上诉人冯高成因与被上诉人徐兵房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）冯高成，男，1982年7月30日出生，汉族。

委托代理人肖迎华、王卫国，金博大律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）徐兵，女，1982年7月28日出生，汉族。

上诉人冯高成因与被上诉人徐兵房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2010)开民初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯高成的委托代理人王卫国、被上诉人徐兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年8月16日，当事人双方在郑州顶峰房地产营销策划有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定徐兵从冯高成处购买冯高成位于郑东新区农业东路112号1号楼1单元4层8号的房产，房屋建筑面积为136.46平方米，成交价格为人民币74万元，付款方式为按揭贷款。双方约定在签订该合同后30个工作日内持有关证件到房产管理部门立契并办理房产过户手续，税费由徐兵负担；徐兵在立契当日付清首付款，定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向冯高成支付，具体金额以贷款银行确定的金额为准。徐兵于合同签署当日向中介公司支付人民币20000元，其中14800元为佣金，500元为代办费。关于佣金双方约定“若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担五倍的支付义务”；余款作为定金，此定金在办理完房产过户手续前由中介公司代为保管。双方合同约定若徐兵、冯高成任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款0.2 %的违约金。2009年11月17日招商银行营业部出具的个人贷款承诺书、二手房贷款额度证明、以及个人贷款证明显示，合同签订后徐兵、冯高成一起到招商银行办理过贷款手续，徐兵符合二手房贷款条件，银行同意放贷55万元。庭审询问时，徐兵称在贷款手续办完后冯高成不再履行合同的，冯高成称对此不清楚；徐兵愿意一次性支付房款继续履行合同，冯高成明确表示不愿意。

原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议的约定全面履行各自的义务。从庭审查明的事实看，合同签订后，徐兵按照合同约定履行了支付佣金、定金以及申请贷款等合同义务，冯高成应当按照约定配合徐兵办理有关手续。但在合同可以继续履行的情况下，徐兵同意一次性支付房款继续履行合同，冯高成明确表示不愿意，也没有通过合法途径履行解除合同的手续，故冯高成的行为构成违约，原审法院对此予以认定。冯高成辩称因为徐兵手续不齐导致没能办成过户的，徐兵违约在先，冯高成为行使抗辩权才拒绝履行合同，但并未提交任何足以证明其主张的证据，故冯高成的该项主张证据不足，原审法院不予采纳。对于徐兵请求退还定金5200元，赔偿损失14800元的请求，冯高成庭审时无异议，故原审法院予以支持。对于徐兵请求的违约金100640元，原审法院认为从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。经查双方合同中约定若徐兵、冯高成任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款0.2%的违约金，该约定合法有效，现房价上涨，徐兵请求的违约金并无不当，故原审法院予以支持。对于徐兵请求的除14800元佣金外的8000元损失，徐兵庭审时称系估算的其他支出费用，但并未提交相应的证据，庭审时冯高成对此不予认可，故徐兵关于8000元损失的主张证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、冯高成返还徐兵定金五千二百元，于判决生效后十日内付清。二、冯高成赔偿徐兵佣金损失一万四千八百元，于判决生效后十日内付清。三、冯高成支付徐兵违约金十万零六百四十元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费二千八百七十三元，由冯高成负担。

冯高成不服原审判决，上诉称：1、冯高成与徐兵签订的《房屋买卖合同》无效，一审判决事实认定不清。2009年8月16日，冯高成在妻子不知情的情况下与徐兵签订《房屋买卖合同》，根据《婚姻法》、《合同法》及《房地产管理法》第三十八条之规定，冯高成单方处分夫妻共同财产行为无效，冯高成与徐兵签订的《房屋买卖合同》系无效合同，依法不具法律约束力，一审判决认定冯高成与徐兵签订的《房屋买卖合同》合法有效严重与事实不符。2、一审判决适用法律不当，判决不公。即便认定冯高成构成违约，导致徐兵延期购房，造成徐兵损失。根据郑州市房产租赁管理处对外公示的《郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格》相关数据，对应郑州市房产租赁管理处对外公示的同时期租赁价格，日租金为66元，而冯高成与徐兵签订的《房屋买卖合同》约定的违约金每日高达1480元，后者是前者的22倍多，远远超过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及合同法司法解释二规定的约定违约金高于实际损失30%即视为过高的调整标准。而一审法院无视上述法律规定，判决冯高成承担高达10万余元的违约金，显然适用法律不当且判决严重不公，请求二审法院依法予以撤销。

徐兵答辩称：1、首先冯高成的妻子不知这一事实不正确，在办理房产买卖手续和贷款手续时需要其妻的参与，而且冯高成的妻子确实参与房产买卖手续和贷款手续的过程。二、双方对违约金有合同约定应当以合同约定为准。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：冯高成与徐兵签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示合法有效。本案房产证登记名字为冯高成，且贷款手续已办理完毕，冯高成上诉称其与徐兵签订的《房屋买卖合同》系无效合同的上诉理由不能成立。冯高成上诉称双方约定的违约赔偿金过高与郑州市房产租赁管理处对外公示的《郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格》相关数据相差较大，不应按照双方约定。但本院认为房屋买卖合同的违约赔偿金不能以租金计算，而应当以房价上涨给徐兵造成的损失为参照，因此冯高成违约给徐兵造成的损失应当以双方合同约定为准。综上，冯高成的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2713元，由上诉人冯高成负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    石红振

                                             审  判  员    陈启辉

                                             审  判  员    张  红

                                             二○一三年七月二十二日

                                             书  记  员    尹春艳