袁付堂与田二良房屋租赁合同纠纷一案

原告袁付堂，男，1954年出生。

委托代理人徐文赞，虞城县法律援助中心法律工作者。

被告田二良，男，1968年出生。

委托代理人路国强、陈潜，金研（商丘）律师事务所律师。

原告袁付堂与被告田二良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于案件受理的当日向原告袁付堂送达了受理案件通知书、举证通知书等法律文书；于2013年4月3日向被告田二良送达了应诉通知书、举证通知书等法律文书。原告袁付堂于2013年4月3日向本院提出鉴定申请，请求：1、对位于虞单路客运站南侧门面房内受损家俱的数额进行评估；2、门面房后侧厨房被拆，对该损失进行评估；3、对门面房的装修进行评估作价；4、对原告生意损失进行评估；5、对汽车站院内厂房一处进行评估。2013年5月8日河南省万佳价格鉴定评估有限公司作出豫万评字【2013】第039号价格评估结论书。2013年6月2日原告袁付堂向本院提出变更和增加诉讼请求申请，请求解除租赁合同，要求被告田二良支付违约金34000元，2013年6月8日本院向原告袁付堂送达催缴诉讼费通知书，原告袁付堂逾期未交纳；2013年6月19日原告袁付堂对豫万评字【2013】第039号价格评估结论书提出异议，2013年6月24日，河南省万佳价格鉴定评估有限公司对袁付堂所提异议作出异议说明；2013年6月29日原告袁付堂又向本院提出重新评估申请，后于2013年7月3日撤回；2013年7月3日原告袁付堂又向本院提出补充评估申请，2013年7月4日河南省万佳价格鉴定评估有限公司作出了补充说明。本案于2013年7月19日在第六审判庭公开开庭进行了审理。原告袁付堂及其委托代理人徐文赞与被告田二良及其委托代理人陈潜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告袁付堂诉称，2008年农历5月初9，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告田二良房屋5间（底上两层共10间）用于木器加工。从2008年农历6月初9开始，期限10年，并就租金、装修等事项进行了约定。后因被告违约收回房屋引起矛盾，被告用铁丝缠死房门，使原告无法使用，给原告造成巨大损失。原告在被告处开办木器加工厂每月收入7000元，原告雇佣5名工人，每天每人按100元工资计算，共11个月无法经营，造成家俱发霉、席梦思床、电脑桌受潮（价值三万余元），无法变卖，室内水管被被告私自拔掉，厨房是原告自己建造的价值2000元，被告自行处理掉。请求被告承担合同违约责任，赔偿损失96000元。

被告田二良辩称，1、原告先行违约，无权再要求赔偿损失，被告2012年11月1日已向原告发出催缴租金通知，但原告置之不理。原告仅支付到2010年10月的租金11000元。租赁合同尚未解除，仍有法律效力，原告不仅无权要求被告承担赔偿损失，而且应对自己的违约行为承担赔偿责任。2、原告自行选址另建场地，支出费用与本案没有因果关系，原告要求被告承担该费用没有任何事实和法律依据。

根据原、被告双方的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告的诉请是否有事实依据和法律依据？

围绕争议焦点原告袁付堂为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、合同书一份，证明原、被告存在房屋租赁合同关系；证据2、虞城县公安局田庙派出所证明一份，证明2012年1月27日（农历2012年正月初5）下午被告报警，被告田二良将原告租赁的房屋门用铁丝缠“死”，致使原告无法经营；证据3、照片二张，证明被告阻止原告搬运存放商品的事实。证据4、5、6、7、8、9、10、11、12、13范根法等证人证言；证据14、原告购货发货单两张，证明原告2012年的生产经营情况；证据15、2011年原告购货发货单5张，证明原告2011年的生产经营情况；证据16、豫万评字【2013】第039号价格评估结论书一份，证明原告因被告的行为损失61800元；证据17、价格评估异议说明和补充说明；证据18、田庙乡自来水厂出具的证明；证据19、（2012）商民二终字第444号民事判决书，证明被告违约的事实。

被告田二良对原告向本院提交的证据1没有异议；对证据2有异议，认为形式上不合法；对证据3照片质证意见已经在（2013）虞民初字第391号案件中进行了说明（即认为照片反映的事实是在诉讼期间，是本案原告带人到被告家闹事引起的）；对证据4、5、6、7、8，被告认为证人没有出庭作证接受质询，证言不能作为证据使用；对证据9有异议，5 个铁门款6000元是被告支付的；对证据10、11、12、13、14、、15有异议，认为与本案没有关联性；对证据16价格评估结论，认为达不到证明目的，原告自己选地址新建经营场所等项目费用并不是原告的损失，特别对简易厨房有异议，该简易厨房并不在合同约定的租赁范围内，该简易厨房系被告所建，且简易厨房已经拆除，评估结论依据原告介绍，无事实依据，门面房的评估包含被告房屋走廊及被告支付5个铁门的价值；对证据17补充鉴定说明，被告认为并不是原告的损失，与本案没有关联性，被告不应承担责任；对证据18，不能作为证据使用，安装自来水与被告无关。对证据19被告没有异议，已经按判决履行了义务，并将房屋交付原告使用至今。

被告田二良没有向本院提交证据材料。

本院对原告袁付堂提交的证据分析认证如下：证据1，被告没有异议，可以证明原、被告之间存在租赁合同关系，予以采信。证据2，形式来源合法，内容客观真实，与证据19（2012）商民二终字第444号民事判决书认定的事实一致，能够证明被告将原告使用的房屋门用铁丝缠“死”的事实，予以采信；证据3，照片上没有显示拍摄时间，不能证明原告的证明目的，不予采信；证据4、5、6、7、8、9、11、12、13系范根法等12人的证人证言，上述证人均没有出庭接受质询，证人身份及证言的真实性无法核实，不能证明原告的损失，不予采信。证据10为署名“未来钢构”的证言，系复印件，与本案没有关联性，不予采信；证据14、15分别为商丘市舒鑫床垫厂发货单7张，其中2012年3月3日、10月17日、2011年8月10日、11月23日、12月30日和2011年5月18日6张收货人为袁付堂，2011年3月11日收货人为袁会彬。上述证据只能证明袁付堂、袁会彬收到了商丘市舒鑫床垫厂的货物，不能达到原告的证明目的，不予采信。证据16，本院认为，豫万评字【2013】第039号价格评估结论书附表（一）中的1、床头2个700元（霉变报废），2、床垫1个200元（布面破损修复）和3、床垫5个，每个50元，共250元（包装物破损修复），合计1150元，结论依据为因存放时间较长，局部有发霉现象，其余家俱未见明显破损，对该部分证据的效力本院予以采信。对评估报告中的第4项简易厨房，评估面积为9平方米，每平方米80元，价值为720元，评估机构在评估时，该厨房已被拆除，依据的是相关当事人的介绍，且原、被告租赁合同中并未涉及厨房租赁，对该项结论本院不予采信。对评估报告中的第5项租赁房外搭建的门面房评估面积为103.75平方米，其中一面靠墙，其余三面为砖混结构墙体，顶棚为石棉瓦，共5扇铁门，该房的评估总价值为26975元，其中5扇铁门系被告田二良投入的财产，价值6000元，原告袁付堂搭建房屋投入财产的评估价值为20975元（26975－6000元=20975元）。对评估报告中的第6、7项简易仓库、简易棚的价值均系原告袁付堂另行选址建设生产场所的投入价值，与本案租赁合同之间没有关联性，不能认定是原告的损失，对该项评估结论及补充说明不予采信。证据17，补充评估说明中的第1、2、3、5项，本院认为，补充评估是对原价格评估结论的补充，应在原评估结论的基础上作出，河南省万佳价格鉴定评估有限公司作出的《关于豫万评字【2013】第039号价格评估结论书补充评估说明》超出了补充评估的范围，不予采信，对补充评估的第4项说明予以采信。对证据18，该证据只能证明原告安装自来水花费300元，并不能证明是被告拔掉了自来水管，不予采信。证据19系生效的（2012）商民二终字第444号民事判决书，被告没有异议，能够证明案件事实，予以采信。

依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：

2008年6月12日（农历2008年5月初9），原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的位于虞城县田庙乡虞单路西客运站南侧5间房屋（底上两层共10间）租赁给原告用于木器加工，从2008年7月11日（农历2008年6月初9）开始，租期10年，第一年租金为4000元，第二年开始租金每年为4500元。合同签订后，原告袁付堂向被告田二良支付租金11000元，双方按照租赁合同约定在租赁房屋前共同投资搭建了简易房，经评估该简易房的财产价值为26975元，被告田二良投入的财产为5扇铁门，价值6000元，原告袁付堂投资财产的价值为20975元（26975－6000元=20975元），主要财产为砖、石棉瓦等建筑材料，后双方因故发生矛盾，被告田二良2012年1月27日（农历2012年正月初5）用铁丝缠“死”房门，导致原告袁付堂无法使用租房屋。2012年4月17日袁付堂诉至本院，要求田二良继续履行合同，并赔偿造成的经济损失56000元。2012年5月28日，本院作出（2012）虞民初字第526号民事判决：一、双方于2008年6月12日签订的房屋租赁合同继续履行，限田二良于判决生效之日起7日内将袁付堂租用的房屋5间（底上10间）及附属简易房腾出，交由袁付堂继续使用；二、驳回袁付堂的其他诉讼请求。田二良不服判决，以袁付堂拖欠房租又擅自搭建房屋，造成主房主体损毁，合同无法履行等向商丘中院提起上诉，请求撤销原判，驳回袁付堂的诉讼请求。商丘中院认定田二良的行为侵犯了袁付堂的房屋使用权，应承担停止侵权的民事责任，对田二良上诉所称的袁付堂拖欠房租、擅自搭建房屋造成主房主体损毁部分，认为与袁付堂所诉案件不属于同一法律关系，未予审理，遂于2012年9月6日作出（2012）商民二终字第444号民事判决，驳回上诉，维持原判决。判决生效后袁付堂于2012年10月10日向法院申请强制执行，田二良于2012年10月21日履行了判决义务，将租赁房屋及附属简易房交付被告袁付堂。

另查明，原告租赁房内的物品损失价值为：床头2个700元（霉变报废）、床垫1个200元（布面破损修复）和床垫5个250元（包装物破损修复），合计1150元。原告袁付堂诉讼中增加的34000元违约金请求，因未交纳诉讼费用，本院未予审理。

原告袁付堂评估申请书和豫万评字【2013】第039号价格评估结论书中出现的“装修房”、“门面房”与“简易房”系同一建筑物，均为租赁房屋外搭建的简易房。

本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方当事人2008年6月12日签订的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格遵守。

关于原告请求被告承担合同违约责任、赔偿损失的问题。原、被告签订的租赁合同期限为10年，原告袁付堂使用期间，被告用铁丝缠“死”房门，已构成违约，应承担违约责任。由于被告的违约行为，造成原告存放在租赁房屋内的床头、床垫出现霉变报废、布面破损，依据评估报告，评估价值分别为床头2个700元（霉变报废），床垫1个200元（布面破损修复），床垫5个每个50元共250元（包装物破损修复），合计1150元，对原告的该部分损失，被告应予赔偿。

对于租赁房外搭建简易房的赔偿问题。本院认为，该简易房系原告建造，建造时被告没有明确表示反对，并提供了5扇铁门，据此可以认定被告对原告承租房屋外搭建简易房是认可的。被告作为违约方，在房屋租赁合同解除、原告拆除简易房后，被告应当赔偿给原告造成的损失。根据豫万评字【2013】第039号价格评估结论书，简易房的价值为26975元，减去被告投入的价值6000元5扇铁门，该简易房的价值为20975元，对该损失被告应予以赔偿。

对于原告请求的其它损失，按照《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对于租赁房屋后的厨房损失，本院认为，原、被告租赁合同中并未涉及厨房租赁，且该厨房已经灭失，原告没有提供证据证明厨房的权属，对原告的该项请求，本院不予支持。对于原告建造简易仓库、简易棚及建筑时支付的人工费等项支出，属原告另行选址建造生产场所的投入，与本案租赁合同之间不具有关联性，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿的生意损失及其他损失的请求，因没有充分证据证明损失与本案租赁合同的关联性，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告田二良于原告袁付堂履行（2013）虞民初字第391号民事判决确定的义务七日内赔偿原告袁付堂床头、床垫损失1150元、补偿原告袁付堂简易房损失20975元，两项合计22125元；

二、驳回原告袁付堂的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2200元，由原告袁付堂承担1847元，由被告田二良承担353元。评估费2000元，由原告袁付堂承担1284元，被告田二良承担716元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             审 判 长  田仲秋

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             审 判 员  母红梅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             审 判 员  陈金华

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　            二○一三年八月三十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　              书 记 员  赵晓慧