李松乾与吕国平为房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：李松乾，男，汉族。

委托代理人：段振浩，河南匡世律师事务所律师。

被告：吕国平，男，汉族。

委托代理人：陈清生，河南匡世律师事务所律师。

第三人：王金凤，女，汉族。

委托代理人：杨海义，唐河县滨河街道法律服务所法律工作者。

原告李松乾与被告吕国平为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，王金凤向本院递交以第三人身份参加诉讼的申请。本院予以准许，通知王金凤作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李松乾、委托代理人段振浩，被告吕国平、委托代理人陈清生，第三人王金凤、委托代理人杨海义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李松乾诉称：吕国平在新华社区杨家楼南有两间三层房产一座，经协商，2009年7月27日与原告签订一份《房地产买卖契约》，约定：房地产总价398000元，过户费用由被告负担。同日依约定付款25万元。被告未按约定履行办证义务，无奈同年12月20日双方又订立一份《购房补充协议》，约定：房价变更为418000元，在协议签订后四个月内将房屋土地过户；若一方违约，从2009年7月27日起按房地产价向对方支付日万分之五的违约金。同日原告付款8万元；为敦促被告履行义务，2010年2月8日又付款4万元。但至今被告仍以过户费太高为由，拒绝履行合同义务。被告吕国平的行为违反了合同义务，为此诉至法院，请求依法判令：1、被告吕国平履行合同义务，将房地产权手续登记变更到原告名下；2、按418000元的日万分之五自2009年7月27日起至履行合同义务止向原告支付违约金。

原告为支持其诉讼请求，向法院递交如下证据：1、2009年7月27日的房地产买卖契约；2、2009年12月20日的购房补充协议；3、2009年7月27日、12月20日、2010年2月8日吕国平出具的三份收据，金额计37万元。

被告吕国平辩称：1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，因交易的房地产没有权利证书，不具备法定的买卖条件；该交易未经共有人同意，两份买卖协议为无效合同。应驳回原告的诉讼请求。2、签订无效协议，双方是明知的，均有过错，对造成的后果都应承担相应的民事责任。3、合同的过户义务本就无法履行。房产没有登记，无法过户；被告为过户尽力了，但因房产开发单位相关手续遗失，无法办理登记手续。4、合同无效，就不存在继续履行和违约金的问题；假定合同有效，被告的行为属违约，原告的请求与《合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定不符，被告依据合同的约定交房，不存在根本违约，也没有给原告造成损失，不能要求20多万元的违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，判令相互返还财产。

被告为支持其诉求，向法院递交如下证据：王××、张一×、张二×、刘××四人证言。

第三人王金凤述称：因我们夫妻感情不和，吕国平卖房子时，没有经过我同意，其无权处分共同财产，买卖合同无效。请求判令李松乾归还占用吕国平、王金凤共同共有的房产及院落。

第三人为支持其请求，向法院递交如下证据：1、杜××、申××证言；2、张一×、王××经公证的证言；3、销售不动产发票（发票联）；4、吕、王二人的结婚证明。

经王金凤申请，吕、王二人之女吕×出庭作证，称其母亲长期在郑州自己处居住，父母感情不和。房产是家庭共有的，卖房时我们不知道。

经质证，原告李松乾认为：合同是有效的，被告合同履行不能的理由不成立，手续丢失，责任是被告的；对被告吕国平提交的证人证言，因证人没有出庭作证，不予质证；第三人提交的公证书，不予质证，证言虽经公证，但证人仍应出庭作证。对吕、王二人的结婚证明无异议；购房发票经更改及变造不应作证据使用；吕×与被告及第三人有直接的利害关系，证明内容不实。

被告吕国平认为：买卖房地产时，因夫妻关系不和而没有告诉她。

第三人王金凤认为：房地产是共有财产，交易时没有经过自己同意。

经审理查明：2009年7月27日，李松乾、吕国平订立《房地产买卖契约》，该协议约定：交易价格为398000元，当日付25万元，交付过户手续时付清余款148000元。土地使用权一并移交。卖方中途悔约，应在悔约之日起除返还已交付房款外，按房地产总值日万分之五支付违约金；不能按期交付房产，每逾期一日，向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。契约订立后，吕国平即将房地产交李松乾使用。

2009年12月20日，因多种情况发生变化，李松乾、吕国平订立《购房补充协议》，约定：1、房价为418000元；2、吕负责过户房权证、土地购买收据变更到李名下；费用由吕负担，四个月办齐；3、当日付8万元；4、若违约，从2009年7月27日起，按房地产价总额向对方支付日万分之五的违约金；5、本协议与原契约有不一致之处，以本协议为准。

至2010年2月8日，原告先后三次付房款37万元。吕国平先后以原房地产手续遗失，自己无权处置、买卖合同无效为由，没有依合同约定为李松乾办理房地产交易的相关手续。

当事人之间争议的房产位于滨河街道办事处新华路新华新村，从2003年11月26日唐河县房地产开发公司出具的销售不动产专用税务发票（记账联）来看，该房产为商品房，购房客户为吕国平，价款114592.60元。而王金凤在庭审中提交的发票购房客户栏中有将吕国平名字划掉，书写王金凤名字的痕迹。

吕国平、王金凤夫妻于1987年1月25日登记结婚，女儿吕×。

被告、第三人向法院递交证人证言，欲证明：二人夫妻关系不和，第三人长期在女儿处生活，出让房地产未经第三人同意。

本院认为：本案原告李松乾、被告吕国平，第三人王金凤之间的争议焦点一是《房地产买卖契约》、《购房补充协议》的效力问题，其核心是夫妻共有房地产，没有书面授权的另一方能否出让、未依法登记领取权属证书的房地产转让效力的问题。二是被告吕国平的行为是否构成违约？若构成，违约责任如何负担的问题。

一、被告吕国平，第三人王金凤共有的房地产，没有书面授权的另一方能否出让、未依法登记领取权属证书的房地产的转让效力问题。首先被告吕国平、第三人王金凤二人认为本案房地产买卖合同无效，其法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”；第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定。该法没有规定违反该条的行为无效。结合《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定来理解，《城市房地产管理法》的该条规定并非效力性禁止规定。其次、《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款对《婚姻法》第十七条关于\"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权\"的规定应当理解为：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。行为是当事人真实意思表示的外在表现形式，从原告李松乾与被告吕国平签订两份协议的过程来看，双方经二中间人两次议价，时间相隔近五个月，房地产的价格对双方应是公平合理的；且双方均依合同的约定，履行了阶段性交付义务。由此可以看出买卖应是二人的真实意思表示；在交易的过程中，双方是善意的，没有证据可以证明交易双方存在恶意。第三人王金凤述称原告李松乾、被告吕国平在房地产交易中有恶意串通的行为是不成立的。本院不予采信。

总之，原告李松乾、被告吕国平之间订立的契约及补充协议是有效的；被告吕国平称自己无权处置、买卖合同无效的理由是不成立的；由于证人证言的效力不足以改变上述法律的规定，故被告吕国平处置夫妻共同财产的合同效力及于第三人王金凤。

二、被告吕国平的行为是否构成违约？若构成，违约责任如何负担的问题。被告吕国平与原告李松乾订立契约后，已将房地产交付原告李松乾占有、使用，履行了合同的主要义务，至今没有履行合同约定的过户办证义务。从提交的买房税务发票可知，吕国平、王金凤二人所购房地产是城区商品房，这可以说明三个问题：一是该房地产是可以交易的；二是房地产是合法取得的；三是可以办理权利证书的。被告吕国平以原房地产手续遗失为由，没有为李松乾办理房地产的交易手续与合同约定不符，且理由是不成立的，是违约行为。违约即应依法承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案中，综合考虑当事人履约的情况，被告吕国平依法承担继续履行的法律责任后，对原告李松乾而言，并无明显的利益损失，故实际履行与承担违约金的责任不同时适用。被告吕国平的该项辩称理由，本院予以采信。

综上，原告李松乾与被告吕国平所订立的《房地产买卖契约》、《购房补充协议》为有效协议，双方均应全面予以履行。原告李松乾要求继续履行合同的请求，本院予以支持。被告吕国平、第三人王金凤辩称合同无效、返还财产的理由于法无据，是不成立的，本院不予支持，对其请求予以驳回。鉴于本案的实际情况，被告吕国平已将房地产交原告李松乾使用，若能够在合理的期限内将已出售的房地产登记过户至原告李松乾名下，原告李松乾付清余款，原告李松乾本人并没有什么实际损失；被告吕国平可不负赔偿损失的民事责任。反之，房地产归原告李松乾所有，李松乾付清所欠48000元价款，登记手续由其自行办理；被告吕国平应依据补充协议的约定从2009年7月27日起按房地产价总额418000元向原告李松乾支付日万分之五的违约金，并承担办理登记过户的费用。依据《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条的规定，判决如下：

一、被告吕国平应在判决书生效后六十日内，将争议的房地产依法登记过户到原告李松乾名下；原告李松乾付清余款48000元。

二、若被告吕国平不能在在判决书生效后六十日内依法将争议的房地产登记、过户到原告李松乾名下，则应从2009年7月27日起按房地产价总额418000元向原告李松乾支付日万分之五的违约金；房地产登记、过户手续由原告李松乾自行办理，由被告吕国平承担办理登记、过户的费用，费用以实际发生为准。

三、驳回第三人王金凤的诉讼请求。

案件受理费6450元，被告吕国平负担4300元，第三人王金凤负担2150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                             审  判  长 王玉林

                                             代理审判员 常天喜

                                             代理审判员 杨志体

                                             

                                             

                                             

                                             二〇一三年七月十五日

                                             

                                             书  记  员 曹建国