上诉人彭祖军因与被上诉人刘丽、梁金棍及原审被告刘党房屋买卖合同纠纷一案

上诉人(原审被告)彭祖军，男，汉族，1979年7月20日出生。

委托代理人刘伟，河南千业律师事务所律师。

委托代理人屈晓燕，河南千业律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)刘丽，女，汉族，1971年4月7日出生。

委托代理人许爱军，河南克谨律师事务所律师。

委托代理人郭超，河南克谨律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)梁金棍，曾用名梁金贵，男，汉族，1971年10月21日出生。

委托代理人许爱军，河南克谨律师事务所律师。

委托代理人郭超，河南克谨律师事务所律师。

原审被告刘党，女，汉族，1982年2月4日出生。

上诉人彭祖军因与被上诉人刘丽、梁金棍及原审被告刘党房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2013）开民初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭祖军的委托代理人刘伟，被上诉人刘丽及刘丽和梁金棍的委托代理人许爱军，原审被告刘党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：刘丽、梁金棍系夫妻关系，刘党、彭祖军原系夫妻关系，于2009年11月25日协议离婚，刘丽与刘党系姐妹关系。2006年9月15日，彭祖军、刘党与中国电子科技集团公司第二十七研究所(以下简称二十七所)订立《职工购房协议书》一份，约定由彭祖军、刘党按每平方米1200元的价格购买二十七所建设的职工住房一套。后刘党、彭祖军将购房资格转让给刘丽、梁金棍，刘丽、梁金棍以刘党、彭祖军名义交纳房款，双方于2008年10月18日补签《房屋转购协议》一份，载明:彭祖军、刘党为甲方，刘丽、梁金棍为乙方，该协议主要内容为:一、甲方愿意将郑东新区二十七所家属院二十七号楼3单元六层605号( 120平方米)一套住房的购买指标转让给乙方，并一次性交清转让费六万元;二、乙方一次性交给甲方房屋购买指标转让费陆万元，按照二十七所交纳房款及其他有关规定，由乙方以成本价购买此套住房;三、甲方协助乙方办理交纳购房款手续，办理过户和产权转移手续。房屋最终结算款、公正费、办理过户和产权转移手续费均由乙方终结和承担;四、乙方享有该房屋建面积120平方米所有权。产权归乙方所有。该协议中，“甲方彭祖军、刘党”全部由彭祖军书写，乙方“刘丽、梁金贵”的名字则全部由刘丽书写。后刘丽、梁金棍将转让费6万元交给彭祖军，彭祖军于2008年10月23日向刘丽、梁金棍出具的收条载明:今收到二姐(刘丽)购买东区住房指标费60000元。刘丽、梁金棍通过证人刘秀珍分数次向刘党、彭祖军交付全部房款，二十七所出具的收据载明:彭祖军分别于2006年9月15日向二十七所交纳房款43200元、2007年2月27日交纳房款43200元、2007年8月16日交纳房款28800元、2008年5月6日交纳房款14400元、2008年12月12日交纳房款29275元，共计158875元。

2007年1月22日，彭祖军与中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订《委托贷款合同》，将涉案的房屋即位于郑州市郑东新区新107国道中国电子科技产业园27号楼3单元附605号房办理按揭贷款。该房屋交付后，彭祖军将房屋钥匙交给了刘丽，由刘丽对房屋进行了装修，后双方发生争议，彭祖军将房屋的门锁更换，现房屋由彭祖军占用，该房屋尚未在房产管理部门办理登记备案手续。

刘丽提交其与彭祖军的电话录音显示:彭祖军承认刘丽、梁金棍支付其六万元买其购房指标，房款是刘丽、梁金棍所交。

另查明，刘丽与梁金棍系夫妻关系，刘党与彭祖军原系夫妻关系，于2009年11月25日协议离婚，《离婚协议书》载明:本案诉争房屋的所有权归彭祖军所有，彭祖军与刘丽之间的房款问题及纠纷，由彭祖军自行解决，与刘党无关。

庭审后，刘丽、梁金棍递交撤回诉讼费请求申请书，申请撤回有关确认位于郑州市郑东新区新107国道中国电子科技产业园27号楼3单元附605号房屋归刘丽、梁金棍所有的诉讼请求。

原审法院认为：双方2008年10月18日订立的《房屋转购协议》，刘党虽未在该协议上签字，但刘党与彭祖军系夫妻关系，刘党事后知道彭祖军与刘丽、梁金棍订立协议一事并未表示反对，根据我国民法通则第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，应当视为同意上述协议，同样，梁金棍与刘丽系夫妻关系，在得知刘丽以其名义签订协议后，主动履行上述协议的内容，也应视为对刘丽代理行为的追认，故该协议依法对梁金棍、刘党产生约束力，彭祖军辩称该协议上刘党以及梁金棍的签名不是本人所签而要求确认协议无效的理由，不符合合同无效的法定条件，不能成立;其次，从协议的内容来看，该协议转让的是彭祖军、刘党与所在单位订立合同并购买房屋的资格，这种资格是一种具有单位福利性质的权利，显然，该权利并不属于我国合同法第七十九条规定的不可转让的权利，彭祖军辩称该协议无效的理由不能成立，因此《房屋转购协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反国家法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，故对刘丽、梁金棍请求确认双方于2008年10月18日订立的《房屋转购协议书》合法有效，该院予以支持。《房屋转购协议》第三条约定，“被告协助原告办理交纳购房款手续、办理过户和产权转移手续”等，根据该约定可知，彭祖军、刘党将购房资格转让给刘丽、梁金棍后，彭祖军、刘党有义务协助刘丽、梁金棍办理交纳房款等手续，刘丽提交录音材料、证人刘秀珍的证言及刘丽的陈述能够相互印证，本案诉争的房屋的房款确系刘丽、梁金棍所交，且彭祖军、刘党亦收取了刘丽、梁金棍的转让费6万元，因此，刘丽、梁金棍已按双方约定履行全部义务，彭祖军、刘党也应按合同约定将房屋交付给刘丽、梁金棍。刘党、彭祖军虽办理离婚手续，并对房屋归属进行约定，但债务系刘党、彭祖军婚姻关系存续期间所产生，刘党、彭祖军有关房产归属的约定对外不发生法律效力，因此，应由刘党、彭祖军共同承担交付房屋的义务，故对刘丽、梁金棍请求判令刘党、彭祖军将上述房屋交付给刘丽、梁金棍，合法有据，该院予以支持。对刘丽、梁金棍请求确认位于郑州市郑东新区新107国道中国电子科技产业园27号楼3单元附605号房屋归刘丽、梁金棍所有，因刘丽、梁金棍已申请撤回该项诉讼请求，经该院审查，符合法律规定，该院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下:一、确认刘丽、梁金棍与彭祖军、刘党于二00八年十月十八日签订的《房屋转购协议》合法有效。二、彭祖军、刘党于判决生效后十日内将位于郑州市郑东新区新107国道中国电子科技产业园27号楼3单元附605号房屋一套(如以后登记地址与此不符的，以登记地址为准)交付给刘丽、梁金棍。三、驳回刘丽、梁金棍的其他诉讼请求。案件受理费二千三百元，由彭祖军、刘党共同负担。

彭祖军不服原审判决上诉称：一审法院所查案件事实不清，适用法律错误，做出了错误的判决。一、《房屋转购协议书》只约束协议双方，只能对指标的转让及价款和违约责任进行约定，约定其他内容无效，且整体对外无效，拥有购房资格的人只有彭祖军。一审法院认定《房屋转购协议书》合法有效属于严重的错误。二、刘丽、梁金棍提交的证据不能认定房款是由刘丽、梁金棍所交。刘秀珍为刘丽的父亲，其证言不能作为认定案件事实的依据，所有的购房协议、抵押贷款合同、还款凭证、房款的交款人和各种费用的缴纳人均为彭祖军。三、《房屋转购协议书》只能是对购房指标转让的约定，没有也无权对诉争房屋的使用权做出约定，即使刘丽、梁金棍向彭祖军交纳了指标转让款6万元，那么彭祖军改变了主意，违反了合同的约定，刘丽、梁金棍可以根据协议依法追究彭祖军的违约责任。但一审法院直接判决彭祖军将居住的房屋交付给刘丽、梁金棍，无论是根据《房屋转购协议书》的约定或是《合同法》的规定，均缺乏相应的事实根据和法津依据。上诉请求：请求撤销一审判决直接改判或发回重审；一二审诉讼费用均由刘丽、梁金棍承担。

刘丽、梁金棍答辩称：一、彭祖军所谓真实意思不明确的说法毫无根据。刘丽、梁金棍以6万元购买彭祖军的房屋购买资格，意思表示很明确。彭祖军所谓“仅是对其单位购房指标的转让，而不是一审法院认定的购房资格的转让”完全没有依据。购房指标和购房资格除了表达方式不同外，并没有实质性的区别。二、一审中刘丽、梁金棍提交的证据完全可以证明该房款是由刘丽、梁金棍所交。虽然房款的交款人和各种费用的缴纳人为彭祖军，但那是因为由于二十七所不允许房屋转让，因此刘丽、梁金棍才将房款交给彭祖军由其代为交纳。证人刘秀珍的证言、刘丽与彭祖军之间的通话录音资料，以及彭祖军已经将房屋钥匙交给刘丽，刘丽、梁金棍已经装修并入住这一事实，完全可以证明这一点。彭祖军应当按照合同约定协助刘丽、梁金棍办理房屋过户手续和产权转移手续。

本院经审理查明事实与原审查明事实一致。

本院认为：本案当事人之间于2008年10月18日签订的《房屋转购协议》系各方当事人的真实意思表示，协议转让标的是拥有购买房屋资格的权利，协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。关于刘丽、梁金棍是否已经将购房款支付给刘党、彭祖军的问题，基于彭祖军、刘党已收取了刘丽、梁金棍的转让费6万元，且已经将房屋钥匙交给刘丽装修入住的事实，综合刘丽、梁金棍一审提交的证据，证人刘秀珍的证言、刘丽和梁金棍提交的通话录音资料以及刘党一审庭审的陈述之间相互印证，能够认定刘丽、梁金棍已将购房款支付给刘党、彭祖军。故彭祖军的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人彭祖军负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  张建军

                                             审  判  员  马常有

                                             审  判  员  刘红军

                                             二〇一三年九月十日

                                             代理书记员  胡星雷