陈遂占诉申英杰、李英桃房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告陈遂占，男， 1964年5月8日出生，汉族。

委托代理人张书杰，男，1970年9月12日出生，汉族。

被告申英杰，男，1939年9月25日出生，汉族。

委托代理人徐士伟，男，河南科序律师事务所律师。

被告李英桃，女，1963年11月16日出生，汉族。

委托代理人闫新立，男，1966年12月26日出生，汉族。

被告申菊萍，女，1963年1月27日出生，汉族。

委托代理人韩保卫，男，1963年5月3日出生，汉族。

被告王红周，男，1962年8月22日出生，汉族。

委托代理人闫智锋，男，1985年6月29日出生，汉族。

原告陈遂占诉被告申英杰、李英桃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院根据被告李英桃的申请，依法追加申菊萍、王红周为共同被告参加诉讼。原告陈遂占及委托代理人张书杰，被告申英杰及委托代理人徐士伟，被告李英桃及委托代理人闫新立，被告申菊萍及委托代理人韩保卫，被告王红周及委托代理人闫智锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年10月12日经中介方李英桃介绍，我与被告申英杰达成购售房预付定金（约束）协议，该协议约定申英杰拥有的位于汝州市下洼堂街北68号的房产一处以时价陆拾伍万园整卖给我，我付定金伍万园整，下欠房款余额于2012年10月13日前付叁拾万园整，甲方接到定金后将房屋产权相关手续暂交于中介方，并按排腾房时间，务必于2012年10月30日前交付房屋，期间中介方应做好督促工作。其中中介方收定金伍万园，暂押在其处，并协议中还明确规定了违约责任。协议达成后，被告申英杰因家庭原因此房不能出售，导致我无法购买。当我要求被告返还定金并按协议履行时，二被告拒不履行。故起诉要求法院依法判令二被告双倍返还预付定金共10万元。

被告申英杰辩称，房屋买卖协议没有履行是原告自己不要购买，我方不存在违约行为，我方不应当向原告退还定金。我方因为儿子交通肇事将他人致死被公安机关刑事拘留，我为赔偿受害人的损失，在没与家人商量的情况下，与原告签订协议，后我的儿媳以早已分家已将房屋分给她为由，在房屋四周院墙上喷上“此院有纠纷，买卖后果自负”，原告正是看到此内容才不买我的房屋。且双方签订的买卖合同是无效的，买卖房屋的双方可能因不懂法而不知情，但做为房屋买卖中介的李英桃对法律是知道的，我所卖的房屋系汝州市塔寺居委会批给周燕的宅基地，其土地性质为集体，原告系汝州市煤山办的居民，和我不在同一个村委会，依照相关规定，双方签订的协议是无效的。

被告李英桃辩称，2012年10月份，熟人王红周找到我说有朋友因急需用钱托他卖房子，请我帮着找买主，许诺达成买卖意向合同即通过他付给我不低于1%的介绍费。于是我就联系到曾找过我要买房子的陈遂占，看房后，经与双方协商，买卖双方于10月12日达成买卖意向，签订了预付定金协议。此事通过王红周与卖房方申菊萍联系协商，最后在协议上签字是房屋产权所有人申英杰。签协议时，王红周因故没有到场，电话告知我申家当晚要付给他三万元，托我代收。此事随后得到了申家的证实、认可。协议约定：双方约定的房屋成交价为六十五万元。签约当天买方预付卖房人定金伍万元，10月13日再付房款叁拾万元……，并口头约定下余房款叁拾万元于10月30日腾房前付清。签协议当晚，我陪同买房人陈遂占到申英杰家，把五万元定金付给了申英杰，并依王红周所托收到申英杰三万元。当时，申英杰、申菊萍全家都在场，并且我给申英杰写了收条。13日中午此款即转交王红周23000元，王红周给我写有收条，其余7000元王红周作为卖房介绍费留给了我。后买卖双方因故发生纠纷，原告一口咬定定金是给了我，属无理取闹，明显与事实不符。原告将我列为被告是错误的。

被告申菊萍辩称，原告陈遂占与被告申英杰之间的房屋买卖协议应为无效协议。这块土地是汝州市塔寺居委会为本村村民周燕（申英杰之妻）家规划的，在性质上是农村集体经济组织经法定程序无偿为村集体组织成员提供，供其居住的，这些成员只有使用权，集体土地上的建筑物不能自由买卖。所以买卖双方之间就集体提供的宅基地上建设的房屋进行买卖是法律所不能允许的，他们之间签订的协议也应该是违法的，依照《合同法》第52条第5项的规定应为无效合同。被告应返还收取的定金，其中申英杰收取的2万元应由申英杰返还，在李英桃和王红周手中的3万元应由李英桃和王红周返还。我既不是房屋的买方也不是房屋的卖方，我的父亲申英杰也从未委托我卖房，我没有收取任何人的一分钱，也没有承诺卖房后给王红周3万元好处费。因此原告诉讼请求中符合法律规定的部分应予支持，我不应作为本案被告。

被告王红周辩称，2012年10月份，申英杰之女申菊萍找我卖位于下洼堂街68号房产一处（房子产权归申英杰）。后通过李英桃找了买主陈遂占。10月12日经买卖双方协商以65万元成交（口头约定申家只收房款62万元，剩余3万元作为对我和李的酬谢金），协议约定当天原告陈遂占预付定金5万元给卖方，10月13日再付房款30万元，下余房款30万元10月30日腾房前付清。当时李英桃作为中人在协议上签字，并代为接收申英杰、申菊萍付给我们的酬金3万元。后买方于10月13日上午将房款50万元打到了卖方的账上，实际上下欠房款仅剩10万元。因此，我和李英桃促使双方买卖达成，申家付给我们的酬谢费应受法律保护。

经审理查明，被告申英杰在汝州市下洼堂街68号有房产一处，分南北两处院各2.5分，房产总面积为5分。2012年10月12日，被告申英杰因其子出事急需用钱，经王红周、李英桃介绍将该处房产以65万元卖给原告陈遂占，当日晚原、被告双方除被告王红周没到场外在被告申英杰家中签订一份购售房屋预付定金（约束）甲乙双方协议，协议甲方为被告申英杰，乙方为原告陈遂占，中介方为军民中介被告李英桃，协议主要内容为：一、房屋具体位置及价格：该房屋具体位于汝州市下洼堂街北六十八号，时价陆拾伍万园整，房屋产权手续有房产证、土地使用证。二、预付定金数额及办法：1、由乙方预付定金伍万园整，下欠房款余额于2012年10月13日前付叁拾万园整，甲方接到定金后将房屋产权相关手续暂交于中介方，并按排腾房时间，务必于2012年10月30日前交付房屋。期间，中介方应做好督促工作。2、中介方暂押定金中现金伍万园整。另外，协议还约定有违约责任及处理办法等内容。被告申英杰收取定金后将其中的3万元交给被告李英桃，李英桃当时给申英杰打有收条，内容为：今收到申英杰房产使用证2本，土地使用证1本，另押叁万元押金。2012年10月13日，原告支付给被告申英杰房款50万元。2012年10月15日，原告发现被告申英杰房屋四周院墙喷有“此院有纠纷，买卖后果自负”的字样，找到被告申英杰询问情况，被告申英杰称所卖房产有家庭纠纷，愿意退还原告所付购房款。被告申英杰当日退还原告现金15万元，同时由李英桃在场签名，原告陈遂占与被告申英杰签订一份书面约定，内容为：注：下余叁拾伍万元务必在三十号前付清，若不付清，把北边2.5分房子带地皮（包括土地证、房产证）做价贰拾万元整出售给陈遂占，下欠拾伍万元三十号付完，双方若有一方违约，赔拾万元。2012年10月30日，被告申英杰之妻周燕与原告陈遂占签订契约一份，被告申英杰将其所卖房屋北半部三间平房一层面积2.5分作价20万元卖给原告陈遂占，被告申英杰当日又退还原告现金15万元。

另查明，被告李英桃所押被告申英杰3万元现金，2012年10月13日交给被告王红周23000元，王红周给李英桃打有收条，内容为：今收到卖房（申菊萍）酬谢费人民币23000元整，注由李英桃转交。

本院认为，被告申英杰因家中有事急需用钱通过被告王红周、李英桃介绍将所属房产于2012年10月12日签订协议以65万元卖给原告陈遂占，原告如约支付被告申英杰5万元定金及50万元房款，但被告申英杰在房屋交付前因家庭纠纷无法履行协议，经双方协商同意，被告申英杰除两次退还原告购房款30万元外，双方又通过介绍人李英桃协商达成新的合意，对原协议内容进行了变更，被告申英杰已按约以其妻周燕名义将所属房产的北半部以20万元卖给原告陈遂占，并签订了契约，双方对此已履行完毕。原告现要求被告仍按2012年10月12日所签协议双倍返还预付定金理由不足，本院对其请求不予支持。但原告陈遂占按2012年10月12日所签协议预付的定金5万元，被告申英杰既没有退还也没有抵作购房款，被告申英杰应将该5万元退还原告陈遂占。被告李英桃所收3万元系从被告申英杰处取得，通过双方2012年10月12日协议及李英桃所打收条可证实，其交给王红周23000元自己留7000元，与本案不属同一法律关系，本院对此不予处理。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七之规定，判决如下：

一、被告申英杰于判决生效后十日内返还原告陈遂占现金5万元。

二、驳回原告陈遂占其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，由原告陈遂占负担1250元，被告申英杰负担1050元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

                                            审　判　长　杜　红　侠

                                            审　判　员　金　根　周

                                            人民陪审员　李　佩　佩

                                            二 O一三年八月二十二日

                                            书　记　员　李　慧　萍