赵永侠诉侯月梅、李XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

原审上诉人（一审第三人）：张莉萍，女，1956年4月5日出生。

原审被上诉人（一审原告）：赵永侠，男，1945年7月7日出生。  

一审被告：侯月梅，女，1968年2月28日出生。

一审第三人：侯月玲，女，1974年12月8日出生。

委托代理人：侯月梅，系侯月玲之姐，详情如上。

赵永侠诉侯月梅、李XX房屋租赁合同纠纷一案，2004年11月23日，解放区人民法院作出（2004）解民初字第498号民事判决，驳回赵永侠的诉讼请求。赵永侠不服提出上诉，2005年7月6日，本院作出（2005）焦民终字第516号民事裁定，撤销（2004）解民初字第498号民事判决，将本案发回重审。2006年6月，解放区人民法院申请本院指定管辖。2006年6月14日，本院指定本案由山阳区人民法院管辖。山阳区人民法院在审理过程中，2006年12月20日，赵永侠申请李XX退出诉讼。2009年7月，山阳区人民法院通知张莉萍、侯月玲作为第三人参加诉讼。2010年5月20日，山阳区人民法院作出（2006）山民初字第555号民事判决。张莉萍不服提起上诉，本院于2011年7月13日作出（2011）焦民二终字第182号民事判决，已经发生法律效力。后本案经本院审判委员会讨论决定，于2012年12月10日作出（2012）焦民申字第31号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人张莉萍与原审被上诉人赵永侠、一审被告侯月梅、一审第三人侯月玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告赵永侠起诉称，1997年12月10日，其将焦作市站前路加油站对过的两大间门面房租给被告侯月梅（此前被告侯月梅已于同年11月30日收到该房），因涉及装修双方确定租期自1997年12月26日开始计算。侯月梅租用该房共交付租金3000元。2003年元月10日后赵永侠发现该房被李XX占用。请求：被告李XX、侯月梅交出所侵占原告的门面房房产，赔偿从1997年12月26日起至返还房屋期间损失费（房租），以每月2500元计算，并要求被告承担违约金3000元。本案的诉讼费用由被告承担。后赵永侠申请李XX退出诉讼。2010年5月20日，赵永侠申请要求第三人张莉萍与被告侯月梅共同承担交还房屋与支付房租费的责任，张莉萍承担连带责任。

一审被告侯月梅辩称，一、以前因该房原告赵永侠与他人（原租房户陈丁华）打官司，为证明房租的价格，应原告赵永侠的要求自己与其签订了假协议；二、自己从未接受该房，与原告赵永侠不存在租赁关系；三、该房屋系原告赵永侠与张莉萍共有的财产；四、该假协议已被涂改，原告赵永侠擅自将租期三年改为五年。

一审第三人张莉萍认为，一、该房屋系其与原告赵永侠共有的财产，各占50%，因所有权异议导致不能办理房产证；二、1997年夏季，自己投资雇佣第三人侯月玲使用该房开美容院。两年后由杨爱玲、杨玉凤、焦某等先后分别承包，之后该房空置2年，直至租给李XX使用至今；三、陈丁华租赁该房结束后，原告赵永侠起诉陈丁华，为证明交房的时间及房租的价格，原告赵永侠要求被告侯月梅与其签订了假租房协议；四、原告赵永侠擅自将租期由三年改为五年，其目的系为了证明诉讼时效。

一审第三人侯月玲认为，因自己拥有美容资格证，第三人张莉萍借自己之名办理了美容院的营业执照。张莉萍为老板。

山阳区人民法院一审查明，1997年12月10日，赵永侠（出租人）、侯月梅（承租人）签定房屋租赁合同，约定赵永侠将自己位于焦作市站前路加油站对过的东两间门面房（面积102.1平方米）出租与侯月梅。租期3年（自1997年12月26日起至2000年12月26日），每月租金3500元，提前10天支付。逾期不付按违约处理，赵永侠有权收回房屋；中途停租须经双方同意，提前3个月向对方提出；单方违约承担对方损失，包赔违约金3000元。

双方签定合同后该房屋被张莉萍使用。张莉萍曾于1997年底前后借侯月玲之名使用该房开办“天丽美容院”。2003年元月张莉萍将该房出租与李志连（李XX），也约定租金若按月交为2500元/月；2004年4月双方又续签合同，将租金定为20000元/年。房屋未交还赵永侠，赵永侠于2004年4月29日向法院起诉。

山阳区人民法院一审认为，赵永侠、侯月梅之间虽然签定了租赁合同，但侯月梅系名义承租人，实际房屋使用人为张莉萍，张莉萍作为实际使用人应当履行支付租金、交还房屋的义务。赵永侠要求按照2500元/月计算租金并不超过合同约定的租金金额，但赵永侠自认收取的租金3000元应当予以扣除。现该房屋仍然由张莉萍对外出租，至今未交还，租赁合同自然延续，诉讼时效并未超过，赵永侠要求侯月梅承担责任不予支持。山阳区人民法院于2010年5月20日作出（2006）山民初字第555号民事判决：一、第三人张莉萍于本判决生效后10日内向原告赵永侠返还所租赁的房屋（位于焦作市站前路加油站对过的东两间门面房，面积102.1平方米）。二、第三人张莉萍于本判决生效后10日内向原告赵永侠支付自1997年12月26日至判决确定返还房屋之日的租金（以2500元/月计算，租金总额扣除原告赵永侠认可收到的3000元）。三、第三人张莉萍于本判决生效后10日内支付原告赵永侠违约金3000元；四、驳回原告赵永侠的其他诉讼请求。案件受理费6515元，其他诉讼费130元，合计6645元，由赵永侠负担645元，张莉萍负担6000元。二审案件受理费835元，其他诉讼费30元，合计865元，由赵永侠、张莉萍各负担432.50元。    

张莉萍上诉称，本案涉及的门面房是张莉萍与赵永侠共有的，因存在房产权属纠纷，市政府管理部门一直没有确权，并不归赵永侠一人所有。张莉萍使用门面房与侯月梅、赵永侠的租赁协议无关联。赵永侠明知侯月梅没有接受和使用该门面房，又没有交过房租，门面房一直由张莉萍占有、使用、收益，赵永侠就应在协议约定的最后期限2000年12月10日前提出要求侯月梅承担违约责任，但赵永侠直到2004年4月29日才诉至法院，这表明赵永侠已放弃了要求侯月梅承担违约责任的权利。赵永侠的起诉已超过诉讼时效，自行扩大的损失不应得到赔偿，赵永侠没有按照协议约定及时终止合同，收回门面房，所有的损失都是赵永侠故意不作为造成的，原审法院判决让与赵永侠无房屋租赁关系的张莉萍承担责任，实属不当。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回赵永侠的诉讼请求。

赵永侠辩称，本案诉争的门面房是赵永侠的，生效判决书已认定。侯月梅租用该门面房是事实，有其自认为证。张莉萍自述门面房是她受益使用，在本案中自愿承担租房全部责任，依法应当成立，赵永侠认可原审判决。本案未超过诉讼时效，有生效判决可以证明。张莉萍上诉称所谓扩大损失的责任，该责任是侯月梅、张莉萍造成的，赵永侠对此不应承担责任。故请求二审法院全面审查案情，依法公正判决。

侯月梅称，门面房是张莉萍的房子，侯月梅没有租用过该门面房，也没有向赵永侠交过3000元。

侯月玲称，张莉萍用侯月玲的证办的美容院，当时侯月玲只是给张莉萍打工。

本院二审查明，2003年元月10日张莉萍将该房出租给李志连（李XX），双方约定房屋租金21800元/年。其他案件事实与一审认定的事实相同。

本院二审认为，赵永侠、侯月梅虽于1997年12月10日签定了涉案门面房租赁合同，但双方并未实际履行。该门面房一直由张莉萍占有、使用、收益，张莉萍作为实际占有、使用者应当将其占有的房屋及其出租的收益返还房屋的所有人赵永侠。赵永侠要求返还房屋及赔偿损失费（房租）的请求正当。但按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”的规定，赵永侠应当在其权利被侵害时起一年内向法院提起诉讼，要求保护其合法的权利，而其直到2004年4月29日才提起诉讼，根据法律规定，对赵永侠权利的法律保护应从2003年4月29日起计算。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。本院于2011年7月13日作出（2011）焦民二终字第182号民事判决：一、维持山阳区人民法院（2006）山民初字第555号民事判决第一项。二、撤销山阳区人民法院（2006）山民初字第555号民事判决第（二）、（三）、（四）项及案件受理费承担部分。三、张莉萍于本判决送达后十日内向赵永侠支付自2003年4月29日至判决确定返还房屋之日的租金（2003年4月29日至2004年4月9日的租金按1816.7元/每月计算；2004年4月10日至判决确定返还房屋之日止的租金按1666.7元/每月计算）。四、驳回赵永侠的其他诉讼请求。一审案件受理费3600元由张莉萍承担；二审案件受理费3600元由张莉萍承担。

本院再审过程中，原审被上诉人赵永侠称，一、张莉萍应交的房租是每月2570元，但二审改判为每月1810—1666元，没有证据;二、二审改判张莉萍不承担合同期限内与合同期限外延续用房的房租费，判决错误，赵永侠要房租费未超过诉讼时效;三、张莉萍违约用房就应依法承担违约金3000元;四、张莉萍在赵永侠胜诉后把赵永侠装修的楼板拆掉（并把原装修全部拆除），应给予恢复;张莉萍擅自把商店房产转让他人，收取3万元转让费应归还赵永侠。请求：一、改判张莉萍返还少判的房租费给赵永侠;二、张莉萍承担违约金3000元;三、张莉萍应恢复拆掉的木隔楼板或者赔偿1万元;四、张莉萍所收取3万元转让费应归还赵永侠。

原审上诉人张莉萍辩称，一、本人在用房期间，赵永侠很清楚情况;二、在法院审理期间，房屋的转让情况我不清楚，是赵永侠转让的;三、李XX受赵永侠指使拆除的隔板;四、3万元的转让费和每月2800元的房租，我一分钱没有收到。一审被告侯月梅称，赵永侠擅自更改合同时间，一审判决没有依据。一审第三人侯月玲称，同意张莉萍、侯月梅的意见。

再审中，原审被上诉人赵永侠新举证据一组共4份，据此证明张莉萍所收房租费是每月2800元。第1份是2011年7月30日站前路精益图文快印店出具的租用李XX转让转租房交费证明；第2份是2011年5月13日李XX签字的收据；第3份是2011年7月30日精益图文快印店出具的证明；第4份是2011年6月7日李XX签字的收条。原审上诉人张莉萍对此质证认为，第1份证据不真实、不合法；第2份、第3份证据不真实，没有关联性；第4份证据不真实、不合法，没有关联性。一审被告侯月梅、一审第三人侯月玲的质证意见同张莉萍。

本院认为，本案原审被上诉人赵永侠所举证据，因该证据对方有异议，且不能够证明张莉萍所收房租的数额，故不予采信。

再审查明的案件事实与本院二审认定的事实一致。

本院认为，本案中，赵永侠、侯月梅签定合同后该门面房被张莉萍使用，张莉萍应当将其占有的房屋及其出租的收益返还房屋的所有人赵永侠。就本案所争议的几个问题，评析如下：一、关于张莉萍应支付赵永侠租金费数额问题。2003年元月10日张莉萍将该房出租给李XX，房屋租金为21800元/年。2004年4月双方又续签合同，房屋租金为20000元/年。二审将该年租金数额按月折算，从而分别得出每月租金1816.7元、每月租金1666.7元，并无不妥。二、关于本案中诉讼时效的计算问题。按照《中华人民共和国民法通则》中延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，赵永侠在其权利被侵害后一直到2004年4月29日才提起诉讼，二审认为对赵永侠权利的法律保护应从2003年4月29日起计算并无不当。三、关于张莉萍是否应承担违约金3000元的问题。本案一审中赵永侠未对张莉萍提出违约金3000元应由张莉萍承担的该项诉讼请求，故二审对此未判决予以支持并无不当。四、关于赵永侠要求张莉萍恢复拆掉的其楼板或者赔偿1万元，要求张莉萍归还所收取3万元房屋转让费的问题，因该请求系超出原审范围增加诉讼请求，不属于本案再审审理范围，故再审不予审理，当事人可另案处理。综上所述，原审被上诉人赵永侠再审所举证据不力，再审理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持本院（2011）焦民二终字第182号民事判决。

本判决为终审判决。              

                                             审  判  长  徐世魁

                                             审  判  员  张三全

                                             代理审判员  毕  蕾

                                             二○一三年七月四日

                                             书  记  员  韩正阳