上诉人李志涛、朱发富与被上诉人南乐县顺昌贸易有限公司，原审被告中国铁通集团有限公司濮阳分公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
| 上诉人李志涛、朱发富与被上诉人南乐县顺昌贸易有限公司，原审被告中国铁通集团有限公司濮阳分公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书 |
| 提交日期:2013-09-13 09:38:13 |
| 河南省濮阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）濮中法民一终字第48号 |
上诉人（原审被告）李志涛，男，1978年1月6日出生，汉族。 委托代理人屈镝，男，1972年9月29日出生，汉族，南乐县司法局工作人员。 委托代理人郭西臣，男，1953年11月23日出生，汉族。 上诉人（原审被告）朱发富，男，1973年10月16日出生，汉族。 委托代理人屈镝，男，1972年9月29日出生，汉族，南乐县司法局工作人员。 被上诉人（原审原告）南乐县顺昌贸易有限公司。 法定代表人张顺民，该公司董事长。 委托代理人李怀强，南乐县148法律服务所法律工作者。 原审被告中国铁通集团有限公司濮阳分公司。 法定代表人袁精祖，该公司总经理。 委托代理人王军勇，该公司法律顾问。 上诉人李志涛、朱发富因与被上诉人南乐县顺昌贸易有限公司（以下简称顺昌公司），原审被告中国铁通集团有限公司濮阳分公司（以下简称铁通濮阳公司）租赁合同纠纷一案，不服南乐县人民法院（2012）南民初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明，2004年6月30日南乐县豫北食品厂与铁通濮阳公司签订房屋租赁合同一份，约定南乐县豫北食品厂将其所有的位于南乐县城光明路房屋三间租赁给中国铁道通信信息有限责任公司濮阳分公司使用，租赁期限为10年，自2004年7月1日起至2014年6月30日止。租金交纳方式为：第一次交纳30000元，2007年7月1日交纳三年租金30000元，2010年7月1日交纳后四年租金40000元，如逾期不交付租金，除补交租金外，按欠交租金的1%向南乐县豫北食品厂交付违约金。2004年7月21日、2007年7月2日中国铁道通信信息有限责任公司濮阳分公司分两次向南乐县豫北食品厂交纳租金60000元。2010年6月30日中国铁道通信信息有限责任公司濮阳分公司将租赁南乐县豫北食品厂三间门面房转租于李志涛，并与李志涛签订房屋转租合同一份，约定转租期限为原房屋租赁合同剩余租期，李志涛应承担原房屋租赁合同的一切义务。2010年7月4日、2011年8月22日李志涛两次向南乐县豫北食品厂交租赁费5000元、10000元，租赁费交付至2011年12月31日。2011年7月1日李志涛又将该门面房转租于朱发富，约定租赁费每年15000元，租赁期限自2012年2月1日至2014年6月30日。2012年3月27日李志涛与朱发富补签房屋转租合同一份，并经公证处公证。2011年12月22日顺昌公司向朱发富送达了南乐县顺昌贸易有限公司收半年房费情况，注明朱发富自2012年元月1日应向顺昌公司交纳半年租赁费22500元，朱发富签字认可，但未向顺昌公司交纳租赁费。2012年5月1日顺昌公司分别通知铁通公司、朱发富，要求铁通公司于2012年5月28日前协议解除双方之间的房屋租赁协议，限定朱发富于2012年5月8日前与顺昌公司完善房屋租赁合同，否则返还侵占顺昌公司房屋。铁通公司、朱发富在期限内均未履行通知义务，顺昌公司起诉至法院。 原审法院另查明，原南乐县豫北食品厂现改制为南乐县顺昌贸易有限公司。2004年7月9日中国铁道通信信息有限责任公司濮阳分公司名称变更为中国铁通集团有限公司铁道通信信息有限责任公司濮阳分公司，于2005年4月27变更为中国铁通集团有限公司濮阳分公司。2011年9月7日濮诚资评报字（2011）第64号资产评估报告书中显示该案房屋所有权归顺昌公司所有。2012年2月21日顺昌公司曾向法院起诉朱发富，后经顺昌公司申请撤诉，法院于2012年4月28日作出（2012）南民初字第473号民事裁定书，准予顺昌公司撤回起诉。 原审法院认为，法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。南乐县豫北食品厂与中国铁道通信信息有限责任公司濮阳分公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，即具有法律约束力，合同双方必须严格履行合同确定的义务。铁通公司将本案租赁房屋转租给李志涛，虽未经顺昌公司同意，但顺昌公司已收取李志涛交纳的两次租赁费，可视为顺昌公司对铁通公司转租行为的认可。李志涛应当依约履行原房屋租赁合同中约定于2010年7月1日交纳后四年租金40000元。李志涛违背合同约定，应承担违约的民事责任，按照合同约定李志涛应向顺昌公司支付后四年租赁费40000元的1%违约金，即400元。李志涛未经顺昌公司同意擅自将房屋转租给朱发富占用至今，其转租行为无效，故顺昌公司请求李志涛、朱发富共同返还门面房3间的诉讼请求，予以支持。依据李志涛已交付顺昌公司租赁费至2011年12月31日及顺昌公司与朱发富签订的半年收费情况，朱发富作为实际占有人应自2012年1月1日起每月向顺昌公司支付房屋占用费3750元（22500元÷6个月）。李志涛辩称其转租行为经顺昌公司同意为有效行为及朱发富辩称顺昌公司不具备主体资格，均未向法院提交相关证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，原审判决：“一、解除原告南乐县顺昌贸易有限公司与被告中国铁通集团有限公司濮阳分公司之间的房屋租赁合同及被告中国铁通集团有限公司濮阳分公司与被告李志涛之间的房屋转租合同；二、被告李志涛、朱发富共同返还原告位于南乐县城光明路房屋三间；三、被告李志涛向原告南乐县顺昌贸易有限公司支付违约金400元；四、被告朱发富自2012年1月1日起每月向原告支付房屋占用费3750元至将房屋返还原告止。上述二、三、四项于本判决生效后十日内执行完毕。案件受理费100元，由被告李志涛、朱发富各负担50元”。 李志涛、朱发富不服原审判决，向本院上诉称：1、原审判决事实不清，没有查明顺昌公司是否具备原告主体资格。在房屋租赁合同中，出租方为南乐县豫北食品厂，承租方为铁通濮阳公司，顺昌公司不是该合同中同一主体，也不能证明其是该房屋的合法所有人。2、李志涛、朱发富与顺昌公司之间不存在租赁合同关系，原审错列李志涛、朱发富为本案当事人。本案房屋租赁合同违约金的承担者只能是南乐县豫北食品厂或是铁通濮阳公司。3、在合同有效期内，租金交付方式变更并不必然导致合同无效。李志涛分次交纳行为虽然改变了合同约定的付款方式，但由于对方已接受，所以合同仍然有效，欠交租金问题并不存在。只要顺昌公司能证明自己是该出租房屋合法所有权人，在没有签订新的补充协议情况下，在合同有效期内将下余租金交清就不能视为欠交租金。请求二审法院撤销原判，驳回顺昌公司诉讼请求。 被上诉人顺昌公司辩称：李志涛、朱发富的上诉理由均不成立，目的是故意拖延侵占顺昌公司房屋的时间。顺昌公司在改制更名前为南乐县豫北食品厂，这一事实已有政府文件和工商行政机关给予证明。李志涛如开始能按房屋租赁合同的约定，按期交纳租金，就不会产生现有纠纷。朱发富更没有任何合法理由继续侵占顺昌公司房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告铁通濮阳公司述称：同意李志涛、朱发富的上诉意见。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案双方争议的焦点是顺昌公司是否有权主张本案争议租赁房屋相关权利，要求李志涛、朱发富共同返还原南乐县豫北食品厂出租给铁通濮阳公司的三间门面房。经审查，原南乐县豫北食品厂现改制为顺昌公司，有顺昌公司提交的南乐县人民政府乐政文（2011）5号“南乐县人民政府关于对县豫北食品厂股份合作制改造请示的批复”、南乐县豫北食品厂企业改制资产评估报告书濮诚资评报字（2011）第64号、南乐县工商局企业注册管理部门出具的证明以及本院从南乐县工商局调取的南乐县豫北食品厂已被实际注销的企业基本信息，足以证明顺昌公司承继并有权主张南乐县豫北食品厂关于本案争议租赁房屋的相关权利，依法应予支持。李志涛、朱发富上诉称顺昌公司不具备原告主体资格，原南乐县豫北食品厂仍存在，原审错列李志涛、朱发富为本案当事人的上诉理由，提供的证据不足以对抗顺昌公司的证据，亦提供不出原南乐县豫北食品厂现存在并行使对外经营、名下资产管理的证据，其二人上诉理由缺乏证据证明不能成立，本院不予采纳；鉴于李志涛在履行承接铁通濮阳公司本案房屋转租合同后违约并未经顺昌公司确认同意擅自将房屋转租给朱发富占用至今，且经顺昌公司向第一承租人铁通濮阳公司及占用人朱发富催告完善房屋租赁合同无果后，原审法院依据《中华人民共和国合同法》相关法律规定，解除顺昌公司与铁通濮阳公司之间及铁通濮阳公司与李志涛之间房屋转租合同，符合法律规定及本案实际，本院予以支持，李志涛、朱发富上诉称在合同有效期内，租金交付方式变更并不必然导致合同无效，合同仍然有效的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人李志涛、朱发富共同负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 陈忠生 代理审判员 艾海宏 代理审判员 刘慧敏
二○一三年三月二十九日
书 记 员 焦占军 |