上诉人陈灏因与被上诉人郑州宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）陈灏，女，1986年6月13日出生，汉族。

委托代理人徐勇，河南扬善律师事务所律师。

委托代理人刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郑州宝龙置业发展有限公司。

委托代理人张翔，北京大成（郑州）律师事务所律师。

委托代理人侯文锋，北京大成（郑州）律师事务所律师。

上诉人陈灏因与被上诉人郑州宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2012)开民初字第5827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈灏的委托代理人徐勇、刘攀忠，被上诉人宝龙公司的委托代理人侯文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年9月1日和2011年12月25日，宝龙公司与郑州宝龙商业物业管理有限公司分别签订《物业服务合同》及其补充协议，约定郑州宝龙商业物业管理有限公司为宝龙公司所建物业郑州宝龙城市广场提供物业服务，合同期限至2015年1月1日。商业物业费为6元／月／平方米。后宝龙公司与陈灏签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：宝龙公司将其所有的郑州宝龙城市广场A3145商铺租给陈灏使用，租赁场所建筑面积为460.04平方米，租赁期限为五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指出租方向承租方交付租赁场所且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日);免租期为九个月，首年免租六个月，次年免租三个月，免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担；租金、管理费和其他与面积有关的费用均按租赁场所建筑面积为计价基准，第一个租赁年度租金以租赁场所建筑面积20元/平方米/月计算，每月租金9201元，第二个租赁年度租金以租赁场所建筑面积26元/平方米/月计算，每月租金11961元，第三个租赁年度租金以租赁场所建筑面积46元/平方米/月计算，每月租金21162元。物业管理费暂定6元/平方米/月，按月支付，承租方自用水费、电费、通讯费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向承租方收取，或由承租方自行缴付。承租方应于每月一日向宝龙公司及经营管理公司支付当月租金，当月管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，承租方应向宝龙公司支付应付款项的3‰作为违约金。承租方应在合同签订后7日内向出租方支付相当于第一个租赁年度内的两个月租金的款项（18402元）作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，在承租方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还承租方；承租方未能支付、不支付、或者迟延支付租金、管理费或其他费用且未能于十五日内付清，构成根本违约，出租人有权单方解除合同，承租人须在五天内清空并撤出租赁场所。2010年7月21日陈灏在《宝龙广场商铺交接确认单》签字确认。2010年8月2日，陈灏交纳物业费9054.36元。2012年6月28日，宝龙公司向陈灏发出解除合同告知函，但陈灏并未签收。另查明，位于郑州市郑东新区农业东路33号1号楼3层145号的租赁房屋面积为478.94平方米。

原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。宝龙公司、陈灏签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，宝龙公司、陈灏双方应严格履行《宝龙城市广场商业店面租赁合同》项下的全部权利义务。宝龙公司请求确认宝龙公司、陈灏签订的租赁合同已经解除，并请求判令陈灏清空并撤出租赁场所，将租赁场所交予宝龙公司，按照双方约定，陈灏未能在合同约定的期限内支付租金，宝龙公司有权单方面解除合同并要求陈灏五日内清空并撤出租赁场所，宝龙公司发出解除通知并未送达陈灏，该解除合同不发生效力。考虑到陈灏违约事实，法院对宝龙公司、陈灏之间的合同予以解除。故对宝龙公司要求判令陈灏清空并撤出租赁场所、将租赁场所交予宝龙公司的诉讼请求，法院予以支持。陈灏辩称店铺实际由宝龙公司控制，并未举证证明，对陈灏该辩称，法院不予支持。宝龙公司请求自2010年8月至2012年6月的租金134263元，按照双方约定租金支付方式为第一年度每月租金9201元，第二年度每月租金11961元，首年免租六个月，次年免租三个月，自2010年7月21日起扣除免租期，计算租金至2012年6月止为150894元，扣除陈灏已交首月租金9201元，陈灏应支付租金数额为141693元。宝龙公司请求不超过该数额，法院予以支持。宝龙公司请求陈灏支付租金134263元自2012年7月6日起至实际支付之日止的违约金，根据双方的约定，承租方应于每月一日支付当月租金、管理费和上月水、电、空调、通讯费，不得迟于该月5日，如逾期支付，每逾期一日，承租方应支付应付款项的3‰作为违约金。陈灏辩称合同约定违约金明显过高，法院认为双方约定违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算，故对宝龙公司请求的租金134263元自2012年7月6日起计算违约金的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除郑州宝龙置业发展有限公司与陈灏之间的租赁合同，陈灏于本判决生效后五日内清空并撤出郑州宝龙城市广场第三层的编号为A3145的店铺。二、陈灏于本判决生效后十日内支付郑州宝龙置业发展有限公司租金十三万四千二百六十三元，并按照上述费用按中国人民银行同期贷款利率支付自二○一二年七月六日起至本判决确定还款之日止的违约金。三、驳回郑州宝龙置业发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费三千五百五十七元，由陈灏负担。

陈灏不服原审判决，向本院上诉称：1、一审法院依据职权解除《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，违反了合同契约自由原则及当事人意思自治原则，以公权力干预市场交易行为，实属错误。2、根据双方合同履行情况及郑州宝龙城市广场的市场状况来看，现在也不宜解除该租赁合同，解除该租赁合同对陈灏造成的经济损失将无法估量，所造成的负面后果也是显而易见的。据此，本案租赁合同也不应予以解除。3、宝龙公司并未提交充分证据证实其于2010年7月21日向陈灏交付了商铺，宝龙公司交付商铺的时间实际为2011年7月21日。4、涉案商铺在起诉前已被宝龙公司强行占有，陈灏现对该商铺已经无法控制，一审法院却对此事实未予查明，系错误判决。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。

宝龙公司答辩称：1、一审法院判决解除双方之间的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》符合客观事实及法律规定。2、宝龙公司向陈灏交付店铺的时间事实清楚、证据确凿。鉴于上述，陈灏长期拖欠租金及各项费用，严重违反了《租赁合同》的约定，且已构成合同约定的解除条件。故请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：宝龙公司与陈灏签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，双方意思表示真实，合法有效，双方均应依约履行。虽然《宝龙广场商铺交接确认单》未注明年份，但依据双方签订租赁合同的时间及陈灏在2010年8月2日交纳物业费的事实，商铺交付时间应为2010年7月21日。现宝龙公司已依约将商铺交付陈灏，陈灏未能在合同约定期限支付租金，最终酿成本案纠纷，陈灏应依约承担相应责任。综上，陈灏上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3557元，由陈灏负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   王  怡

                                             审  判  员   闫天文

                                             审  判  员   刘  静

                                             二○一三年九月九日

                                             书  记  员   解鹏飞