚姻登记机关协议离婚，其离婚协议约定：诉争房屋一、四层归原告黄美罗及儿子即原告崔振海共有，但二、三层房屋未予分割，仍属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产，故黄美罗、崔龙昊、崔振海具有本案原告的诉讼主体资格。

三、原告崔龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书的效力问题：

《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有；第二款规定：夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据上述法律规定，本案原告黄美罗、崔龙昊在夫妻关系存续期间取得了诉争房屋，应认定该房屋属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产。虽然原告黄美罗、崔龙昊已离婚，但在离婚前二人已将诉争房屋租赁给被告经营，因租赁产生的收益亦应属于原告黄美罗、崔龙昊的共有财产，即原告黄美罗、崔龙昊对租赁费均享有共同的权利、承担共同的义务。在上述租赁费共有关系存续期间，原告崔龙昊在未取得原告黄美罗同意的情况下，擅自与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书，降低租赁费计算方式，其行为侵害了原告黄美罗的利益，故原告崔龙昊与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间签订租赁费支付确认书无效，本院不予支持。

三、原告黄美罗在被告延吉市新时代购物广场有限公司出具的报销审批单中签字，该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的效力问题：

《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据庭审调查的事实看，该报销审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”系被告单方制作，属于采用格式条款订立的合同，由于原告黄美罗在该审批单中签字时，被告并未向其作出说明或相应的提示，故该审批单中注明“按房屋实际使用面积计算租金”的部分无效，本院不予支持。

四、原告要求二被告给付租赁费8532946元及利息的诉讼请求是否应予支持的问题：

根据双方在合同中对租赁费计算方式的约定【一层、四层每平方米（建设面积）每月120元；二、三层每平方米（建设面积）为150元】、被告实际交付原告房屋的面积（二层建筑面积622.78平方米、三层建筑面积658.55平方米、四层建筑面积为307.08平方米）以及租赁期限（自2006年3月至2014年12月）看，本案租赁费应为：二层建筑面积622.78平方米X150元/月X105个月（自2006年3月至2014年12月）=9808785元；三层建筑面积658.55平方米X150元/月X105个月（自2006年3月至2014年12月）=10372162.50元；四层建筑面积为307.08平方米X150元/月X105个月（自2006年3月至2014年12月）=3869208元，计2405155.50元。扣除新旧房屋差价款400万元及被告已付326万元，被告尚欠原告租赁费为16790155.50元。 由于原告只主张租赁费8532946元，对此本院予以准许。关于原告提出二被告共同给付租赁费的主张，虽然被告延吉市恒吉房地产开发有限公司系被告延吉市新时代购物广场有限公司的子公司、诉争房屋亦由被告延吉市新时代购物广场有限公司实际经营，但二公司各自均具有独立的法人资格，被告延吉市新时代购物广场有限公司给付原告租赁费的行为应认定代为履行被告延吉市恒吉房地产开发有限公司的职务行为，且本案租赁合同的相对人为原告与被告延吉市恒吉房地产开发有限公司之间，原告要求被告延吉市新时代购物广场有限公司承担租赁费的主张无事实及法律依据，本院不予支持。由于被告自扣取新旧房屋差价款400万元后，未能按合同约定及时给付原告剩余租赁费，其行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任，即按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告利息损失。据此，原告要求二被告共同给付租赁费8532946元及利息的诉讼请求，本院予以支持被告延吉市恒吉房地产开发有限公司给付原告租赁费8532946元及利息。关于原告提出被告应按银行贷款利率的四倍计算支付利息的主张，因双方在合同中对此并无约定，对此本院不予支持。关于被告提出已支付案外人崔娜英5万元租赁费的主张，因崔娜英并非本案租赁合同的相对人，其无权收取租赁费，故本院不予支持，被告应另行向案外人崔娜英主张权利。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第五十二条第二项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第八十九条之规定，判决如下：

一、被告延吉市恒吉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告黄美罗、崔振海、崔龙昊租赁费8532946元及利息（自2015年2月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

如果被告延吉市恒吉房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告黄美罗、崔振海、崔龙昊的其他诉讼请求。

案件受理费71530元、财产保全费5000元，合计76530元，由被告延吉市恒吉房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　贾本华

助理审判员　　尹永杰

人民陪审员　　于景礼

二〇一五年十一月二日

书　记　员　　费　凯