程卫星与赵秀玉、张鑫、杜景山确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告程卫星，男，55岁，汉族。

委托代理人陈小富，河南世纪通律师事务所律师。

被告赵秀玉，女，61岁，汉族。

委托代理人李苹，河南闻禹律师事务所律师。

委托代理人王晓乐，河南闻禹律师事务所律师。

被告张鑫，女，44岁，汉族。

委托代理人刘向明，河南银基律师事务所律师。

委托代理人王卫红，河南银基律师事务所实习律师。

被告杜景山，男，61岁，汉族。

委托代理人李苹，河南闻禹律师事务所律师。

委托代理人王晓乐，河南闻禹律师事务所律师。

本院受理原告程卫星诉被告赵秀玉、张鑫、杜景山确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程卫星及委托代理人陈小富，被告赵秀玉、杜景山的委托代理人李苹、王晓乐，被告张鑫及其委托代理人刘向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告程卫星诉称，原告程卫星与被告赵秀玉系朋友关系，并且非常要好。被告赵秀玉1996年购得位于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号房屋一套，一直闲置，当时房价便宜，房租较低，且原告程卫星与被告赵秀玉关系特别要好，为让朋友（即本案原告）儿子上学方便，便将房屋借给原告居住。2005年被告赵秀玉与原告口头协议将房屋卖给原告程卫星。虽然没有签订书面转让协议，但原告已经支付了房款12万元。之后，被告看房价涨势凶猛，反悔要收回房屋。以侵权纠纷向法院提起诉讼，一审法院查清事实后驳回了被告的起诉，然而二审法院却本末倒置，撤销了一审法院判决，支持了被告的诉请。为了维护原告程卫星的合法权益，原告程卫星随向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年4月22日作出（2010）豫法民申字第03848号民事裁定书，指令郑州市中级人民法院再审，再审期间中止原审判决的执行。2011年12月6日郑州市中级人民法院作出（2011）郑民再终字第191号民事判决书，判决撤销了郑州中院（2010）郑民二终字463号民事判决书，维持了郑州市中原区人民法院（2009）中民一初字第1431号民事判决，即驳回赵秀玉的诉讼请求。然而，被告赵秀玉为了转移房产，与被告张鑫恶意串通，在诉讼期间，于2011年8月17日将诉争房产以20 000元的低价转让给被告张鑫，原告认为，两被告恶意串通损害原告程卫星的利益，根据我国合同法第52条的规定属无效行为，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法确认赵秀玉、杜景山与张鑫之间2011年8月17日签订的房产买卖合同无效，本案诉讼费用由被告承担。

被告赵秀玉、杜景山共同辩称：赵秀玉与张鑫之间并不存在房屋买卖关系。赵秀玉在本案起诉之前并不认识张鑫。赵秀玉是将房屋卖给了郭XX。因此起诉状中所述内容即“赵秀玉为了转移房产，与被告张鑫恶意串通，在诉讼期间，于2011年8月17日将诉争房产以20 000元的低价转让给张鑫”这个事实是不存在的。赵秀玉将房屋出卖给郭XX的时间是在2010年12月16日，此时赵秀玉与程卫星的物权保护纠纷案件已经审理终结，并且程卫星在执行局的执行要求下将房屋腾空交给赵秀玉。赵秀玉是在本案诉争房屋权属明晰，并且没有任何诉讼及执行争议的情况下，通过房产中介“郑州市环宇世纪房地产服务有限公司”以正常的交易方式和交易价格将房屋卖给了郭XX。赵秀玉出卖自己的房屋给郭XX的行为完全合法，并无任何违法违规之处，依法应当得到法律的支持和保护。程卫星对本案诉争房屋不享有任何物权。原审法院的生效判决已经明确确定本案诉争房屋所有权人是赵秀玉，并不是程卫星。 本案不存在侵害程卫星利益的情形。综上所述，本案程卫星所起诉的案件事实不存在。赵秀玉与张鑫之间不存在房屋买卖合同关系，因此程卫星的诉讼请求应当依法驳回。

被告张鑫辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。被告张鑫和被告赵秀玉之间不存在房屋买卖关系，张鑫并不认识赵秀玉，也未与赵秀玉签订房屋买卖合同，赵秀玉与案外人郭XX签订了房屋买卖合同，将涉案房屋转让给郭XX，而后郭XX又将该房屋转让给了张鑫，所以张鑫和赵秀玉之间根本就不存在房屋买卖关系，更不存在恶意串通；张鑫从案外人郭XX处购买房屋时价款为60万元，而不是原告所称的2万元，所以张鑫并没有和赵秀玉恶意串通；张鑫购买涉案房屋时对原告与被告赵秀玉之间的房屋纠纷并不知情，原告诉称其与被告赵秀玉之间的房屋纠纷已经过一审、二审、再审程序审理，而张鑫购买该房屋时并不知道该纠纷的存在，被告赵秀玉、案外人郭XX也没有告知张鑫，根据物权法的公示公信原则即不动产登记原则，张鑫购买该房屋时，产权登记的所有人是赵秀玉，所以张鑫有理由相信，该合同合法。综上所述，张鑫是以60万元的市场价格从案外人郭XX处购买了房屋，与赵秀玉之间没有关系，因此张鑫购买该房屋并不存在恶意串通及低价转让，所以不符合合同法关于无效合同的规定，依法应当驳回原告的诉请。

原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：

证据一、被告赵秀玉、杜景山、张鑫于2011年8月17日签订的《房产购买合同》一份，用以证明：三被告恶意串通；

证据二、（2011）郑民再终字第191号民事判决书、（2009）中民一初字第1431号民事判决书各一份，用以证明：原告与被告赵秀玉之间存在房屋买卖合同关系；

证据三、2005年4月19日、2005年4月25日赵秀玉向程卫星出具的收据两份，用以证明：程卫星与赵秀玉之间买卖合同成立，并且收取房款的客观事实；

证据四、证人张一X、张二X证人证言，用以证明：两证人证言真实，能够证实原告和赵秀玉之间存在房屋买卖关系，房价是12万元。

被告赵秀玉、杜景山对原告提交的证据进行共同质证并发表如下质证意见：

对证据一真实性无异议，但对证明内容有异议，该合同上赵秀玉、杜景山的签字并不是二人的亲笔签名，赵秀玉、杜景山并不认识张鑫，二人并没有参与该合同的签订；

对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，该两份判决仅仅证明了赵秀玉和程卫星之间存在房屋买卖纠纷，但是二人之间的房屋买卖合同是否成立，是否生效，还没有经过法院的审理判决，该两份判决非常明确的说明本案所涉房屋的合法所有权人是赵秀玉；

对证据三真实性无异议，但对证明内容有异议，该两份收据只能证明程卫星曾经向赵秀玉支付过12万元，其中只有10万元注明是房屋购买款；

对证据四，1、对两证人的真实性有异议，两个证人均是程卫星的亲戚和朋友，所以被告认为他们的证言有偏向程卫星之嫌，另外两证人所述的时间不一致，两证人证言内容自相矛盾；2、其次在现场的人数上两证人说的也不一样，因此二被告有理由怀疑两证人所述事实不真实；3、两个证人的证明内容与本案没有关联性，本案诉讼请求是请求确认赵秀玉与张鑫之间的房屋买卖合同无效，而两个证人并不认识张鑫，也不清楚赵秀玉和张鑫之间的房屋买卖事宜。综上被告认为两证人的证言是没有效力的。

被告张鑫对原告提交的证据进行质证并发表如下质证意见：

对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该证据上显示的2万元成交价是当时房管局要求的最低监管价格是2万元，并不是说房屋的真实价格是2万元，并不能证明双方有恶意串通低价转让房屋的行为；

对证据二都是原告与被告赵秀玉涉案房屋的纠纷，被告张鑫没有参与，对真实性无异议，对证明目的同赵秀玉质证意见；

对证据三鉴于赵秀玉认可该证据真实性，所以被告张鑫对真实性无异议，但该两份证据不能证明程卫星与赵秀玉之间存在房屋买卖关系，两份证据只有一份显示为购房款，双方没有房屋买卖合同，原告又没有提供其他证据进行佐证，所以不能证明原告的证明目的；

对证据四、1、两证人均与程卫星有利害关系，该两份证人证言不能作为认定本案事实的依据；2、该两份证人证言与本案没有关系，两证人都是在说程卫星和赵秀玉之间的关系，而不是本案中赵秀玉和张鑫的房屋买卖关系；3、两证人所述不一致；4、该两份证人证言都不能直接证明原告和被告赵秀玉之间存在房屋买卖关系。

被告赵秀玉、杜景山为反驳原告的诉讼主张共同向本院提交如下证据材料：

证据一、2010年12月16日《郑州市环宇世纪房地产服务有限公司房屋买卖合同》一份,证据二、委托售房公证书一份；以上两份证据用以证明：在2010年12月16日赵秀玉通过房产中介郑州市环宇世纪房地产服务有限公司将涉案房屋以548 000元的价格出卖给郭XX，郭XX当时要求先暂不办理过户手续，要求赵秀玉对他办理全权处理房产的委托公证，双方于2011年的1月5日在公证处办理了公证，同时郭XX将房款以银行转账的形式支付给赵秀玉，赵秀玉将房屋的钥匙交付给郭XX，自此双方之间的买卖关系已经完全履行，这两份证据综合证明原告起诉书所述的事实并不存在，该两份证据在赵秀玉、程卫星申请再审及再审期间原件都已经提交过，2011年4月份，原告程卫星是明确知道该房屋买卖的事实;

证据三、零售客户交易明细清单复印件一份，用以证明：郭XX向赵秀玉支付房款情况，该证据从郭XX处得到，原件在郭XX处留存。

证据四、证人郭XX证人证言，用以证明：证人证言属实，与被告赵秀玉、杜景山提交的证据相印证，即赵秀玉将房子卖给郭XX，郭XX将房子卖给张鑫。

原告程卫星对被告赵秀玉、杜景山所举证据质证并发表质证意见如下：

对证据一该合同卖方处的名字看不清楚，另外房屋买卖合同根据法律规定需要备案，而该合同没有经过备案，所以对该合同的真实性无法确定，该合同的卖方和签名处的甲方都不显示，看不出来；

对证据二真实性无异议，但综合两份证据，原告认为被告在答辩时称赵秀玉把房屋卖给了郭XX，然后郭XX并没有要求办理房屋过户，而是要求赵秀玉给郭XX出具授权委托书，但房屋买卖合同上显示的是“郭XX”，公证书显示的是“郭XX”；

对证据三有异议，这个证据只是一个复印件，对真实性无法核实，原告认为当事人提交证据应当提交原件；其次，该证据也并不能够证明这笔款项的用途，这上面显示对方的账号是陈培伟，而陈培伟与本案并没有什么关系；

对证据四证人郭XX的证言不具有真实性，证人郭XX称购买房产的目的是自住，但证人郭XX购房不久又以低价赔一万多卖出，这是不符合常理的；郭XX和赵秀玉之间不存在房屋买卖关系；原告问证人房屋是否进行评估，证人称没有，但二手房买卖都是要进行评估的，所以证人郭XX的证言不具有合法性真实性；原告曾经打电话问郭XX，郭XX称其做中介把房子卖给张鑫。

被告张鑫对被告赵秀玉、杜景山提交的证据一、二、三均无异议，对证据四证人证言真实性无异议，该证人证言证明了赵秀玉和郭XX之间是房屋买卖关系，郭XX与张鑫之间存在房屋买卖关系，而赵秀玉和张鑫之间没有任何关系；赵秀玉和郭XX转让房屋的价款时54万，郭XX和张鑫转让房屋价款时53万，而不是原告所称的2万元。

被告张鑫为反驳原告的诉讼主张向本院提交如下证据材料：

证据一、房产证一份；

证据二、房屋所有权登记费缴费通知及缴费发票各一份；

证据三、印花税票据一份；

证据四、郑州市房屋交易中心交易手续费票据一份；

证据五、契税完税凭证两份；

证据六购房款发票两份；

以上证据综合用以证明：被告张鑫以477 571元的价格交纳的涉案房屋的税费，并于2011年8月19日办理的房屋过户手续，取得了该房屋的所有权。

原告程卫星对被告张鑫所举证据质证并发表质证意见如下：

对证据一、二、三、四、五无异议，对证据六，两份收据被告均提供了三联，按照规定，第一份应该是付款凭证，第二联是收款方的凭证，第二联和第三联均没有盖章，不具有真实性，而且根据法律规定，第三联应该由土地管理方保存，原告不清楚被告从何处得来，根据被告提供的证据恰恰能够证明赵秀玉和张鑫之间存在房屋买卖合同。

被告赵秀玉、杜景山对被告张鑫所举证据共同质证并发表质证意见如下：

对所有证据及证明目的均没有异议，而且这些证据和被告赵秀玉、杜景山提交的证据相印证，证明了本案的基本事实即赵秀玉将房屋卖给郭XX，郭XX将房子卖给张鑫。

经审查，本院对原、被告提交的证据作如下分析、认定：

原告提交的证据一、二、三，三被告对其真实性均无异议，能够证明原告与被告赵秀玉、杜景山之间存在房屋买卖纠纷，及被告赵秀玉、杜景山与被告张鑫之间签订房屋买卖合同并经房管局备案的情况，本院予以采信；原告提交的证据四证人证言，证人张一X、张二X经出庭接受质证陈述程卫星与杜景山之间存在房屋买卖关系，但表述并不清楚，三被告亦不予认可，本院不予采信。被告赵秀玉、杜景山提交的委托售房公证书，原告及被告张鑫对其真实性均无异议，本院予以采信；被告赵秀玉、杜景山提交的2010年12月16日《郑州市环宇世纪房地产服务有限公司房屋买卖合同》、零售客户交易明细清单复印件及证人证言，被告张鑫对其真实性无异议，但与原告提交的证据一相互矛盾，原告亦不予认可，结合被告赵秀玉、杜景山提交的委托售房公证书中明确载明被告赵秀玉、杜景山系委托郭XX出售房屋，其以此证明赵秀玉、杜景山将房屋出售于郭XX，缺乏依据，本院不予采信。被告张鑫提交的证据一、二、三、四、五能够证明被告张鑫与被告赵秀玉、杜景山之间存在房屋买卖关系，及房屋所有权的变动情况，原告及被告赵秀玉、杜景山对其真实性均无异议，本院予以采信；被告张鑫提交的证据六，被告赵秀玉、杜景山对其均无异议，原告不予认可，结合原告提交的证据一显示房屋成交价款为2万元，该证据六显示房屋价格为 477 571元缺乏相应证据予以印证，本院不予采信。

根据当事人的当庭陈述及提供的有效证据，本院确认以下法律事实：

原告与被告赵秀玉、杜景山夫妻二人原系朋友关系。位于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号房屋（建筑面积117.60平方米）权属证书登记（2008年12月23日）所有权人赵秀玉，程卫星自1999年开始在该房屋居住至今。被告赵秀玉于2005年4月19日、2005年4月25日分别向原告程卫星出具收据各一份，载明“收到程卫星现金壹拾万元整。（文隆小区住房转让款）赵秀玉2005.4.19”，“今收到程卫星现金贰万元整。（文隆小区住房）赵秀玉2005.4.25”。后赵秀玉以程卫星侵权为由诉至本院要求程卫星搬出诉争房屋，本院（2009）中民一初字第1431号民事判决书，判决驳回赵秀玉的诉讼请求，并于2011年12月6日河南省郑州市中级人民法院作出（2011）郑民再终字第191号民事判决书维持本院（2009）中民一初字第1431号民事判决书，即驳回赵秀玉的诉讼请求。

2011年8月17日，被告赵秀玉、杜景山作为甲方，案外人郭XX作为甲方委托代理人，被告张鑫作为乙方，双方签订房屋买卖合同一份，主要约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况做了充分了解，并愿意购买该房屋；房屋坐落于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号，房屋建筑面积117.60平方米，地下室11.87平方米，房屋所有权证号为郑房权证字第0801090418号，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；经双方协商确定，该房屋成交价格为20 000元，乙方于2011年8月18日前向甲方支付房款20 000元。2011年8月19日，被告张鑫登记为该房屋所有权人，房屋所有权证号为郑房权证字第1101101470号。

另查明，2011年1月5日，被告赵秀玉、杜景山共同向案外人郭XX出具《委托书》一份，委托郭XX代为办理赵秀玉、杜景山共同拥有坐落于郑州市中原区文化宫南路3号院2号楼2单元2层18号（郑房权证字第0801090418号）房产的买卖、过户手续及维修基金的过户手续；代为收取售房房款；上述房屋转让价格受托人有权决定；协助买方办理二手房按揭贷款手续；代为办理上述房产的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；代为办理郑州市存量房网上交易和结算资金监管及代领监管资金并在其相关手续上签字等内容。该《委托书》于2011年1月5日经河南省郑州市中原公证处公证。

本院认为：原告与被告赵秀玉之间存在的房屋买卖关系，双方系在平等自愿的基础上形成的，原告亦居住于该诉争房屋，有原告持有并出示的赵秀玉2005年4月19日、25日给程卫星出具的两份收据及河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2011）郑民再终字第191号在案佐证，本院予以认定。被告赵秀玉、杜景山与被告张鑫于2011年8月17日签订的房屋买卖合同在房产管理部门进行备案后，该合同即具有了公示性，有关部门亦能通过合同备案制有效监管房屋买卖行为。该合同中约定的购房价格为20 000元，极其明显不合理，显系恶意串通行为，且该行为损害了原告的合法权益，故原告主张被告赵秀玉、杜景山、张鑫之间的房屋买卖合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本院对此诉讼请求予以支持。被告赵秀玉、杜景山、张鑫均辩称系被告赵秀玉将房屋卖给了案外人郭XX，郭XX将房屋卖给了张鑫，与查明事实不符，不予采信；张鑫因本案确认其与被告赵秀玉、杜景山签订的房屋买卖合同无效而遭受的损失，可以另案诉讼要求赵秀玉、杜景山承担相应的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告赵秀玉、杜景山与张鑫于2011年8月17日签订的房屋买卖合同为无效合同。

案件受理费100元，由被告赵秀玉、杜景山、张鑫负担;财产保全费2 000元，由原告程卫星负担。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审　判　长  李  忠  贤

                                             审　判　员  韩  战  杰

                                             人民陪审员  王  淑  玲

                                             

                                             二〇一三年八月二十九日

                                             

                                             书　记　员  方  西  榜