上诉人王喜成与被上诉人李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利、刘柏毅因确认合同效力纠纷一案

上诉人(原审被告)王喜成，男，1971年7月3日出生，汉族，无业。

委托代理人王广林，河南正方圆律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李淑兰，女，1934年2月9日出生，汉族，农民。

被上诉人（原审原告）刘国安，男，1953年1月10日出生，汉族，干部。

被上诉人（原审原告）刘国政，男，1955年6月19日出生，汉族，工人。

被上诉人（原审原告）刘国富，男，1962年6月20日出生，汉族，农民。

被上诉人（原审原告）刘国梅，女，1965年2月21日出生，汉族，无业。

被上诉人（原审原告）刘国利，男，1972年8月25日出生，汉族，无业。

上述六被上诉人的共同委托代理人杨智慧、宋祥，河南英泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）刘柏毅（曾用名刘国东、刘东），男，1970年11月25日出生，汉族。

上诉人王喜成与被上诉人李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利、刘柏毅因确认合同效力纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王喜成及委托代理人王广林，被上诉人李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利的共同委托代理人宋祥、杨智慧，被上诉人刘柏毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：李淑兰与刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利，刘柏毅系母子关系。刘柏毅与父母分家后，其家庭的老宅基地分为两块，其父亲刘长明名下的宅基地在北边，刘柏毅名下的宅基地在南边。该土地用途均为住宅，土地权属性质均为集体。1992年，刘柏毅和其父亲刘长明分别取得各自的集体土地使用证。后来，刘柏毅的弟弟刘国利自立门户建房时建在刘柏毅名下的宅基地上，刘柏毅把房子建在其父亲刘长明名下的宅基地上。1998年刘柏毅的父亲刘长明去世。2006年，刘柏毅欲将建在父亲刘长明宅基地名下的楼房卖与王喜成，并于2006年4月27日收取王喜成房款20000元；2006年8月28日收取王喜成房款50000元；2006年11月16日收取王喜成房款10000元；2006年11月29日收取王喜成房款10000元；2006年11月30日收取王喜成房款10000元。2007年1月3日，刘柏毅与案外人郑琪作为甲方，王喜成作为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，约定：“一、甲方愿意将位于郑州市管城区南五里堡村北刘庄46号个人所有的三层楼房（建筑面积343平米）和宅基地使用权转让给乙方所有和使用，金额为人民币33万元整，房款一次结清。二、甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，宅基地使用权纠纷，或债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。三、上述房地产如办理房产证、土地证或相关证件，甲方负责将其办理到王喜成的名字。相关费用由乙方承担。四、甲方负责将乙方的户口迁到南五里堡村北刘庄46号。五、甲方负责将房产西边的小院，使用权交给乙方使用，每年给村里的费用由乙方承租，期限到拆迁改造或集体收回土地。相关费用由乙方承担。六、上述房地产因拆迁或改造，所得到的赔偿和补助，全部由王喜成个人单独所有。甲方有义务无偿将所得到的赔偿和补助，立即支付给乙方王喜成所有和使用。如赔偿标的是住房，甲方有义务无偿将赔偿的住房登记为王喜成的名字；如赔偿是现金或其它权益，甲方直接将其交付给乙方王喜成或过户其名下。甲方放弃上述房地产或宅基地使用权的全部权益，其全部权益归乙方王喜成所有和使用，甲方不再主张任何权益。七、如果甲方违反上述任何一项条款，应双倍返还乙方全部房款，并且愿意承担所收房款每日10%的违约金（违约金的计算方法，从甲方收到房款之日起，到甲乙双方达成新的变更、解除协议之日止；如达不成新的协议，从甲方收到房款之日起，到由法院裁决之日止）。八、本协议自签字之日起生效，以前所签协议与本协议有不一致之处，以本协议为准。上述协议甲乙双方系完全自愿，意思表示真实。我自愿担当甲方的担保人，如果甲方违约我愿意承担甲方的违约责任。担保人田云。”2007年1月6日，刘柏毅收取王喜成房款130000元；2007年1月13日，刘柏毅收取王喜成房款100000元，王喜成房款全部结清。2007年4月27日，刘柏毅与案外人郑琪作为甲方，王喜成作为乙方，双方又签订《房屋转让协议》一份，约定：“一、甲方愿意将郑州市管城区南五里堡村北刘庄46号的三层楼房和土地使用权转让给乙方，金额人民币33万元整（含相关过户手续费）。二、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，土地使用权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成经济损失，由甲方负责。三、甲方负责将上述房地产的土地证，建筑许可证办理为乙方名下，并负责将乙方的户口迁到南五里堡村北刘庄46号，成为户主。四、甲方负责将房地产西边的小院自出示土地证后的10日内，交给乙方使用，乙方负责相关费用，期限至集体拆迁。五、上述房产因拆迁或改造，甲方有义务保护乙方的合法权益不受损失。六、付款方式：本协议自签字时，乙方首付给甲方相关房款2万元，10个工作日之内，甲方出示已过户的有效土地证件，乙方付甲方房款20万元整，甲方将土地证原件交给乙方。甲方将宅基地西边的小院使用权要回后，乙方付甲方相关房款11万元（如上述与协议出现原则上出入，双方应将相应款项及时交付对方，每逾期1天，承担相应房款10%的违约金，并承担相应经济连带损失）。七、如果甲方违反上述条款，应双倍返还乙方房款，并赔偿损失。”2007年4月，王喜成搬进刘柏毅卖与的房屋。2008年3月，五里堡村进行城中村改造登记，五里堡村城中村改造房屋建筑面积登记表载明的房主为刘长明、刘国东。此后王喜成和管城回族区紫荆山南路街道办事处五里堡刘庄城中村改造指挥部签订了《拆迁安置补偿协议》，王喜成将其购买的涉案房屋交付上述指挥部拆迁。2012年3月27日，管城回族区紫荆山南路街道办事处五里堡刘庄城中村改造指挥部出具的空房验收单载明五里堡刘庄村民组46号，户主王喜成。2012年4月，王喜成领取了涉案房屋的拆迁过渡、补助费。涉案拆迁房屋的回迁工作尚未进行。

另查明，王喜成户口所在地郑州市中原区伏牛路156号院9号楼3单元9号；案外人郑琪在签订涉案合同时期是刘柏毅的女友，王喜成、刘柏毅现均不知郑琪下落。

还查明，2007年5月，刘国利的妻子时菊侠起诉刘柏毅，要求恢复院墙原状，交还被占土地。原审法院作出了（2007）管民初字第1271号民事判决书，该判决书查明，时菊侠的丈夫刘国利与刘柏毅系兄弟关系。刘国利把房屋建在刘柏毅名下的宅基地上，刘柏毅把房屋建在双方父母名下的宅基地上，刘国利的房屋在南，刘柏毅的房屋在北。刘国利和刘柏毅房屋西边有一块闲散用地。刘国利和刘柏毅所在村民组村民房屋周边闲散土地的使用原则为谁的房屋周边闲散土地谁使用。刘国利房屋西边的闲散土地现由刘国利使用，刘柏毅房屋西边的闲散土地现由刘柏毅使用。原审法院认为时菊侠起诉要求刘柏毅恢复院墙原状，但未向原审法院提交时菊侠所有院墙存在和刘柏毅实施侵权行为的证据，判决驳回时菊侠的诉讼请求。

由于李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利、认为刘柏毅无权变卖涉案房屋和宅基地使用权，遂于2012年5月提起要求确认刘柏毅与王喜成2007年签订的房屋转让协议无效诉讼。

原审法院认为：刘柏毅、王喜成2007年所签的《房屋转让协议》中的买卖标的物是房屋和宅基地使用权，刘柏毅卖给王喜成的房屋，系属于农村宅基地上建造的房屋，刘柏毅非该房屋所占宅基地的使用权人，同时王喜成也不属于五里堡刘庄集体经济组织成员。我国法律、国家政策明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同不具有法律效力。故刘柏毅将该案所涉房屋及宅基地使用权出售给王喜成的买卖行为，因违法而无效。案外人郑琪对涉案房产和宅基地不享有任何权利，与刘柏毅也不存在法律上关系，其在涉案协议上签字的行为无效。李淑兰等六人要求确认王喜成、刘柏毅2007年签订的房屋转让协议无效的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。王喜成辩称李淑兰等六人不是直接利害关系人，不是涉案协议一方，没有法律主体资格，应驳回李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利起诉。原审法院认为，李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利是涉案房产所在宅基地使用人的继承人，和本案有利害关系，且本案李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利提起的是确认合同无效之诉，任何人均可主张合同无效而非仅限于合同一方。因此，王喜成的该项辩称，原审法院不予采纳。王喜成辩称 2008年五里堡城中村改造时，李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利应当知道该房屋已经由刘柏毅卖给了王喜成，因此本案已过诉讼时效。原审法院认为，无效合同因其具有违法性，不受法律保护。因此，当事人有权在任何时候请求法院确认合同无效。只有这样才能维护合法的经济秩序，保护交易的安全。因此，王喜成辩称本案已过诉讼时效的意见，原审法院不予采纳。王喜成辩称涉案2007年4月27日的《房屋转让协议》签订时间有误，而实际签订日期应是2006年4月27日。因刘柏毅对此不予认可，王喜成也未提供充分证据证明，原审法院对该项辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第六条及相关法律之规定，并经原审法院审判委员会研究决定，判决：确认王喜成、刘柏毅2007年1月3日、2007年4月27日签订的《房屋转让协议》无效。案件受理费100元，由王喜成、刘柏毅负担。

王喜成不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、李淑兰等六人在原审法院出具的当事人提供证据接收登记表有关《五里堡村城中村改造房屋登记表》载明户主土地刘长明、刘国东；2、房屋转让协议双方是刘国东、郑琪和王喜成，李淑兰等六人不是任何一方主体，协议是否有效与李淑兰等六人无关。宅基地是集体的，集体组织享有相应权利，而且该地已国有，李淑兰等六人不享有权利，协议是否有效与李淑兰等六人无关。争议房屋不是刘长明的，不是遗产；3、2008年3月五里堡村城中村改造登记，将现争议房屋登记在刘国东，根据政策在谁名下谁将享有全部权利。刘国梅等人在庭审承认在该村居住，在2008年3月五里堡村城中村改造登记时也进行登记并按照规定办理相关手续。当时李淑兰等六人对现争议房屋归刘国东所有无任何异议；4、李淑兰等六人不符合起诉条件，不是法律规定的原告，依法应驳回其诉讼。王喜成出示的由李淑兰出具的加盖指印证明，争议房屋由刘国东所建归刘国东所有。请求二审法院依法裁判，支持王喜成的合法请求。

李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利答辩称：1、王喜成上诉理由前后矛盾，上诉状中是转让纠纷，又补充是土地纠纷，前后不一致；2、李淑兰等六人与签订合同的双方并无直接联系，城中村改造时才知道房屋补偿款被王喜成取走，并不超诉讼时效；3、李淑兰等六人是该房屋的共有人，对该房屋均享有权利。两份合同的内容是一致的，所以两份合同均应确认无效。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

刘柏毅答辩称：2006年我向王喜成借了十万元，在后来还不上了就把房子抵押给他，我是受我家人委托管理房屋出租，我家人知道此事，是在2010年拆迁时隐瞒不住的情况下我才向家人说出房子卖出去的事实，我家人任何人均不知情，郑琪与我没有什么关系，那时只是女朋友。一审判决正确，请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：从十八里河乡人民政府颁发的土地登记审批表中显示，本案所涉土地权属性质为集体。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同不具有法律效力。刘柏毅并非该房屋所占宅基地的使用权人，王喜成也不属于五里堡刘庄集体经济组织成员。根据五里堡村城中村改造房屋建筑面积登记表显示，本案所涉房屋户主、土地、房主均为刘长明、刘国东（刘柏毅），刘长明系刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利及刘柏毅的父亲，已经去世，但其母李淑兰仍然健在，故李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利是涉案房产所在宅基地使用人的继承人，和本案有利害关系，在该房屋买卖时应征得继承人的同意，但王喜成未向本院提供以上继承人对该房屋买卖同意及对房屋转让协议无异议的有效证据。王喜成上诉称李淑兰等六人不是合同任何一方主体，协议是否有效与李淑兰等六人无关，李淑兰等六人不享有权利的理由不能成立。刘柏毅无权对该房屋在未经所有继承人同意的情况下进行处分。故应认定刘柏毅与王喜成所签订的房屋转让协议为无效协议。李淑兰、刘国安、刘国政、刘国富、刘国梅、刘国利要求确认王喜成、刘柏毅于2007年签订的房屋转让协议无效的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。王喜成的上诉理由证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，依据正确。实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元。由王喜成负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  张  红

                                             审  判  员  宁  宇

                                             审  判  员  杨成国

                                             二○一三年六月二十四日

                                             书  记  员  黄莉敏