原告梅芝君、梅洋与被告梅天佑及胡茂田确认合同无效纠纷一案一审

原告梅芝君,男,汉族,1985年2月23日生,初中文化,农民。

原告梅洋,男,汉族,1991年8月21日生,高中文化,农民。

二原告委托代理人汪建斌，新县148法律服务所法律工作者。

二原告委托代理人易善良,河南紫弦律师事务所律师

被告梅天佑，男，汉族，1962年1月13日生，初中文化，农民。

被告胡荣旭，男，汉族，1988年12月13日生，初中文化，农民，系胡茂田之子。

被告胡荣玲,女,汉族,1993年11月11日生,小学文化,系胡茂田之女。

被告胡金辉，男，汉族，1995年8月2日生，初中文化，系胡茂田之子。

被告胡瑞东，男，汉族，1999年11月4日生，初中文化，系胡茂田之子。

上述四被告委托代理人暨被告李英，女，汉族，1965年1月19日生，小学文化，系胡茂田之妻。

上述五被告委托代理人罗新,信阳市光山县弦山街道中心法律服务所法律工作者。

原告梅芝君、梅洋与被告梅天佑及胡茂田确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，在审理过程中胡茂田死亡，本案依法中止审理。胡茂田的法定继承人胡荣旭、胡荣玲、胡金辉、胡瑞东、李英申请作为本案被告参加诉讼后，本案恢复开庭审理。原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告梅芝君、梅洋诉称：我们是亲兄弟。我们二人在新县沙窝镇北新街合法取得两套地皮，每人一套，两套地皮相连，每套面积175㎡,二人同时在新县国土资源局办理了土地证,农历2011年正月22日被告梅天佑瞒着我们私自将上述两套地皮卖给了胡茂田。同时将我们的土地证交给了胡茂田。两被告签订《卖地基协议书》违反《土地管理法》强制性规定，属典型无效合同，被告梅天佑处分争议土地使用权的行为是无效民事行为。被告梅天佑未经我们同意或授权，与胡茂田签订《卖地基协议书》违背了我们的意愿，胡茂田明知使用证是我们的却恶意购买，侵犯了我们的合法权益的，其损失应由自己承担。故现依法起诉，请求确认他们之间所签订的《卖地基协议书》无效。

被告梅天佑辩称：当时卖地皮的时候有两套，我想着卖一套留一套，因为想到我可以当家，所以我就自己把地皮卖了，没有告诉两个孩子，后来孩子知道了就不愿意和我吵嘴。现在我没办法已经作错了，要求将两块地皮收回，对胡茂田作相应地赔偿。请人民法院依法公正处理。

被告辩称：请求人民法院依法确认我方被继承人胡茂田生前与第一被告签订的土地出让合同合法有效。因为，（一）胡茂田与第一被告达成地皮转让协议是在多次公开协商，多人见证下进行的，是双方真实意思表示。（二）我方所购地皮属善意取得，土地使用权已合法转移。（三）二原告不具有本案原告主体资格，其行为属恶意诉讼行为，理由不能成立。二原告与第一被告串通一气进行恶意诉讼,不仅违背了诚实信用的民事行为原则,也有损公民形象,故其请求不可能得到法律支持。请求人民法院依法公正处理，驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2005年6月份被告梅天佑从黄全绪处以52000元购买沙窝街原新县石油公司老油库地皮一块并以梅枝君、梅洋名义办理两份土地证，每份均为175平方米用于其开打煤厂。2011前梅天佑有将该土地及打煤机一同出售的意思表示，经人介绍， 2011年农历正月二十二日上午，被告梅天佑在邀请本户族梅姓人员多人见证情况下与被告方被继承人胡茂田在其家签订《卖地基协议书》一份，胡茂田按照约定当场将该合同款项20万元付清。当日中午梅天佑按农村习俗在其家由其妻子作厨宴请了胡茂田及见证人。随后，被告梅天佑将该宗地两土地使用证交沙窝乡政府原为其办理从黄全绪处买该地过户的汪姓熟人为买受人胡茂田办理了过户手续。同年腊月胡茂田从该经办人处拿到了户名为自已的两土地证。该《卖地基协议书》卖方为梅天佑，买方胡茂田，约定主要内容 “卖主经全家共同商量，自愿将老一0六国道东侧原油库旧地址现在的煤厂卖给胡茂田为业。经双方协议评价为贰拾万元整、、、、、、、付款方式，一次性付清。厂地移交从2011年正月二十二日至2013年正月二十二日经双方商量可以提前半月或退后半月移交都可以。此协议从三方签字时开始生效。”

另查明：被告梅天佑2005年从黄全绪处购该宗地时原告梅芝君20岁，梅洋不满14岁，该三人为父子关系，同处一个家庭，户主为被告梅天佑，至今没有按农村习俗分家析产,平时共同生活，日常生活中被告梅天佑当家作主。

本案于2013年4月16日开庭审理中胡茂田作为被告参加了诉讼，法庭辩论终结休庭后宣判前胡茂田于2013年5月1日死亡。

上述事实，有《卖地基协议书》、新县国土局出具的证明、煤厂营业执照、收款收据、《集体土地使用证》、户籍证明、死亡证明、调查笔录及开庭笔录等证据在卷佐证。

本院认为：公民、法人的合法权益应受法律保护。本案的焦点是被告梅天佑是对该宗地是否有权处分及该行为是否损害了原告的利益。可以从以下几个方面考量，（一）合同标的地系被告梅天佑以自己的名义购买，虽然当时土地使用证办在二原告名下，并不能当然认为就属于二原告个人财产，从二原告当时的年龄及同处一个家庭至今没有分家析产的现状看应属家庭共有财产。故每一共有人均有权处分财产，即被告梅天佑对该地有权处分，且在庭审过程中被告梅天佑亦认为该地本来就是自己买的所以能当家卖出去。在此情况下，即便家庭内部有约定处分权的情况下，除非合同相对人知道，否则不能产生对抗第三人的效力。故二原告在不能举证证明其与被告梅天佑约定处分权情形下请求合同无效没有法律依据。再者即使被告梅天佑当初确实将该宗地赠与了两原告，被告梅天佑夫妻经协商曾多次表示要卖地，从签订合同的时间农历正月份元宵节刚过看, 原告梅芝君作为家庭长子不知情不符合常理，且被告梅天佑将土地证交请托人办过户手续到同年腊月胡茂田领到过户土地证长达11个月,原告有机会向相关人员及有关机关表达不同意出售该地的意见而使过户不能,庭审中原告没有提供该项证据。原告亦没有证据证实其曾表明过父母无权代表自已处理该地，从他们为父子关系同处一个家庭且被告梅天佑作为一家之主平时当家作主的情况考虑到农村风俗习惯分析，结合被告方被继承人胡茂田在签合同时又再三申明卖地是家庭大事要求梅天佑家庭协商一致并得到明确答复的情况来看，胡茂田有理由相信梅天佑有权代理二原告或者是代表家庭行使处分权而签订合同，且协议中亦写明了“卖主经全家共同商量，自愿、、、”条款，故胡茂田有理由相信被告梅天佑有代理权，该代理行为有效，即被告梅天佑与胡茂田之间签订的合同有效。(二)被告梅天佑与胡茂田之间通过友好平等协商按照公平合理的对价签订合同并且胡茂田已履行了合同付款义务，从签订合同的过程看被告梅天佑有卖地的意思表示，且又请本户族人见证宴请胡茂田并请人办理过户手续，故双方不存在恶意串通，亦没有实质性损害原告利益，系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律规定，依据公民民事活动应遵循诚实信用的原则，应认定他们之间签订合同有效。（三）双方签订的合同已全面履行，且附随义务办理过户手续已经完成。即便如原告诉称该土地证存在瑕疵,依据《物权法》第十五条规定，不动产物权变动的原因和结果是两个相互独立的法律事实，即物权变动的合同与物权变动的登记是两个不同的法律事实，除非法律有特别的规定或合同另有约定，登记的效力仅针对物权的变动而不针对合同本身。就本案而言，仅是一个普通的建设用地买卖合同，法律对此没有特别的规定而当事人亦没有约定合同自登记后生效，故登记瑕疵或者说登记不成立均不影响合同效力。（四）原告认为该两宗地系沙窝居委会集体土地没有提供证据，且原告及被告均非该集体成员，原告所办打煤厂亦非该集体企业，而原告却以被告方之间违反《土地管理法》强制规定证明自己当初买地合法而卖地不合法不合法律逻辑，故原告该主张不予支持。再者从经济活动应遵循诚实信用，鼓励交易、维护交易安全的社会价值观来评价，认定合同无效无疑具有负面社会效果，显属不当。综上所述，二原告要求确认合同无效的请求没有法律依据，故本院不予支持。经本院主持调解，双方不能达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下；

驳回原告梅芝君、梅洋要求确认被告梅天佑与五被告被继承人胡茂田生前签订的《卖地基协议书》无效的诉讼请求。

 本案受理费4200元，由二原告负担。

如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                            审 判 长   殷  鸣

                                             审 判 员   扶  辉

                                             审 判 员   陶森林

                                             二○一三年七月一日

                                             书 记 员   邓晓辉