上诉人张祥勇因与被上诉人付志浩房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告、反诉被告）张祥勇，男，汉族，1968年6月24日出生。

委托代理人李瑞超，北京市中银律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）付志浩，男，汉族，1982年7月25日出生。

委托代理人张虹，河南郑大律师事务所律师。

委托代理人武英群，河南郑大律师事务所律师。

上诉人张祥勇因与被上诉人付志浩房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2012)开民初字第2473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张祥勇及其委托代理人李瑞超，被上诉人付志浩的委托代理人武英群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年9月17日，张祥勇、付志浩签订《商铺租赁合同》，付志浩将位于郑州市绿地老街二期20栋9号商铺出租给张祥勇用于商业经营，租期2007年10月20日至2010年10月20日。2010年9月26日，原租赁合同到期后，张祥勇、付志浩续签租赁合同，合同约定：租期2010年10月20日至2013年10月19日，租金第一、二、三年分别为6700元、7700元、8700元；未经付志浩同意，张祥勇将商铺转租他人的，付志浩有权解除租赁合同。张祥勇预交保证金5000元。在租赁期间的2009年3月3日，张祥勇与丁振华签订商铺转租合同一份，将商铺第二层转租给丁振华，租期2009年2月15日至2012年2月14日，合同到期后的2012年2月15日张祥勇收回商铺第二层。2012年2月17日，付志浩向张祥勇发函要求解除租赁合同，收回商铺，张祥勇于次日回函称单方解除租赁合同行为无效，付志浩应继续履行合同。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。张祥勇、付志浩双方在合同中明确约定“乙方(张祥勇)擅自将商铺全部或部分转租他人的,转租合同无效，甲方(付志浩)有权随时收回该商铺”，且特别约定未经甲方(付志浩)书面同意，乙方(张祥勇)将出租商铺转租他人的,甲方(付志浩)有权解除合同，收回商铺。该约定直接排除了张祥勇转租及付志浩口头同意转租的的可能性。张祥勇擅自将商铺转租他人，已构成违约，付志浩请求张祥勇、付志浩双方租赁合同于2012年2月17日解除，予以确认，张祥勇预交的保证金5000元因张祥勇违约，付志浩有权不予退还。付志浩请求按当时间等路段赔偿房租损失，因付志浩未提供同等路段具有法律效力的租金标准证据,酌定按原租赁合同约定的标准每月8700元计算损失。张祥勇租金已交至2012年7月20日，张祥勇还应自2012年7月21日起至判决生效之日止按每月8700元赔偿付志浩租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认付志浩单方解除商铺租赁合同的行为有效，并于判决生效后十日内，张祥勇将郑州市绿地老街二期20栋9号商铺交还给付志浩。二、张祥勇支付付志浩违约金五千元(由张祥勇预交的保证金五千抵扣)。三、张祥勇自2012年7月21日起至判决生效之日止按每月八千七百元赔偿付志浩租金损失。四、驳回张祥勇的诉讼请求。五、驳回付志浩其他诉讼请求。本诉案件受理费一百元，由张祥勇负担;反诉案件受理费六百八十三元五角，由付志浩负担三百元，由张祥勇负担三百八十三元五角。

张祥勇不服原审判决，向本院上诉称：一、上诉人对未经被上诉人书面同意将商铺转租的事实并不否认，但被上诉人对上诉人转租商铺的事实是知道或者应当知道的，原审判决遗漏案件事实，未予进行确认属认定事实错误。1、上诉人将商铺转租的价格远低于其从被上诉人处租赁的价格，上诉人转租没有获利，上诉人没有理由隐瞒转租的事实。2、被上诉人就居住在租赁房屋所在的小区，上诉人租赁房屋经营的是超市，转租出去的经营的是餐饮，被上诉人经常从商铺经过，应当知道转租的事实。3、转租合同租期横跨上诉人与被上诉人签订的两份租赁的租期，可见转租已经得到了被上诉人的同意，否则上诉不敢在租赁期限只剩下一年半的情况下将而转租三年。4、被上诉人提出解约时，转租合同已履行完毕，被上诉人解约目的纯粹是谋取不正当利益。5、上诉人的证人能够证明被上诉人两年前就知道转租的事实。二、被上诉人在知道或者应当知道上诉人转租商铺的事实后，六个月内未提出异议，依法已丧失合同解除权，原审判决适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决一、二、三、四项，依法改判被上诉人单方解除合同的行为无效，上诉人无需向被上诉人支付违约金。

付志浩答辩称：一审认定事实清楚，法律适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：双方在《商铺租赁合同》违约责任部分，明确约定“乙方(张祥勇)擅自将商铺全部或部分转租他人的,转租合同无效，甲方(付志浩)有权随时收回该商铺”，在合同解除部分，明确约定“未经甲方(付志浩)书面同意，乙方(张祥勇)将出租商铺转租他人时”,“甲方(付志浩)有权解除本合同，收回商铺，没收保证金，由此造成甲方（付志浩）和第三方损失的，乙方(张祥勇)同时承担由此给甲方（付志浩）及第三方带来损失的赔偿责任”，“甲、乙双方间任何承诺以书面形式为准，口头承诺均无效力”。应当认为只有在付志浩书面同意的情况下，张祥勇才能将租赁房屋进行转租，否则应当依约承担相应责任。张祥勇承认其转租并没有获得付志浩的书面同意，2012年2月17日，付志浩向张祥勇发函要求解除租赁合同，张祥勇也没有足够的证据证明付志浩未在知道或应当知道其转租后的6个月内行使解除权。综上，张祥勇擅自将商铺转租他人，已构成违约，付志浩有权解除合同并要求张祥勇承担违约责任。张祥勇上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费783.5元，由张祥勇负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  王  怡

                                             审  判  员  闫天文

                                             审  判  员  刘  静

                                             二○一三年九月四日

                                             书  记  员  解鹏飞