原告文霄虹诉被告延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴房地产公司），第三人康相豪、金梅花房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2014）延民初字第3445号

原告：文霄虹，现住延吉市，公民身份号码为×××。

委托代理人：文学，吉林海兰江律师事务所律师。

委托代理人：李仙女，吉林海兰江律师事务所律师。

被告：延吉市延兴房地产开发有限公司，所在地延吉市建工街。

法定代表人：李春龙，经理。

委托代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。

第三人：康相豪，公民身份号码为×××。

第三人：金梅花，公民身份号码为×××。

原告文霄虹诉被告延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴房地产公司），第三人康相豪、金梅花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文霄虹的委托代理人李仙女到庭参加诉讼。被告延兴房地产公司及第三人康相豪、金梅花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告文霄虹诉称：2006年9月11日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告以100万元的价款向被告购买位于延吉市河南街天池路白兰小区房屋（面积为384平方米）。原告于2006年9月11日支付购房款65万元，并于2006年9月18日支付剩余购房款35万元。被告于2006年9月18日向原告交付房屋，原告接收房屋后占用至今。另外，第三人康相豪、金梅花称他们于2005年4月1日通过按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并到延吉市房产局办理了备案登记手续，以此主张诉争房屋归第三人所有。现原告诉至法院，要求：一、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效；二、确认原告购买的位于延吉市河南街天池路白兰小区房屋（面积为384平方米）归原告所有，并由被告协助办理房屋所有权变更登记手续；三、诉讼费由被告负担。

被告延兴房地产公司未答辩。

第三人康相豪、金梅花未答辩。

原告文霄虹向本院提交的证据有：

1、身份证复印件一份，证明原告身份。

2、商品房买卖合同复印件一份及收据复印件两张，证明原告于2006年9月11日与被告签订商品房买卖合同后，已向被告支付全部购房款100万元。

3、供热费发票复印件一张，证明原告接收诉争房屋后，于2006年12月15日支付2006年—2007年度的取暖费2573.36元。

4、商品房买卖合同复印件一份，证明被告与第三人康相豪于2004年5月20日签订一份商品房买卖合同。

5、（2014）延中民再字第17号民事判决书复印件一份，证明第三人康相豪、金梅花于2005年3月28日与中国交通银行股份有限公司延边分行之间对于诉争房屋虽签订了抵押合同，但抵押权未实际成立的事实。

被告延兴房地产公司未向本院提交证据。

第三人康相豪、金梅花未向本院提交证据。

本院依职权对李春龙（被告延兴房地产公司的法定代表人）进行的调查，经查被告延兴房地产公司承认对于诉争房屋先后与第三人康相豪、原告文霄虹签订两份商品房买卖合同。合同履行方面，被告从第三人康相豪处未收取购房款，且未向第三人康相豪交付房屋；被告与原告签订合同后，已收取全部购房款并交付了房屋。李春龙还陈述被告与原告之间签订的商品房买卖合同是有效合同，诉争房屋应当归原告所有，并表明愿意协助原告办理房屋所有权变更登记手续。

原告提交的1号、2号、4号、5号证据，被告及第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，原告提交的以上证据来源合法，并与本案具有关联性，故予以采信。

原告提交的3号证据，被告及第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，原告提交的该份证据不足以证明其是交纳诉争房屋取暖费的事实，故本院不予采信。

本院依职权对李春龙进行的调查内容，原告无异议，被告及第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，李春龙陈述的内容不足以证实被告与第三人康相豪之间的合同履行情况，故对该部分事实本院不予确认，对其他陈述内容本院予以确认。

根据本院经过质证采信的证据，综合认定如下事实：

2006年9月11日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告以100万元的价款向被告购买位于延吉市河南街天池路白兰小区房屋（面积为384平方米）。原告于2006年9月11日支付购房款65万元，并于2006年9月18日支付剩余购房款35万元。原告支付全部购房款后，立即从被告处接收诉争房屋，并占用至今。

2004年5月20日,被告与第三人康相豪签订一份商品房买卖合同（编号为200XXXXXXXX），约定由第三人康相豪购买诉争房屋。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年8月27日作出（2014）延中民再字第17号民事判决，该判决中认定的事实有：“延兴房地产公司与康相豪签订的商品房买卖合同于2005年3月14日在延吉市房产局登记备案。2005年3月28日，康相豪、金梅花（二人系夫妻）与交通银行（交通银行股份有限公司延边分行）分别签订个人借款合同及抵押合同，约定该二人以购买的诉争房屋作为担保财产，向交通银行借款85万元，借款期限自2005年4月1日起至2015年4月1日止，月利率为6.12‰，还款方式为月等额本息还款10020.58元。交通银行于2005年4月1日发放贷款85万元，但第三人按合同约定只偿还了借款本金140077.21元及利息135985.69元”。该判决中再审认为:“第三人康相豪、金梅花购买的诉争房屋在延吉市房产局办理的合同登记备案，并不是根据交通银行与第三人康相豪、金梅花签订的抵押合同办理的房地产抵押登记，故抵押权未设立，即抵押权未生效。因此，交通银行要求对抵押合同中的抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持”。17号案件的部分判决事项为：解除交通银行与康相豪、金梅花签订的个人借款合同及抵押合同；康相豪、金梅花于本判决生效之日起十日内，向交通银行支付贷款本金709922.79元及利息35602.31元（利息截止2008年2月20日为止，余息按合同约定计算至全部还清为止）。该判决已发生法律效力。另查，原告和第三人均未取得诉争房屋的所有权证。

本院认为，被告分别与原告、第三人康相豪签订的商品房买卖合同不存在法定的无效情形，故均为有效合同。依据有效合同，原告和第三人均有权利要求被告继续履行合同，但因均未办理房屋所有权证，故不能基于有效合同主张购买的房屋归其所有。本案中，第三人虽经本院合法传唤，未出庭明确主张自己的权利，但本院综合考虑原告已支付全部购房款，并先行合法占有诉争房屋的事实以及被告在调查中明确表示愿意协助原告办理房屋所有权变更登记手续的情况，能够认定原、被告之间的商品房买卖合同在事实和法律上均存在继续履行的基础，至此原告可以要求被告继续履行合同，而第三人可以要求被告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告文霄虹与被告延吉市延兴房地产开发有限公司于2006年9月11日签订的商品房买卖合同有效。

二、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后30日内，协助原告文霄虹办理房屋（位于延吉市河南街天池路白兰小区房屋，面积共为384平方米）所有权变更登记手续。

三、驳回原告文霄虹的其他诉讼请求。

案件受理费13800元，其他诉讼费用80元，共计13880元（原告已预交），由被告延吉市延兴房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　林大海

助理审判员　　尹永杰

助理审判员　　金龙虎

二〇一五年七月二十日

书　记　员　　金英美