上诉人范海艳因与被上诉人范小伟房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）范海艳,又名范妞妞，女，汉族。

被上诉人（原审原告）范小伟，男，汉族。

委托代理人祝金凤，女，系范小伟母亲。

上诉人范海艳因与被上诉人范小伟房屋租赁合同纠纷一案，原审原告范小伟于2013年4月23日向修武县人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认范海艳单方解除合同违法；2、范海艳继续履行合同，立即支付2013年度的房屋租金20000元及违约金2000元；3、范海艳承担本案诉讼费用。修武县人民法院于2013年6月20日作出（2013）修民二初字第30号民事判决。宣判后，范海艳不服，向本院提出上诉。本院于2013年7月15日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月31日公开开庭审理了此案。上诉人范海艳、被上诉人范小伟的委托代理人祝金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2010年3月7日，范海艳、范小伟签订一份租房合同。范小伟将村东南房屋十四间及场地租给范海艳使用，租金每年20000元，每年年初交费，超期罚款2000元，合同期为五年。合同签订后，双方按合同约定全面履行了三年各自义务。2013年3月26日，范海艳通过特快专递给范小伟邮来一份解除合同通知书，要求与范小伟解除合同。2013年3月29日，范小伟用特快专递给范海艳下达了交款通知书，要求范海艳于2013年4月1日前交租赁费，逾期将按合同约定承担2000元的违约金。第四个年度的租金范海艳至今未支付，范小伟提起诉讼为本案事实。

原审认为：范海艳、范小伟签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规规定，并且已实际履行，该合同合法有效。范小伟已按合同约定全面履行了义务，范海艳也应按合同约定履行按期交付租金的义务，范海艳逾期未交应承担违约责任，即交付租金并承担违约金。范小伟的诉讼请求，证据充分，予以支持。范海艳要求驳回范小伟诉讼请求，因无证据证明涉案租赁合同符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效和解除合同的条件，故不予支持。

原审判决：一、范海艳单方解除范海艳、范小伟签订的租赁合同的行为无效。二、范海艳于本判决生效后十日内支付给范小伟第四个年度的租金20000元。三、范海艳于本判决生效后十日内支付给范小伟违约金2000元。本案受理费450元，减半收取225元，由范海艳承担。

上诉人范海艳上诉称：一、原审判决涉案合同继续履行，依据不足。涉案合同事实上已不能履行。根据涉案房屋的规划、相邻关系、交通、消防、环保等因素，涉案合同的目的不能实现，所以在与范小伟协商无果的情况下，范海艳依法解除合同是有效的。二、涉案合同是附条件的合同。合同约定付款后生效。合同约定租金每年分期交付，故合同交款的条件未形成，合同未生效。三、范海艳解除合同提前通知了范小伟，故原审判决范海艳承担逾期交款违约金于法无据。原审认定事实不清，依据不足，请求二审确认范海艳解除合同行为有效，并依法改判驳回范小伟的诉讼请求。

被上诉人范小伟答辩称：一、涉案合同已经履行了3年。涉案租赁房屋以及周边环境、道路与签订合同时完全一样。范海艳主张合同事实上已无履行可能不能成立。二、范海艳未按合同约定交付第4年度租金，范海艳应依约支付违约金2000元。原审认定事实清楚，程序合法，应予维持。

根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：原审判决是否适当？经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。

针对争议焦点，上诉人范海艳认为：租赁房屋门前道路发生改变，范海艳不能正常经营。范海艳经营的厂没有验证，无法正常生产。

针对争议焦点，被上诉人范小伟认为：如果路不通畅，范小伟会帮助解决。合同是双方协商签订的，范海艳单方解除合同应提前3个月通知范小伟。

双方在二审期间均未提交新的证据材料。

经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。

本院认为，根据本案《租房协议》及双方当事人陈述可知，本案《租房协议》系范小伟与范海艳双方真实意思表示，该协议依法成立并已实际履行了3年，故范海艳主张本案合同是附条件合同，本案合同未生效，依据不足，本院不予采纳。范海艳、范小伟签订的租房协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，范海艳应在2013年年初交纳第4年的租金20000元而未交纳，原审依据协议第一条判决其向范小伟支付租金及违约金，并无不当。范海艳主张租赁房屋相关情况已经发生变化，涉案合同的目的不能实现，其单方解除合同行为有效，因其无证据证明其主张，本院亦不予采纳。范海艳的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费450元，由范海艳负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长  杨  柳

                                             代审判员  董翠果

                                             代审判员  张卫芳

                                             二〇一三年八月二十六日

                                             书 记 员  王永乐