沈阳诉张景合确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告：沈阳，男，汉族，出生于1984年5月21日。

被告：张景合，男，汉族，生于1973年7月13日。

原告沈阳诉被告张景合确认合同无效纠纷一案，本院于2013年5月31日受理后，依法由审判员杜继昌独任审理，于2013年7月16日公开开庭进行了审理, 原告沈阳到庭参加了诉讼，被告张景合经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：通过朋友介绍，被告张景合以151000元出售给原告沈阳位于西峡县新村路5楼东1号三室一厅110平方米房屋一套。双方口头约定，先支付定金20000元，再支付首期房款80000元，剩余51000元于房屋竣工后付清。2011年6月2日前几天交给被告20000元，被告给我出具收条， 2011年6月2日交给被告80000元，被告将20000元的条收回，然后给我出具了100000元的收条。但被告随后将该房转卖他人。原告得知被告并无房产开发的资格，且所售房屋未取得房屋预售许可证，双方所签合同应属无效，故请求确认原被告所签订的房屋买卖合同无效，同时要求被告双倍返还定金40000元，退还已交购房款80000元，并自2011年6月2日交款之日起按月息1.5分支付80000元购房款的利息至还清之日。

被告张景合未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。

原告沈阳为支持其主张向本院提交如下证据：1.被告张景合2011年6月2日出具的收到条一份，证明原告已交100000元购房款;2.（2013）西民商初字第106号民事判决书一份，证明被告张景合无房地产开发的资质，所售位于西峡县城区新村路的房屋未取得商品房预售许可证；被告同意对其他同样情况的购房户按月息1.5分支付利息。被告张景合未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃。本院审查后认为，原告沈阳所提交的证据真实可信，故予以采信。

经审理查明：原告沈阳购买被告张景合开发的位于西峡县城区新村路的商品房一套。原告沈阳支付被告张景合部分购房款100000元，被告张景合给原告沈阳出具收条一份，内容为“今收到沈阳交房款定金拾万元整(100000元)。收款人张景合。2011年6月2日”。被告张景合无房地产开发资质，也未取得商品房预售许可证，也未向原告沈阳交付房屋。原告沈阳请求确认原被告之间的口头房屋买卖合同无效，同时要求被告双倍返还定金40000元，退还已交购房款80000元，并自2011年6月2日交款之日起按月息1.5分支付80000元购房款的利息至还清之日。

另查，在本院审理的（2013）西民商初字第106号案件中，被告张景合承认自己无房地产开发的资质，所售的位于西峡县城区新村路的房屋未取得商品房预售许可证；被告张景合同意对其他合同无效的购房户退还购房款，并自交款之日起按月息1.5分支付房款利息。

本院认为：原被告之间虽然未签订书面商品房买卖合同，但房款收据证明双方存在口头房屋买卖合同关系。因该房屋系被告无房地产开发资质开发的房屋，未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告张景合既无房地产开发资质，也未取得商品房预售许可证明，故原被告之间的口头房屋买卖合同无效，原告请求确认合同无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，被告应退还原告的100000元购房款，并参照被告支付其他购房户购房款利率的标准，赔偿占用原告购房款的利息损失。故原告要求被告返还购房款100000元，并自2011年6月2日按月息1.5分支付100000元购房款利息的诉讼请求，本院予以支持。无效合同自始无效、无需履行，不存在违约的问题，定金条款属于违约条款，该条款也是无效条款，原告根据定金条款主张双倍返还定金于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：

一、原告沈阳与被告张景合口头订立的房屋买卖合同无效。

二、被告张景合在本判决生效后十日内退还原告沈阳购房款100000元，并自2011年6月2日按月息1.5分赔付100000元购房款利息损失至本判决限定之日。

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2800元，减半收取1400元，原告沈阳负担200元，被告张景合负担1200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。

                                             审判员  杜继昌

                                             二〇一三年八月六日

                                             书记员  程军涛