原告江西江钨有色金属贸易有限公司与被告河南长弘能源投资有限公司财产损害赔偿纠纷

原告江西江钨有色金属贸易有限公司，住所地江西省南昌市北京西路118号。

法定代表人廖新庚，董事长。

委托代理人魏俊超，北京德恒（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。

委托代理人郑林娟，北京德恒（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被告河南长弘能源投资有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区CBD内环路CBD世贸大厦2号楼10层。

法定代表人李仲卓，执行董事。

委托代理人李春凤，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告江西江钨有色金属贸易有限公司与被告河南长弘能源投资有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西江钨有色金属贸易有限公司的委托代理人魏俊超、郑林娟及被告河南长弘能源投资有限公司的委托代理人李春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江西江钨有色金属贸易有限公司诉称，原告于2010年6月采取诉讼保全措施查封了债务人河南商丘商电铝业集团有限公司（以下简称“商电铝公司”）位于郑州市郑东新区CBD内环路16号奥园世贸大厦A座11层房产（面积955.02平方米）。经诉讼程序和强制执行程序，法院裁定原告以以物抵债方式取得该房产，自2012年2月1日起该房产所有权依法归原告所有。原告在行使权利时，被告向法院出具了一份与原房屋所有权人商电铝公司于2012年2月订立的《房屋租赁合同》，约定租赁期长达18年，前十年租金抵销被告关联公司债权等。经原告调查，该租赁合同系被告与商电铝公司恶意签订的虚假合同，阻碍原告执行。执行法院书面通知被告自2012年3月1日起将租金交付原告，至今被告分文未付。原告致函被告腾退该房屋，但被告置之不理。故诉至法院，请求：1、判令被告排除对原告所有房屋（郑州市郑东新区内环路16号奥园世贸大厦A座11楼）的非法占用，限期腾空被占房屋并将其交回原告；2、判令被告向原告支付占用期间的房屋使用费（从2012年3月1日起算，暂计算至2013年1月底，按每天每平方米3元计算为962 660元）。本案在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认被告占用房屋是非法的。

被告河南长弘能源投资有限公司辩称：一、按照法律规定，原告增加诉讼请求应该在举证期限内提出，请求法庭核实变更诉请的时效性。二、原告并非诉争房屋的所有权人，本案在诉讼过程中，诉争的房屋物权已经转让给案外人刘振强，原告的第一项请求无事实及法律依据。三、原告取得该房屋是基于法院保全及执行而获得的，在本案审理期间，该房屋已经由被告租赁使用，被告是合法占有。原告起诉自2012年3月1日起的租金已经以抵债的方式支付给原产权所有人商电铝公司，该诉讼请求已经违背了协议约定。四、原告获得产权的程序被告持有异议，当时江西省南昌市中级人民法院执行局明知被告租赁房屋，而且拍卖价格比较低，被告也参与了拍卖，但是仍以比较低的价格抵偿给原告，被告认为程序违法。

在庭审过程中，本院已向被告行使释明权，告知其如果对江西省南昌市中级人民法院执行程序有异议，应向该院或江西省高级人民法院提出。根据当事人的诉辩意见，经征询当事人无异议后，本院归纳本案争议焦点为：一、原告对涉案房屋是否具有合法的所有权；二、被告占有涉案房屋是否符合合同约定或法律规定；三、被告向原告支付房屋使用费的数额。

围绕上述争议焦点，当事人举证、质证及本院对证据的分析认证意见如下：

一、关于原告对涉案房屋是否具有合法的所有权问题。

原告针对第一个争议焦点，主张原告具有合法的所有权，并提交了如下证据证明其主张：

第一组证据，民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、公告各一份，证明2010年6月24日江西省南昌市中级人民法院依法查封涉案房产；原告于2012年2月1日依法取得涉案房屋的所有权；自2012年2月1日起，被告应向原告支付房屋占有使用费。

第二组证据，商务内环路16号11层1101号、1102号、1103号房屋所有权证复印件，证明原告经司法确认取得房屋所有权后，依法办理了房屋所有权证。

被告对以上证据的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，但2013年3月27日后，原告已将房屋有偿转让给案外人。对第二组证据，要求原告出示原件，对证据的真实性要求核实，且该证据不能证明原告的证明目的。

被告针对第一个争议焦点，主张原告不具有合法的所有权，提交了如下证据：

郑州市房管局档案室调取的编号分别为2013107122号、2013107125号、2013107130号的《存量房买卖合同》三份，证明原告不再享有该房屋所有权。

原告对以上证据作的质证意见为：对证据的真实性无异议，但原告认为该证据不足以证明本案所争议的房产已经转让给刘振强；原告应将房屋交付给刘振强，若原告未按约定交付，刘振强是可以解除合同的。

本院对原、被告双方针对第一个争议焦点的举证作如下分析认证：因被告认可原告是以强制执行的程序取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋现在被告正在使用，故本院对原告提交的第一组证据予以采纳。对原告提交的第二组证据与第一组证据相互印证并真实有效，能够证明原告取得涉案房屋所有权的事实，本院予以采纳；被告称该证据系复印件，对真实性有异议，但其未提供足以反驳的证据予以证明，故对被告该质证意见，本院不予支持。被告提交的证据真实、合法，能够证明原告与刘振强签订涉案房屋的房屋买卖合同的事实，本院予以采纳。

二、关于被告占有涉案房屋是否符合合同约定或法律规定问题。

原告针对第二个争议焦点，主张被告占有涉案房屋不符合合同约定或法律规定，并提交了如下证据证明其主张：

证据1，租房协议书及本院依当事人申请调取的2008年7月至今的物业费缴费凭证及水电费缴费凭证，证明自2008年11月1日至2011年10月31日涉案房屋的承租人系河南林河酒业有限公司（以下简称“林河酒业”）；涉案房屋在2008年11月1日林河酒业承租前已经装修完好，是林河酒业按照租房协议实际履行了租赁协议；被告占有房屋没有合同约定及法律依据。

证据2，入伙通知书、房屋装饰装修管理服务协议、维修完工检验书、房屋装修申请表、承诺书两份，证明涉案房屋的入伙时间为2006年7月1日，涉案房屋的装修人系商电铝公司而非被告；2008年11月4日的承诺书证明商电铝公司在装修时对中央空调进行改动，2009年3月2日的承诺书证明涉案房产在2009年3月2日前已经装修完毕；故被告系非法占用原告房产。

被告对以上证据作的质证意见为：证据1的租房协议书中没有商电铝公司代表的签字，也没有签订日期，对真实性有异议；租赁期限起自2008年11月1日，这与原告提供的装修承诺书相互矛盾，不能证明该协议已实际履行；对证据1的物业费及水电费缴费凭证的真实性无异议，该证据否定了租赁协议书。对证据2的入伙通知书真实性有异议，与本案无关；对房屋装修申请表的真实性有异议，物业公司只是存档部门，是否存留的是原件无法判断，该证据否定了原告提交的2009年3月2日的承诺书及租赁协议书；对物业管理服务协议的真实性无异议，这证明了涉案房屋的所有权人是商电铝公司；对2009年3月2日的承诺书，认为该证据与本案无关；对物业费、水电费的凭证证明商电铝公司是以出租的方式对房屋进行使用，这些费用的缴纳不能真实地反映实际使用及占有；林河酒业是商电铝公司的子公司，其缴纳费用是代表商电铝公司的行为；2009年1月19日的物业费是商电铝公司缴纳的，该物业费缴纳与租赁协议书相互矛盾；商丘市丰源煤炭贸易有限公司、商丘长虹碳素有限公司是被告的关联公司，物业费都是被告缴纳的；综上，以上证据均不能证明被告是非法占有。

被告针对第二个争议焦点，主张被告占有涉案房屋符合合同约定和法律规定，提交了如下证据：

证据1,2010年2月9日，原房屋所有人与被告签订的租赁协议一份，租赁期限18年，该协议由双方签字并加盖公章，是基于出租人清偿对被告的欠款而签订。

证据2,2010年5月28日，商电铝公司、商丘长虹碳素公司与被告签订的租金清算协议，证明以前十年租金抵偿货款，商电铝公司已支付了前十年的租金；按合同7.1条的约定，被告仍属于合法占有。

证据3，执行裁定书一份，证明在执行前法院已知被告作为承租人是合法占有房屋，被告入住早于法院强制执行。

证据4，通知一份，证明原告以执行方式取得该房屋之前，执行法院已知被告与原所有权人签订的租房协议，被告系合法占有。

证据5,2013年5月22日林河酒业出具的说明一份，证明原告所提交的租房协议书，林河酒业未向商电铝公司交纳租金，协议实际并未履行，在履行过程中有变更情况。

原告对以上证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，内容和形式均是非法的；2010年至2011年一直被林河酒业所租赁，2010年6月就已被原告申请查封；该合同双方并非债权债务人，租金是虚假的，是为抵抗法院执行而签订的；因抵账各方没有确认，债权转让没有通知，故协议不生效。对证据2的真实性有异议，签订时间是在协议载明时间之后，签章均是财务章而非合同章。对证据3、4无异议，但人民法院只是形式审查。对证据5该证据举证已超过举证期限，且与原告提交的证据相矛盾，不能作为证据使用；林河酒业与商电铝公司及被告存在利害关系，其出具的说明证明力较低。在诉讼过程中，原告申请对2010年2月9日原房屋所有人与被告签订的租赁协议的形成时间进行司法鉴定，后又撤回了鉴定申请。

本院对原、被告双方针对第二个争议焦点的举证作如下分析认证：对原告提交的第一组证据，真实、合法，能够证明林河酒业与商电铝公司签订租赁合同并已实际履行的事实，本院予以采纳。对原告提交的第二组证据，真实、合法，能够证明商电铝公司对涉案房屋进行装修的事实，本院予以采纳；被告称林河酒业是商电铝公司的子公司，其缴纳费用是代表商电铝公司的行为，商丘市丰源煤炭贸易有限公司、商丘长虹碳素有限公司是被告的关联公司，物业费都是被告缴纳的，但其未向本院提供证据予以证明，故对被告该质证意见，本院不予采纳。对被告提交的证据一、二，均加盖有公司印章，能够证明商电铝公司与被告签订房屋租赁合同，并约定以债务抵销租金的事实，本院予以采纳；对被告提交的证据三、四系江西省南昌市中级人民法院依法作出的生效文书，本院予以采纳；对被告提交的证据五属证人证言，证人未出庭，无法核实其真实性，本院不予采纳。

三、关于被告向原告支付房屋使用费的数额问题。

原告针对第三个争议焦点，主张被告应向原告支付房屋使用费962 660元，并提交了如下证据证明其主张：

郑州市房地产管理局官方网站发布的郑州市住宅房地产与非住宅房产价格行情，证明涉案房产所属区域为该网站上公布的65号区域，租金行情为月租金73—110元每平方米，即日租金为2.43—3.67元每平方米。

被告对以上证据作的质证意见为：1、被告基于租赁协议实际占有房屋是2010年2月，当时无法预见两年后的行情，该证据下载时间为2012年1月，应当使用2010年的行情；当时签订协议的价格真实地反映了签订时的市场价格。2、被告认为被告与商电铝公司签订的租赁协议是真实的，原告作为后继所有人，该协议对原告具有约束力，租赁价格对原告有效。3、原告无法证明证据来源。

被告针对第三个争议焦点未提交证据。

本院对原告双方针对第三个争议焦点的举证作如下分析认证：对原告提交的该证据，经本院查证属实，予以采纳。

本院根据被告的申请，向郑州市住房保障和房地产管理局直属分局调取了本案涉案房屋的郑州市存量房买卖合同三份。

原告对该证据发表质证意见如下：对三份证据真实性无异议。1、证明原告是涉案房屋的产权人，产权变更的行为是发生在本案诉讼以后，根据该证据显示，房产证尚未办理到刘振强名下；2、从内容上来看，明确约定原告不仅有产权交付义务，而且有房屋实物交付的义务，否则应当承担相应的违约责任，无论是基于原告的产权，或者是基于本合同约定，本案的原告都有明确的诉权；3、本案中涉案房产于2010年6月24日依原告申请被法院查封，自被查封之日起，原告获得涉案房产的财产权利，之后被告使用房产系非法占用涉案房产。因此，原告有权要求被告支付其权利存续期间的使用费。

被告对该证据发表质证意见如下：该三份证据涵盖了合同、交易人的完税凭证、购房发票以及该证据的来源，该证据来源于涉案房屋的房产档案，该组证据真实反映了截止2013年3月27日，本案的原告对涉案房屋已经丧失了物权权利，该房屋的所有权人是案外人刘振强，原告不能提供涉案房屋的产权证原件，以及涉案房屋的档案登记材料证明物权人是刘振强，原告的观点与证据所反映的是不一致的，原告的第一项诉请无事实及法律依据；2、三份合同第五条，关于房屋的交付时间以及逾期交付的违约责任，在三份合同中并未约定，由此足以证明本案的原告与刘振强均明确的认知该房屋基于被告的租赁合同以及承租的事实，使得其双方均明知其无法交付该房屋，而且交易是在诉讼过程中完成的，被告认为双方的交易是恶意串通行为，原告认为其基于合同交付行为而产生物权的请求权，被告认为无法律依据。

本院根据原、被告双方的质证意见，对本院依法调取的证据作如下分析认证：该证据系郑州市住房保障和房地产管理局直属分局的存档材料，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。

根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：

2010年2月9日，被告与商电铝公司签订《房屋租赁合同》一份，约定商电铝公司将其所有的涉案房产出租给被告使用，租赁期限自2010年5月23日至2028年5月22日；双方约定租赁期内，因使用房屋产生的水电费、电视收视费、卫生费、空调费、电话费、燃气费、物业管理费、宽带费不包含在房屋租金内，由被告自行承担。2010年5月28日，商电铝公司与商丘市丰源铝电有限责任公司、商丘市长虹碳素有限公司三方签订《租金清算协议》一份，约定：根据商电铝公司于2010年2月9日与商丘市长虹碳素有限公司关联公司被告河南长弘能源投资有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，三方就前十年租金的支付清算签订协议；商丘市丰源铝电有限责任公司作为商电铝公司控股的子公司拖欠商丘市长虹碳素有限公司货款及利息逾期不能清偿，商电铝公司同意《房屋租赁合同》约定的前十年租金3 809 810元清偿并抵销商丘市丰源铝电有限责任公司的部分债务。

在上述《房屋租赁合同》签订前，商电铝公司与林河酒业签订《租房协议书》一份，约定由林河酒业承租商电铝公司所有的涉案房产，租赁期限自2008年11月1日至2011年10月31日；在租赁期限内产生的水、电、电话、有线电视、物业管理费等所有费用都由林河酒业支付。2008年11月1日至2011年10月31日林河酒业依约定缴纳了相关的水、电、物业费用等。

2010年6月24日，江西省南昌市中级人民法院依法采取诉讼保全措施，裁定查封了被执行人河南省商丘商电铝业集团有限公司所有的位于河南省郑州市郑东新区内环路16号第11层1101、1102、1103室，第12层1201、1202、1203室（房屋所有权证编号分别为0801043055、0801043052、0801043054、0801043053、0801043047、0801043050号）的房产。

2012年2月1日，江西省南昌市中级人民法院根据江西稀有稀土金属钨业集团有限公司、江西江钨有色金属贸易有限公司的申请及该院于2010年12月17日作出的（2010）洪民二初字第77号民事判决，作出（2011）洪中执字第27-6号民事裁定，裁定：一、将被执行人河南省商丘商电铝业集团有限公司所有的位于河南省郑州市郑东新区内环路16号第11层1101、1102、1103室，第12层1201、1202、1203室（房屋所有权证编号分别为0801043055、0801043052、0801043054、0801043053、0801043047、0801043050号）的房产作价2850万元，交付申请执行人江西稀有稀土金属钨业集团有限公司、原告江西江钨有色金属贸易有限公司抵偿被执行人欠申请执行人同等金额的债务，上述房产财产权自本裁定送达买受人江西稀有稀土金属钨业集团有限公司、原告江西江钨有色金属贸易有限公司时起转移。

2012年2月10日，江西省南昌市中级人民法院作出《通知》通知被告，法院通过拍卖依法执行，以第二次流拍的保留价2850万元抵偿原告相同价值的债务，被告应将承租使用的第11层1101、1102、1103室房屋租金按原租赁合同约定的租金金额交付给原告。

2013年3月27日，原告与刘振强签订编号为2013107122号、2013107125号、2013107130号的《郑州市存量房买卖合同》三份，原告分别将位于河南省郑州市郑东新区商务内环路16号11层1101号、1102号、1103号的三套房产转让给刘振强。合同签订后，刘振强已将购房款及相关税费缴纳完毕。

2009年7月1日至2011年3月31日，林河酒业向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了涉案房屋的物业费；2011年4月1日至2011年6月30日，商丘市丰源煤炭贸易有限公司向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了涉案房屋的物业费；2011年7月1日至2012年12月31日，商丘市长虹碳素有限公司向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了涉案房屋的物业费；2013年1月1日至2013年6月30日，河南中远高速公路服务区有限公司向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了涉案房屋的物业费。

2008年12月16日至2010年10月19日，林河酒业向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了水、电费；2010年10月19日至2012年6月17日、2012年8月15日至2012年10月18日，商丘市长虹碳素有限公司向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了水、电费；2012年6月17日至2012年8月15日、2012年10月18日至2012年12月19日，被告向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了水、电费；2012年12月19日至2013年2月27日，河南中远高速公路服务区有限公司向郑州奥园物业管理有限公司缴纳了水、电费。

本院认为：原告江西江钨有色金属贸易有限公司根据人民法院生效的民事判决书申请强制执行，并依照民事诉讼法执行程序经人民法院裁定取得涉案房产的所有权，依法办理了产权证书，取得了涉案房屋的所有权，对涉案房屋具有占有、使用、收益和处分的权利。其虽与案外人刘振强签订了《郑州市存量房买卖合同》，并且房款和税费交纳完毕，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告虽已将涉案房产出售给刘振强，但尚未依法办理登记，不发生物权变动的效力。故本案原告对涉案房屋仍具有合法的所有权。被告辩称在诉讼期间房屋物权已经转让给刘振强，但其未提供证据证明涉案房屋已变更登记，故对被告该辩解意见，本院不予采信。被告虽于2010年2月9日与商电铝公司签订《房屋租赁合同》，并约定了以债务抵销租金，但根据本案查明的事实，被告在签订合同后并未开始实际履行，至2010年6月24日江西省南昌市中级人民法院依法查封了涉案房屋，在此期间事实上履行的租赁协议仍是商电铝公司与林河酒业签订的《租房协议书》，林河酒业依据租房协议交纳了物业费和水、电等费用，足以证明林河酒业是实际的房屋租赁人。而本案被告、商电铝公司之间的《房屋租赁合同》与林河酒业、商电铝签订的《租房协议书》在时间上有重合之处，从物业费及水、电费的交纳凭证可以证明，该合同于2011年之后才开始实际履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该条规定旨在保护作为善意承租人的合法权益，故第（二）项中的“房屋在出租前”应当指的是实际出租行为，而非签订租赁合同的行为。因为人民法院依法在房屋登记管理机关办理房屋产权的查封手续，亦是一种公示行为，在江西省南昌市中级人民法院查封时，被告并未实际履行《房屋租赁合同》，其在实际履行租赁合同时，应当知道本案原告通过江西省南昌市中级人民法院依法查封了涉案房屋，其可以采取解除或者中止租赁合同的履行以避免或者减小损失，但其在人民法院执行过程中才开始实际履行租赁合同，即被告主观上存在恶意，其依据《房屋租赁合同》的约定占有涉案房屋，不能对抗人民法院的执行行为。而且如被告因商电铝公司的涉案房屋被人民法院查封而解除租赁合同，商电铝公司与商丘市丰源铝电有限责任公司、商丘市长虹碳素有限公司三方签订的《租金清算协议》亦应一并解除，债权人商丘市丰源铝电有限责任公司仍可向商电铝公司主张债权以避免损失，而本案原告取得涉案房屋产权的方式系人民法院的生效判决和执行裁定，生效判决、裁定非经法定机关和法定程序不得撤销，即原告的损失很难通过撤销执行裁定的方式予以弥补，故本案被告与商电铝公司签订的《房屋租赁合同》在实际履行前不能对抗人民法院的判决和裁定。只有房屋在租赁合同实际履行之后才被人民法院查封的，如发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院才应予支持。而本案系涉案房屋被人民法院查封之后才实际履行租赁合同，故被告占有涉案房屋的行为不符合法律规定。对于原告请求确认被告占有房屋是非法的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告请求被告从2012年3月1日起向原告支付占用期间的房屋使用费，按每天每平方3元计算，本院认为原告的请求符合法律规定，且有相关证据予以证明，本院予以支持。三套房产共计955.02平方米，每天计2865.06元。被告辩称其实际占有房屋是2010年2月，应当以2010年房地产租赁的行情计算，但与本院查明的事实不符，故对被告该辩解意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：

一、确认被告河南长弘能源投资有限公司对位于河南省郑州市郑东新区商务内环路16号11层1101号、1102号、1103号（房屋产权证号分别为郑房权证字第1301035755、1301035756、1301035753号）的三套房产的占用系非法占用。

二、被告河南长弘能源投资有限公司于本判决生效后十日内向原告江西江钨有色金属贸易有限公司支付占用使用费（自2012年3月1日起至被告腾空房屋之日，以每天二千八百六十五元零六分计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万三千四百二十七元，由被告河南长弘能源投资有限公司负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘  学

                                             人民陪审员  刘宏丽

                                             人民陪审员  董祥丽

                                             

                                             二○一三年八月三十日

                                             

                                             书  记  员  王  蒙