上诉人杨学军与被上诉人信阳市浉河区总工会房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）杨学军，男，1964年11月8日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）信阳市浉河区总工会。

上诉人杨学军因与被上诉人信阳市浉河区总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字第48号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨学军、被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2010年3月，原、被告经口头约定，由原告将其所有的位于信阳市浉河区胜利北路文化宫院内办公楼第三楼租赁给被告开设酒吧，年租金33600元，未约定租赁期限。双方协议达成后，原告依约将房屋交付给被告使用。被告房租付至2012年2月，但从2012年3月起，被告未向原告交付租金，双方亦未就继续租赁房屋达成协议。2012年10月20日，原告在被告承租房屋门两侧张贴书面通知，要求被告在2012年11月20日到原告处办理退房手续。

原审法院认为，原、被告双方经协商自愿达成的房屋租赁口头协议是双方当事人真实意思的表示，亦符合相关法律规定，属有效合同。双方应按照协议约定的部分予以履行。被告租赁期间接通知后未履行相应义务，未与出租人达成继续租赁协议亦不退还承租房屋，是造成此案纠纷的原因，对此应承担相应民事责任。因双方对租赁房屋内有约定租赁期限，应视为不定期租赁，房屋出租人可以依照合同法的规定，随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。故原告现诉请判令被告退还承租方的请求理由正当，合法有据，本院予以支持。被告辩称其承租期间，因原告停电造成其损失应予赔偿，但被告未能就其主张提供证据予以证明，故其辩称理由不成立，本院不予采纳，被告可另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决：被告杨学军于本判决生效后二十日内将承租原告的坐落在信阳市浉河区文化宫办公楼三楼的房屋恢复原状后退还原告信阳市浉河区总工会。案件受理费100元，由被告杨学军负担。

上诉人杨学军不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人之间的口头协议约定，房屋可以长期使用，如遇特殊原因不能续租时，应提前六个月通知对方；后被上诉人以要上诉人一次性缴纳一年的房租为由，单方切断电源，致使上诉人无法继续经营；2、上诉人未缴纳2013年3月以后的房租是因为被上诉人切断电源侵犯上诉人权利造成的。综上，请求二审在查明事实的基础上依法改判。

被上诉人信阳市浉河区总工会答辩称：双方原系口头协议租赁关系，2012年3月20日以后，上诉人没有缴纳租金，被上诉人已经履行了解除合同的提前通知义务。至于停电给上诉人是否造成损失，由于上诉人一审没有提出反诉，所以不在本案的审理范围。综上请求驳回上诉，维持原判。

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：双方房屋租赁合同是否已经解除，上诉人杨学军是否应归还被上诉人浉河区总工会的房屋。

二审查明的事实与一审判决认定的基本一致。

本院认为，上诉人杨学军与被上诉人浉河区总工会之间口头达成的房屋租赁协议，对于租赁期限，双方陈述不一，可视为不固定期限的租赁协议。对于不固定期限的租赁协议，任何一方可随时解除协议，但应提前通知对方，给对方合理的准备时间。现浉河区总工会已经履行的通知义务，并且给予上诉人合理的准备时间，因此浉河区总工会要求解除租赁合同的请求符合法律规定。上诉人上诉称被上诉人单方面切断其电源导致其无法经营造成损失的理由，由于上诉人在一审期间没有就此方面提出反诉，不在本案的调整范围。综上，上诉人的上诉理由没有事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人杨学军承担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   徐  宏

                                             审  判  员   门长庚

                                             代理审判员   付  巍

                                             二〇一三年六月六日

                                             书 记 员     李  敏