上诉人李永昌因与被上诉人赵雪峰房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）李永昌，男，汉族，1957年1月25日出生。

被上诉人（原审原告）赵雪峰，男，汉族，1987年3月21日出生。

上诉人李永昌因与被上诉人赵雪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第4292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，李永昌与赵雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2012年3月25日，赵雪峰、李永昌签订合同一份，约定:1、今租房主李永昌的房子，房子租金为16000元(壹万陆仟元整);2、房子日期(租期)为2012年4月1日到2013年4月1日为整期一年;3、房租在整期一年之内不得涨价;4、所在租期之内房子中所用电费均按1.0元整算(电费每月一结算);5、租房需合法经营，不得出租转让(在租期内)。赵雪峰、李永昌分别在该租赁合同上签字。当日，李永昌向赵雪峰出具收据一份，载明：“今收到赵雪峰交一年房租，人民币壹万陆仟元整，系付从2012.4.1日起到2013.4.1日止。李永昌。”合同签订后，赵雪峰在租用李永昌的房屋内进行经营活动。2012年6月18日，郑州高新区沟赵办事处堂李村民委员会、郑州高新区沟赵办事处合村并城堂李村项目指挥部下发关于堂李村实施合村并城改造的通告(第1号)，通告自2012年6月18日开始至2012年7月25日截止，按照《关于堂李村各类附着物搬迁补偿安置方案的通告》对于堂李村集体土地范围内的各类建筑物、附着物实施拆迁。同日，郑州高新区沟赵办事处堂李村民委员会、郑州高新区沟赵办事处合村并城堂李村项目指挥部下发关于堂李村承租户、商户搬迁的通告(第2号)，通告自2012年6月18日始至2012年7月25日止，堂李村集体、村民所建各类建筑物、附着物涉及的承租户和沿街商户，需尽快安排搬迁事宜，并务必自通告之日起在6月25日前与房屋出租方办理相关手续，自行搬迁，否则造成一切损失自负。赵雪峰于2012年6月30日搬离了该出租房屋。赵雪峰与李永昌就拆迁后剩余租期内租金退还事宜协商未果，遂引起本案纠纷。

原审法院认为:赵雪峰、李永昌于2012年3月25日签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律保护，对双方具有约束力。合同订立后，因堂李村合村并城项目的实施，赵雪峰所租房屋需进行拆除，致使赵雪峰订立合同的目的不能实现，作为合同的守约方，赵雪峰可以依法行使解除权，故对赵雪峰解除2012年3月25日所签合同的诉讼请求予以支持。赵雪峰、李永昌合同签订期限至2013年4月1日，赵雪峰已交付完毕租赁期间的所有租金。根据郑州高新区沟赵办事处堂李村民委员会、郑州高新区沟赵办事处合村并城堂李村项目指挥部下发的关于堂李村承租户、商户搬迁的通告，赵雪峰于2012年6月25日前必须搬离。赵雪峰于2012年6月30日搬离该出租房屋，故李永昌应返还赵雪峰2012年7月1日至2013年4月1日的房屋租金，经计算为12000元。赵雪峰请求误工费1000元，因未提供证据证明，故不予支持。李永昌经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决:一、解除赵雪峰与李永昌于二○一二年三月二十五日所签订的合同。二、李永昌于判决生效后十日内退还赵雪峰租金一万二千元。三、驳回赵雪峰的其他诉讼请求。案件受理费一百二十五元，由赵雪峰负担五元，由李永昌负担一百二十元。

李永昌不服原审判决，向本院上诉称：一、李永昌与赵雪峰房屋租赁合同纠纷一案，李永昌从未收到原审法院的应诉通知书，举证通知书等法律手续，更未收到原审法院的开庭传票。原审法院抛开正常传唤程序，以公告传唤，无正当理由据不到庭，缺席审理，做出对李永昌不利的判决，剥夺了李永昌的正当诉讼权利。二、赵雪峰搬离时间并不是2012年6月30日，其实际搬离时间是2012年9月26日左右，故原审判决赵雪峰房屋租金，支付到2012年6月30日是错误的。从6月30日至9月26日的三个月租金，赵雪峰应当支付。赵雪峰至今未给李永昌交付房屋钥匙，而且从2012年9月26日，未通知李永昌的情况下，私自搬迁共造成李永昌经济损失、地板破裂多出，门窗4处，楼梯间扶手5处，有照片为证。初步损失估计1400元人民币，还未交付290余元的电费。综上事实理由，原审判决程序违法，认定事实不清，损害了李永昌的合法权益。请二审法院查明事实，依法撤销原判，发回重审。

赵雪峰答辩称：原审法官多次去李永昌家找不到人，才公告送达的。赵雪峰搬走时，李永昌的妻子并没有说什么损坏。拖欠电费是事实，李永昌将房租退还，电费一分不差给他。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：一、原审卷宗显示，原审法院庭前曾向李永昌邮寄送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务风险通知书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票等文书，邮寄地址为“郑州高新区沟赵办事处堂李村1组”，但因“迁移新址不明，电话不通”被退回。同时，郑州高新区沟赵办事处堂李村向原审法院出具证明，“李永昌，男，汉族，1957年1月25日出生，住郑州高新技术产业开发区沟赵办事处堂李村一组。本村自2012年6月起开始城中村拆迁改造，此期间李永昌长期不在家居住，现地址不明，特此证明”。在原审法院无法直接送达法律文书的情况下，公告送达前述相关文书并无不可，原审程序合法。二、李永昌称赵雪峰搬离时间为2012年9月26日左右，但没有提供证据加以证实。赵雪峰在一审称其搬离时间为2012年6月30日，但其二审时称其记不清搬离时间，赵雪峰也不能提供证据证明其搬离的准确时间。在双方都无法证明确切搬离时间的情况下，本院在双方主张的基础上居中酌定赵雪峰于2012年8月15日搬离。这样，在原审判决返还租金数额的基础上再减去1个半月的租金,即2000元，故李永昌应返还赵雪峰租金10000元。三、二审中，李永昌提供证据证明赵雪峰欠其电费290余元，造成出租房屋损坏估计1400元人民币。由于李永昌在原审并未提起反诉，不属于二审的审理范围，李永昌可另案主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持（2012）开民初字第4292号民事判决第一项，即“解除赵雪峰与李永昌于二○一二年三月二十五日所签订的合同。”

二、变更（2012）开民初字第4292号民事判决第二项为：李永昌于本判决生效后十日内退还赵雪峰租金10000元。

三、维持（2012）开民初字第4292号民事判决第三项，即“驳回赵雪峰的其他诉讼请求。”

一审案件受理费一百二十五元，由赵雪峰负担二十五元，由李永昌负担一百元。二审案件受理费一百二十五元，由赵雪峰负担二十五元，由李永昌负担一百元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   王  怡

                                             审  判  员   刘  静

                                             审  判  员   闫天文

                                             二○一三年九月十一日

                                             书  记  员   解鹏飞