葛靖宇与刘晓敏、胡碧娴、河南太平世家物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）葛靖宇，男，1962年8月2日出生。

委托代理人付文利，河南邦基律师事务所律师。

被告（反诉原告）刘晓敏，女，1972年9月9日出生。

委托代理人乔文芳，河南郑韩大有律师事务所律师。

被告胡碧娴，女，1969年10月25日出生。

委托代理人乔文芳，河南郑韩大有律师事务所律师。

被告河南太平世家物业服务有限公司。住所地：郑州市二七区大学路西、桃园路南9幢1单元5层507-4号。

法定代表人蔡喜青，总经理。

委托代理人张建伟，该公司法律顾问，住该公司。

原告（反诉被告）葛靖宇诉被告刘晓敏（反诉原告）、胡碧娴、河南太平世家物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛靖宇及其委托代理人付文利，被告刘晓敏、胡碧娴的委托代理人乔文芳，被告河南太平世家物业服务有限公司法定代表人的委托代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告葛靖宇诉称，2009年10月15日，原告与被告胡碧娴签订房屋租赁协议，租赁由被告河南太平世家物业服务有限公司服务管理的被告刘晓敏所有的郑汴路39号长城花园16号楼A号801室用于办公用房，房屋租期为五年，自2009年11月6日至2014年11月5日。合同签订前，原告到被告河南太平世家物业服务有限公司处询问能否出租用于办公使用，三被告承诺可以作为办公用房并且可以为办理营业执照提供一切方便。后原告与被告胡碧娴签订租赁协议并交纳保证金及租金，原告对该房屋装修、购置办公用品等为公司申请登记作准备。公司登记过程中，因被告提供不出原告办理营业执照所需的各种证明材料，最终因该房屋尚不具备作为办公用房的条件致使原告办不出营业执照，被告的行为给原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、解除租赁协议书；2、被告刘晓敏、胡碧娴退还原告保证金2000元及租金14000元，赔偿装修损失及办公用品损失111715元，租房损失27000元，员工工资损失139200元，违约金7000元，总计300915元；3、被告河南太平世家物业服务有限公司除返还所收物业费外与被告刘晓敏、胡碧娴连带赔偿原告以上各项损失；4、本案诉讼费用由被告全部承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项租金部分变更为要求被告支付租金28000元。

被告刘晓敏、胡碧娴同时辩称，原告所诉不实。一、原告对被告刘晓敏位于郑汴路39号康桥商务广场8层801室进行充分了解后，于2009年10月15日和被告刘晓敏的委托人胡碧娴签订了租赁协议。合同签订后，被告刘晓敏、胡碧娴履行了合同义务，但原告交纳房租至2010年11月5日后拒不交纳房租。2011年2月，被告到租房处找原告催要其欠缴房租时，未找到原告且原告将房屋大门紧锁人去楼空。后被告未找到原告，在没有办法的情况下，被告找到开锁公司人员，在其他人员在场的情况下把门打开，原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失。二、原、被告之间只存在租赁合同关系，除合同以外被告未给原告任何承诺。原告办理营业执照应由自己提供证明材料，向工商管理部门提供各种证明材料是其义务，不是其他人的义务，其如果有损失，应由自己承担。三、原告诉请无事实和法律依据。被告与原告之间的权利义务有租赁协议明确规定，原告拒不缴纳租赁费属根本违约，其应赔偿被告的所有损失，原告要求退还保证金及租金、赔偿损失没有任何依据。综上，原告违反合同约定，拒不履行义务，致使合同目的无法实现，给被告造成了极大的经济损失，原告应赔偿被告经济损失，应驳回原告的诉讼请求。

被告河南太平世家物业服务有限公司辩称，原告称物业公司承诺可以作为办公用房并可以为其办理营业执照提供一切方便与事实不符，原告要求物业公司返还物业费并承担连带责任没有事实和法律依据，应驳回原告对物业公司的起诉。

被告刘晓敏同时提出反诉称，2009年10月15日，原告在对被告刘晓敏位于郑州市管城区郑汴路39号康桥商务广场8层801室进行充分了解的情况下，与被告签订了租房协议，原告交纳租金至2010年11月5日后拒交房租致使双方租赁合同目的不能实现。原告的违约行为给被告造成巨大的经济损失。故被告提起反诉，请求判令：1、解除双方的租赁协议；2、原告支付被告房租7389元、滞纳金4074元、违约金7000元和物业费；3、反诉费用由原告承担。在诉讼过程中，被告自愿放弃要求原告支付物业费的诉讼请求。

原告葛靖宇针对反诉辩称，被告所述与事实不符，租赁费到期后，原告员工与被告胡碧娴进行沟通，双方协商于2011年春节后补交房租，被告胡碧娴予以认可，但胡碧娴在原告员工放假期间找人将房门撬开，搬走部分办公用品，并将房屋另租他人，请求驳回被告的反诉请求。

被告胡碧娴、河南太平世家物业服务有限公司针对被告刘晓敏的反诉请求均无意见。

经审理查明，2009年10月15日，原告葛靖宇（乙方）与被告胡碧娴（甲方）就郑州市管城区郑汴路39号康桥商务广场8层801室房屋签订《租赁协议书》一份。主要约定：“一、甲方自愿将产权属于自己的座落于郑州市管城区郑汴路39号康桥•商务广场的房屋出租给乙方使用。甲方出租的房屋位于康桥商务广场8层801室，建筑面积约86.37平方米。乙方已对甲方所要出租的房产作了充分的了解,愿意承租该房产。二、租赁期限、租金、缴费时间、保证金等。1、甲乙双方议定的上述房屋租期为伍年，2009年11月6日至2014年11月5日；2、租金金额约定14000元/半年＊套；3、缴费方式：每半年支付一次，两年后年租金每年递增壹仟圆整；4、付款方式：现金支付；5、保证金：甲方向乙方交付该房屋时，乙方应向甲方支付该房屋的租赁保证金为2000元，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。三、乙方保证承租上述房屋作为办公用房合法使用。四、甲方保证上述房屋所属产权合法清楚，保证乙方能正常使用。五、乙方按时向甲方交纳租金。六、违约责任。任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由违约一方承担。若乙方逾期缴纳租金，逾期十日以内，甲方以每日千分之三利率收取乙方自应付日起至支付日的滞纳金，逾期十日以上，甲方可以终止该协议，乙方承担违约责任；任何一方违约，除承担相应的违约责任外，还应向另一方赔偿违约金，违约金按三个月房租计算。七、合同期满，乙方提前终止合同或乙方违约致使协议终止，应及时将其承租的房屋交还给甲方。合同签订当日，原告向被告胡碧娴交纳保证金2000元，并交纳半年房租14000元。被告胡碧娴依约将上述房屋交付原告葛靖宇。合同履行至2010年8月4日，原告又向被告胡碧娴交纳房租14000元，被告胡碧娴向原告出具收条一份，载明：“今收到2010年5月6号——11月5号房租壹万肆仟元整（14000）。”2011年2月10日，被告胡碧娴到涉案房屋处找原告葛靖宇催要欠交房租时，发现该房门被锁，室内无人。为防止损失的扩大，被告通过开锁公司将房门打开，后租于他人。现原告以该房屋不具备作为办公用房条件致使办不出营业执照为由，要求解除与被告胡碧娴签订的租赁协议书，退还保证金2000元、租金28000元，并赔偿损失277915元、违约金7000元。被告刘晓敏提起反诉，认为原告交纳租金至2010年11月5日后拒交房租致使双方租赁合同目的不能实现，要求解除与原告葛靖宇签订的租赁协议，支付房租7389元、滞纳金4074元、违约金7000元，并承担反诉费。

另查明，本案所涉房屋位于郑州市管城区郑汴路39号16号楼8层801号（房产证号：郑房权证字第1101076424），其所有权人为被告刘晓敏。被告胡碧娴与原告葛靖宇签订《房屋租赁协议书》系受被告刘晓敏的委托。

还查明，被告河南太平世家物业服务有限公司的名称由河南长城饭店物业服务有限责任公司变更为河南太平世家物业服务有限公司。

以上事实，有当事人提供的证据及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，被告胡碧娴受被告刘晓敏委托与原告葛靖宇签订的《租赁协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，原告在交纳的租金到期后未续交租金，被告在未找到原告交纳房租时，为防止损失的扩大于2011年2月10日找开锁公司将房门打开，双方均以自己的行为表示不再继续履行租赁协议。现原告要求解除与被告胡碧娴签订的租赁协议书，被告反诉亦要求解除该租赁协议书，该租赁协议书应予解除。原告葛靖宇将租金交纳至2010年11月5日，租金到期后直到2011年2月9日原告仍实际占有涉案房屋，却未再交纳房租，原告亦未提供证据证明其就交纳房租时间与被告胡碧娴、刘晓敏达成共识，原告的上述行为已构成根本违约。原、被告双方签订的《租赁协议书》中约定被告胡碧娴应保证涉案房屋所属产权合法清楚，保证原告葛靖宇能正常使用，原告提供的证据不能证明三被告曾承诺涉案房屋可以作为办公用房并且可以为办理营业执照提供一切方便，也不能证明三被告存在恶意串通的行为，故原告以被告提供不出其所需的证明材料致使办不出营业执照造成经济损失为由要求被告刘晓敏、胡碧娴退还租金28000元、保证金2000元、赔偿损失277915元、违约金7000元，并由被告河南太平世家物业服务有限公司承担连带责任的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于被告刘晓敏反诉要求原告葛靖宇支付滞纳金4074元和违约金7000元的诉讼请求。原、被告双方签订的《租赁协议书》约定每半年支付一次租金，未约定明确的履行期限，被告胡碧娴在未给原告葛靖宇必要的准备时间并有效通知的情况下将涉案房门打开后另租于他人，存在一定的过错，故被告刘晓敏的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付租金7389元的诉讼请求。原告于2009年10月15日至2011年2月9日期间实际占有涉案房屋，原告应当支付2010年11月6日至2011年2月9日未交纳的房租7311元（14000÷6×3个月零4天）。故被告要求原告支付租金7311元的诉讼请求，本院应予支持，被告要求过高部分，本院不予支持。根据双方签订的《租赁协议书》约定，合同解除后，保证金应抵扣由原告葛靖宇承担的租金。原告在签订租赁合同时向被告交纳保证金2000元，故原告向被告刘晓敏应交纳的租金7311元应扣除原告已交纳的保证金2000元，原告葛靖宇实际应支付被告刘晓敏房租5311元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律之规定，判决如下：

一、解除原告葛靖宇与被告胡碧娴于2009年10月15日签订的《房屋租赁协议书》。

二、原告葛靖宇于本判决生效后十日内支付被告刘晓敏租金5311元。

三、驳回原告葛靖宇的其它诉讼请求。

四、驳回被告刘晓敏的其它反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6124元、反诉案件受理费385元，由原告葛靖宇负担6237元，被告刘晓敏负担272元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。    

                                                                                                                     审  判  长  张  娜

                                             人民陪审员  陈选生

                                             人民陪审员  张  政

                                             二○一三年九月三日

                                             书  记  员  李玉琳