原告郑州中原贰仟家汽车服务有限公司（以下简称贰仟家公司）诉被告郑州嘉逸物业管理有限公司（以下简称嘉逸公司）房屋租赁合同纠纷一案

原告郑州中原贰仟家汽车服务有限公司。

法定代表人孟俊涛，总经理。

委托代理人侯平利，河南恒明律师事务所律师。

委托代理人李建忠，男，汉族，1967年3月15日出生。

被告郑州嘉逸物业管理有限公司。

法定代表人吴宝光，董事长。

委托代理人何红艺，河南金博大律师事务所律师。

委托代理人薄菊梅，河南金博大律师事务所律师。

原告郑州中原贰仟家汽车服务有限公司（以下简称贰仟家公司）诉被告郑州嘉逸物业管理有限公司（以下简称嘉逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贰仟家公司的委托代理人侯利平、李建忠，被告嘉逸公司的委托代理人何红艺、薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告贰仟家公司诉称：河南省志诚实业有限责任公司（以下简称“志诚公司”）于2009年5月1日出具了不可撤销委托书，委托被告嘉逸公司对位于郑州市工农路18号的房屋一幢及其附属土地(郑国用( 1997)字第4231号）项下的使用权面积5000平方米进行经营管理。2011年8月31日，原告与被告嘉逸公司在友好协商、公平的基础上签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：1、被告嘉逸公司将位于郑州市中原区工农路34号（原18号）院内28号楼租赁给原告，其中该房屋使用面积4087平方米，院内土地面积3527平方米（不含建筑物占地面积）。2、承租期限为2011年9月1日至2024年7月15日。3、租金及物业管理费分段计算，2011年9月1日-2012年7月5日每月为1O万元，2012年7月6日-2015年7月15日每月为11万元，2015年7月16日-2018年7月15日每月为13万元，2018年7月16日-2021年7月15日每月15万元，2021年7月16日-2024年7月15日每月17万元.4、租金及押金的支付，租金及物业管理费每月支付……自本合同签署后7日内，原告向被告支付10万元作履约保证金。5、该房屋用途为汽车服务、配套餐饮服务、商业经营。合同签订后，原告按约履行了支付租金的义务，为了商业经营，也是为了能获得更大的利润和收益，原告投入了近1000万元对租赁场所进行了装修和设计等，合同约定的履行期限为13年，在合同前期，原告根本毫无利润可言，在合同后的第6、7年才能收回成本，然后才能谈到利润。合同履行了仅仅一年零两个月，被告突然向原告提出要解除合同，2012年10月26日，被告嘉逸公司向原告下发了《关于解除双方签署的<厂房租赁合同>的函》，解除合同的理由仅仅为被告“重新调整房屋用途需要”，被告嘉逸公司解除合同的行为不仅严重损害了原告的合法权益，也违反了合同法的诚实信用和公平原则，双方签订的《厂房租赁合同》没有约定解除合同的情形和条件，被告嘉逸公司提出的解除合同的理由不符合法定解除合同的条件，原告作为合同的相对方一直信守合同，引领了当地汽车服务行业的发展，带动了当地就业。被告嘉逸公司的违约行为和不合法行为势必造成原告巨大的经济损失，原告要求继续履行《厂房租赁合同》不仅能避免造成巨大的经济损失和社会资源的浪费，也符合合同的要求、双方的利益、相应的责任。为此，原告向贵院提起诉讼：1、请求法院依法确认被告2012年10月26日给原告下发的《关于解除双方签署的<厂房租赁合同>的函》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告嘉逸公司答辩称：1、原、被告2011年8月31日签订的《厂房租赁合同》第八条第二款有效。本案中《厂房租赁合同》第八条第二款的约定是：“双方均可提前解除合同，但如任何一方提前解除合同应提前三个月通知对方，无论实际是否发生损失或者损失额度大小，提出解约一方均应当且仅向对方赔偿损失50万元。”上述约定是有效约定，不属于合同法规定无效情形范围，该约定是双方真实意思表示，从2009年两份合同以及2011年8月31日合同均可以说明，同时该条款是原告提出，因此合同条款有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《厂房租赁合同》第八条第二款不存在无效的情形。2、原、被告2011年8月31日签订的《厂房租赁合同》第八条第二款不存在“显失公平”情形。显失公平是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。本案中该条款提出是双方权利均等，当时原告提出该合同是担心经营不善还需要支付16年租赁费，因此原告提出可提前三个月通知后解除合同，赔偿50万元也是原告提出，该合同不存在不公平的情形，假如原告经营不善按照该条款解除合同时，同样被告也承担同样责任及风险，因此不存在违反公平、诚信原则，不存在显失公平。3、本案原告在法院没有做出认定《厂房租赁合同》第八条第二款系无效合同前提下，无权提起要求确认被告发出的解除函无效。原告并没有就《厂房租赁合同》第八条第二款单独提出确认无效诉讼，法院没有就该条款确认无效，在法院未做出确认条款无效情况下，原告不能请求确认被告发出的解除函无效，关于《厂房租赁合同》第八条第二款法院确认无效系本案提起诉讼的前提，但原告并没有提起该诉讼，因此原告之诉为无本之木。4、原告以投入巨额资金，如解除合同将造成巨大损失为由进而要求认定解除函无效无事实及法律依据。原告是否投入巨额资金与合同是否无效无关联，合同无效只能基于约定和法律规定，我国合同法没有因一方当事人投入巨额资金，可能造成巨大损失为由认定合同无效的。原告投入巨额资金是其违规建设结果，原告投资建设违章建筑并装修，被告早已告知原告要求拆除，该损失只能由原告自行承担。本案为原告确认解除函无效诉讼，原告并没有提及损失请求，如认为遭受损失，应当是合同解除后赔偿审查范围，与本案无关。5、被告已经于2012年10月25日发出解除函，双方合同在2013年1月26日自动解除，但被告未能退还原告房屋及附属场地，被告应当支付违约金及占用费。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

贰仟家公司为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组证据。1、2009年5月1日的委托书一份，用以证明河南省志诚实业有限公司将位于郑州市工农路18号的房屋一幢及其附属土地委托本案被告郑州嘉逸物业管理有限公司经营管理。2、2011年8月31日原、被告签订的《厂房租赁合同》一份，用以证明被告将位于郑州市工农路18号的房屋一幢及其附属土地租赁给原告，租赁期限：2011年9月1日-2024年7月15日。该份合同第八条第二款不是原告的真实意思表示，对原告显失公平，并且本案被告依据该条款解除《厂房租赁合同》严重违反了合同法的诚实信用原则，该条款为无效条款。

第二组证据：1、被告向原告出具的证明一份，用以证明被告要求原告将《厂房租赁合同》的租金、物业管理费及土地使用费汇入被告出纳胡昕浦发银行账户。2、原告向被告支付租金、物业管理费及土地使用费的支付凭证23份和发票26份，用以证明《厂房租赁合同》签订后，原告按合同约定向被告支付2012年12月31日前的全部租金和2013年3、4、5月份的租金。3、郑州黄河公证处公证书4份，用以证明原告将2013年1、2月份的租金按法律规定向郑州黄河公证处予以提存。

第三组证据：1、河南明泰资产评估事务所出具的豫明资评报字( 2011)第L150号郑州中原贰仟家汽车服务有限公司资产评估报告书一份，用以证明原告租赁被告厂房及其附属土地后的装修费用原值2180000元，成新率90.87%，现净值1981000元。2、装修费等费用票据95份，用以证明原告租赁被告厂房及土地后投入了大量的装修费用和修缮费用6835174元，加上本组证据1的装修费用1981000元，原告的投入己达到8816174元，被告解除《厂房租赁合同》势必给原告造成极大的经济损失。

被告嘉逸公司对原告贰仟家公司提交的证据发表如下质证意见：第一组证据中：1、对2009年5月1日委托书的真实性无异议，但该证据与原告诉请无关联性；2、对2011年8月31日《厂房租赁合同》的真实性无异议，且该证据恰恰证明了双方均可提前解除合同，如果任何一方提前解除合同的，需提前3个月通知对方，无论实际是否发生损失或者损失大小，提出解约方仅向对方赔偿50万元的事实，不存在或显失公平的情形。

第二组证据中：1、对2012年1月5日的《证明》真实性无异议，但该证据与本案无关联性，该证据仅能证明截止2012年1月双方都在履行合同，在合同正常履行期间嘉逸公司变更银行账号通知贰仟家公司是正常的履约行为；2、对物业费发票及浦发银行汇款、转账凭证真实性无异议，但该份证据恰恰证明了嘉逸公司自2012年10月份明确函告贰仟家解除合同，按照合同提前3个月通知的约定条款，嘉逸公司收取房租至2012年12月份，是符合合同约定的，且自2013年1月份开始，合同已经自动解除，嘉逸公司已不再收取贰仟家公司的房租，而贰仟家公司擅自将房租公证提存是单方行为，与嘉逸公司无关，另，贰仟家公司2013 年3、4、5月份通过网上银行分别往嘉逸公司交通银行账户上打款的行为亦是单方行为，合同已于2013年1月份解除；3、对《公证书》真实性无异议，但该证据反而证明自嘉逸公司于贰仟家公司通过明确函告解除合同的方式解除合同后，嘉逸公司就不再收取贰仟家公司的租金，这种情况下原告才将租金提存，该行为系原告单方行为，与本案无关，合同解除后，原告不搬离场地的行为系违约行为，除需要向被告支付场地占用费之外还需承担合同约定的违约责任，并不能以此否定合同已解除的事实。

第三组证据中：对贰仟家公司资产评估报告书及装修发票的真实性、合法性均有异议，同时该证据与本案无关联性。

被告嘉逸公司为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：第一组证据：《厂房租赁合同》三份，用以证明原、被告双方自2009年至今，共计签订三份合同，均约定双方均可提前解除合同，如果任何一方提前解除合同需提前三个月通知对方，无论实际是否发生损失或者损失大小，提出解约方仅向对方赔偿50万元，该条款不违反法律和行政法规的强制性规定，属于双方合意的内容。第二组证据：2011年11月2日《关于要求停止违规搭建的函》、现场照片，用以证明被告依据协议约定解除合同，且提前三个月发出解约的通知函应为有效，原告所谓的花费近千万的装修费搭建的系违章建筑，被告已明确函告要求拆除，该损失应由原告自己承担，与解除合同无关。

原告对被告提交的证据发表如下质证意见:对第一组证据的真实性无异议，但不能作为解除合同的理由，合同的第8条第2款违反了合同公平原则，为无效条款。对第二组证据的真实性无异议，但不能作为解除合同的理由。

本院经审理查明：2009年6月16日、2009年9月18日、2011年8月31日原、被告双方共计签订了三份合同内容基本相同《厂房租赁合同》，2011年8月31日，双方签订的《厂房租赁合同》主要内容为：一、被告将坐落于河南省郑州市中原区工农路34号（原18号）院内28号楼出租给原告，其中该房屋使用面积4087平方米，院内土地面积3527平方米（不含建筑物占地面积）。二、承租期限为自2011年9月1日至2024年7月15日。三、租金及物业管理费：1、该房屋租金和物业管理费。自承租缴纳租金开始日起：即2011年9月1日-2012年7月15日每月租金及物业管理费10万元。自2012年7月16日以后如下：2012年7月16日-2015年7月15日，每月租金及物业管理费11万元；2015年7月16日-2018年7月15日，每月租金及物业管理费13万元；2018年7月16日-2021年7月15日，每月租金及物业管理费15万元；2021年7月16日-2024年7月15日，每月租金及物业管理费17万元；以上金额50%为租金，50%为物业管理费。2、院内面积（不包括房屋下面的土地）根据国家规定的土地使用税标准，在被告交纳的基础上，原告可以按自己具体使用的空地面积分担被告缴纳的土地使用税。四、租金及押金的支付：1、租金及物业管理费每月支付，首次租金及物业管理费于合同生效后七日内支付，以后在月初10号之前支付，原告以支票／现金的方式向被告支付租金及物业管理费：被告向原告开具发票。2、自本合同签署后7日内，原告向被告支付10万元作履约保证金。五、该房屋用途为汽车服务、配套餐饮服务、商业经营。原告有在所租赁的场地、房屋设置标志牌、广告牌、停放车辆的权利，被告应为此提供方便。六、房屋租期内的有关费用：1、在房屋租赁期内被告应保证原告承租期间水电正常供应，在原告严格履约情况下，如被告无故停止水电的供应每天累计超过2小时，应按原告每天的损失赔偿原告；原告应安装独立的水、电表，原告所使用的水、电根据当月水电表实际读数计算，按照郑州市对被告实际的收费标准进行缴费，但考虑到被告整体物业水电的消耗，原告同意收费标准上下浮动不能超过10%，并派员参与对水电的管理和监督；原告在接到被告水电费通知的当天，结清水电费用。2、工商、税务等原告经营费用由原告支付；3、被告因取得租金及物业管理费收入而向原告开具发票所应支付的税费由被告承担。4、被告因拥有该房产而应支付的其他税费由被告自行承担。5、为了保证该房屋的正常使用，被告将房屋交与原告后，原告对该房屋有定期养护、维修的义务，其费用由原告自行承担。6、因原告经营需要办理的各项证照如消防许可证等由原告自行办理并承担全部费用，被告予以协助。七、双方对该房屋的责任：1、被告保证具有合法的出租该房屋的权利和资格，保证该房屋产权明确，保证该房屋的各种税项均已在交付前办妥，原告租用后如有上述未清事项由被告承担全部责任，并赔偿由此给原告造成的全部经济损失。2、经被告同意，原告可以对现有厂房进行改造、装修。改造、装修工程的设计、施工及费用均由原告负责。3、房屋改造过程中，被告应积极协助原告取得改造、装修等工程所需的相关证件、文件，以确保工程顺利进行。4、租赁期间防火安全、门前三包及安全保卫等工作原告应执行有关规定。5、被告应协助原告提供正常经营所需办理相关手续的证明及资料。八、违约责任：l、原告未按本合同约定的时间支付房屋租金及物业管理费、土地使用税、水电费的，每逾期一日，应支付每月租金及物业管理费0.5%的违约金，逾期支付超过30日的，被告有权终止合同，原告向被告支付违约金50万元。2、被告、原告均可提前解除合同，但如任何一方提前解除合同应提前三个月通知对方，无论实际是否发生损失或者损失额度大小，提出解约一方均应当且仅向对方赔偿损失50万元。如被告提前解除合同的，除向原告赔偿50万元外，被告承诺在3年之内不得在本租赁场地范围内自身或者同意第三方经营与原告经营范围相同或类似的项目。九、租赁期满或合同解除：1、原告应当在租赁期限届满或合同解除后之日搬离租赁标的物，搬离时，对于可移动物品原告有权直接搬离，对于房屋中不可移动物品双方同意所有权归被告所有。如超过10日未能搬离的，原告除按照合同约定支付租金外，还应当每日按照月租金的0.5%向被告支付违约金，并赔偿被告损失。如超过30日未能搬离的，原告除按照本条约定支付租金及违约金外，租赁场地所有物品所有权归被告所有，被告有权自行处理租赁场地物品且不退还原告保证金。2、如原告要求继续租赁，则须提前三个月书面向被告提出，被告在接到原告书面申请的三十日内向原告书面正式答复，在同等条件下原告有优先续约权，如同意继续租赁则续签租赁合同。另查明，原告按合同约定向被告支付2012年12月31日前的全部租金，2013年1、2月份原告按原租金数额向郑州黄河公证处进行了提存。2013年3、4、5月份原告通过银行转帐方式按原租金数额转入被告原指定帐户。2012年10月26日，被告嘉逸公司向原告下发了《关于解除双方签署的<厂房租赁合同>的函》，内容为：根据双方于2011年8月31日签署的《厂房租赁合同》第八条第二款规定，嘉逸公司现因重新调整房屋用途需要，拟定自贰仟家公司收到本函件3个月期满之次日解除双方于2011年8月31日签署的《厂房租赁合同》，相关善后事宜由双方按照《厂房租赁合同》约定加以解决。本函送达贰仟家公司后发生法律效力，自贰仟家公司接到该通知3个月期满后次日解除。2011年11月2日嘉逸公司向贰仟家公司发出《关于要求停止违规搭建的函》，要求贰仟家公司接函10内无条件拆除违章建筑。

本院认为：2011年8月31日原、被告双方签订的《厂房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务，《厂房租赁合同》第八条第二款约定原告、被告均可提前解除合同，但如任何一方提前解除合同应提前三个月通知对方，无论实际是否发生损失或者损失额度大小，提出解约一方均应当且仅向对方赔偿损失50万元。如被告提前解除合同的，除向原告赔偿50万元外，被告承诺在3年之内不得在本租赁场地范围内自身或者同意第三方经营与原告经营范围相同或类似的项目。2012年10月26日，被告嘉逸公司向原告下发了《关于解除双方签署的<厂房租赁合同>的函》，是根据《厂房租赁合同》第八条第二款规定，并且说明原告收到解除函件3个月期满之次日解除双方于2011年8月31日签署的《厂房租赁合同》，相关善后事宜由双方按照《厂房租赁合同》约定加以解决。被告嘉逸公司向原告下发了《关于解除双方签署的<厂房租赁合同>的函》符合法律规定和合同约定。原告诉称合同没有约定解除合同的情形和条件的理由不能成立，原告诉称被告嘉逸公司提出的解除合同显失公平，但未提供证据予以证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：

驳回原告郑州中原贰仟家汽车服务有限公司的诉讼请求。

一审诉讼费 138800元由原告郑州中原贰仟家汽车服务有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。并于上诉期届满之次日起7日内到河南省高级人民法院预交上诉案件受理费，将交费凭证交本院查验。逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长    崔航微

                                             审  判  员    陈启辉

                                             审  判  员    陈  赞

                                             二〇一三年六月十四日

                                             书  记  员    尹春艳