上诉人河南建工股份有限公司（以下简称建工公司）因与被上诉人潢川县残疾人联合会水产畜禽肉类加工厂（以下简称残联加工厂）租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告、被反诉人）河南建工股份有限公司。

法定代表人朱全新

委托代理人雷勇，男，1971年12月12日出生，汉族，该公司干部。

委托代理人严明，男，1978年10月21日出生，汉族，该公司法律顾问。

上诉人（原审被告、反诉人）潢川县残疾人联合会水产畜禽肉类加工厂。

法定代表人芦明生

委托代理人陈和平，男，1959年1月10日出生，汉族，潢川县汇玉有限公司职工。

上诉人河南建工股份有限公司（以下简称建工公司）因与被上诉人潢川县残疾人联合会水产畜禽肉类加工厂（以下简称残联加工厂）租赁合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2008）潢民初字第304-1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潢川建工公司的委托代理人雷勇、严明及被上诉人潢川残联加工厂法定代表人芦明生及委托代理人陈和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1994年12月，建工公司（原潢川县第二建筑公司）取得潢川县城关第四中学东侧面积为5447.6平方米的国有土地使用权并办理了潢城国用（1994）字第01342号国有土地使用证。该土地作为铸管厂的生产场地。该土地使用证载明：“此宗地属划拨用地，在没有办理出让手续之前，不得转让、出租、抵押”。1998年12月24日，潢川建工公司（甲方）与潢川县残疾总社水产畜禽加工厂（乙方）就该宗土地上原铸管厂的现有厂房及水电设施签订租赁协议，该协议约定：“①租赁范围：路边围墙南20m为地界向南延伸的空地，大厂房，7间平房及水电设施租给乙方使用。②租赁期限：意向期为十年，五年一签，即1999年1月至2009年1月。③租赁费：每年4万元，分两次付清，即1月份和7月份各付2万元，逾期不交付滞纳金5‰日。④乙方负责租赁期内的房屋修缮，确因生产需要改造厂房或新建厂房须经甲方同意后方可施工。不得随意乱拆厂房和设备。⑤甲方在路边留出空地内进行建筑和抬高院内地坪，乙方不得以任何形式进行干预。⑥违约责任：任何一方违约付对方违约金2万元正。⑦租赁期满后，如不续签协议，乙方的设备由乙方自行拆走。⑧本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章生效。该合同由建工公司时任法人代表肖元生和芦明生签名，并加盖建工公司印章。因潢川县残疾总社水产畜禽加工厂当时处于筹建阶段，合同加盖了“潢川县残疾人服务总社”的印章。1998年12月26日芦明生被任命为残联加工厂厂长。另查，本案中租赁合同的承租方为“潢川县残疾总社水产畜禽加工厂”，该厂与残联加工厂系同一单位，合同中的单位名称为残联加工厂的简称，该租赁合同的权利、义务均由残联加工厂承担。

2004年，建工公司与残联加工厂双方单位领导口头协商：以90万元的价款转让该出租场地的土地。残联加工厂于2004年3月19日预付建工公司土地转让款20万元，后因双方未协商一致未能签订土地转让协议。原告收取被告预付款20万元亦未退还。2005年、2006年、2007年，建工公司均按合同约定向残联加工厂催要2004年3月份以前所欠租金，残联加工厂法人代表芦明生也就2004年3月以前所欠租金6万元定下还款计划。自1999年1月至2004年3月，残联加工厂按合同约定应付建工公司租金21万元，结至2005年8月26日，已付租金19万元，余款至今未付。2007年5月18日，建工公司向残联加工厂送达了“解除合同通知”并经潢川县公证处办理送达通知书的公证。又查：(1）2004年，建工公司与残联加工厂双方单位领导口头协商，拟以90万元的价款转让该出租场地的土地。残联加工厂于2004年3月19日预付建工公司土地转让款20万元，后因双方未协商一致及该土地为国有划拨土地，故未能签订土地转让协议，原告收取被告预付款20万元亦未退还。（2）残联加工厂在承租期间，未经建工公司同意，也未办理相关批建手续，添建：门岗房、钢架大棚、厕所、宰禽车间各两处、绿化带、饲料车间、水产车间、宰猪车间、猪圈、沉淀池、修配间、发电机房、锅炉房、机房、水池各一处，二楼添建平房、仓库各五间，及屠宰、冷冻等机器设备。经河南华建资产评估有限公司评估，截止2010年11月1日为基准日，以上投资的评估值为158.42万元。

在重审期间，被告残联加工厂提出反诉，认为原被告双方于2004年3月协商，将所租赁地块的使用权以90万元的价格转让与被告，被告也已预付了20万元。因此，请求法院判令：1、驳回原告的请求；2、确认原被告的土地转让关系成立；3、判令原告承担其反悔及无故制造事端，造成被告停产的经济损失460万元。

原审法院认为，原告建工公司与被告残联加工厂就原告所有的原铸管厂厂房和水电设备及土地使用权所签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。现合同履行期限已经届满，原告已于2007年5月21日向被告公证送达了“解除合同通知”，至2009年1月，原被告合同约定的租赁期间也已届满，故对于原告要求解除租赁合同，拆除建筑物并恢复原状的诉讼请求，应予以支持。在租赁合同存续期间，被告违反合同约定，未办理相关批建手续，即添建房屋及设施，对由此造成的损失，应负有主要责任。原告亦没有证据证明其制止过被告的上述行为，也应承担一定责任。同时在合同履行期间，原告与被告进行了口头协商，欲越权将其无权处置的国有土地使用权转让给被告，被告为此支付“购地款”20万元，此行为客观上对被告起到误导的作用，属于缔约过失，该行为一定程度上助长了被告的私建行为，故对被告要求原告承担因此而产生的损失的反诉请求，其合理部分应予支持。由于原被告对该损失均有过错，故首先应由原告退还被告预付的土地转让款20万元后，再根据双方的过错程度、各自责任的大小以及这些建筑物等所产生的收益的受益对象等因素，各自承担相应的民事责任。结合本案案情，原告应承担损失的金额可参照被告添建的地上建筑物的评估值的2∕5份额予以确定。自1999年1月至2009年1月，被告每年应支付原告租赁费4万元，合计为40万元，被告总计已给付19万元，下欠21万元，由于被告于2004年3月19日预付原告土地转让款20万元，二者抵消后，被告尚欠租赁费1万元。自2009年2月至2011年1月10日，被告仍在占用原告的房屋及土地使用权，因此可参照原租赁合同约定的租赁费标准每年4万元由被告承担赔偿责任，即被告残联加工厂应赔偿原告建工公司截至2011年1月1日之前的租赁费损失8万元，之后的租赁费损失原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十二条第（一）、（二）项、第五十八条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，原审法院判决：（一）解除原告建工公司与被告残联加工厂之间的房屋租赁合同。（二）限被告残联加工厂于本判决书生效之日起三十日内拆除所添建的房屋设施及机器设备，并腾出所租赁房屋及相关土地，恢复原状后交付原告建工公司。（三）限被告于本判决生效之日起三十日内赔偿原告截至2011年1月份之前的租赁费损失9万元。（四）限原告建工公司于本判决生效之日起三十日内赔偿因其缔约过失而给被告残联加工厂造成的经济损失158.42元的2∕5份额，即63.368万元。（五）驳回被告残联加工厂的其他反诉请求。本案诉讼费4500元，由原、被告各负担2250元；反诉费21800元，原告负担7266.6元，被告负担14533.4元；评估费25000元，原告负担8500元，被告负担16500元。

上诉人建工公司上诉称：原审判决将残联加工厂的经济损失按照评估认定为158.42万元，判决我公司承担五分之二的赔偿责任错误，该评估未剔除机器设备价值。我公司既便有缔约过失责任，也只承担不动产违建部分的损失，而机器设备属于动产，不应当由上诉人承担。请求依法改判由上诉人建工公司承担三分之一的赔偿责任。

上诉人残联加工厂上诉称：原审认定事实不清。我公司于2004年3月与建工公司经协商将租赁的土地以90万元出让，我公司己付土地款20万元。原审不顾我公司己取得租赁的土地，判决我公司负主要责任不公。请求撤销原判，发回重审。

二审查明事实与一审认定的事实一致。

本院认为，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为无效。本案上诉人建工公司在未取得出让土地使用权的情况下，将国有划拨土地出卖给残联加工厂，其行为违反有关法律规定，为无效合同，不受法律保护。上诉人残联加工厂未经政府有关部门批准和建工公司同意擅自建房，有此造成的损失，应承担相应的民事责任。结合本案案情，双方对损失的扩大均有过错，应承担同等责任。原审将残联加工厂的经济损失按照评估认定为158.42万元，并无不当。但判决建工公司承担五分之二的赔偿责任有误，应予纠正。综上，上诉人建工公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人残联加工厂关于责任承担不公的部分上诉理由成立，本院予以采纳。其他上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持潢川县人民法院（2008）潢民初字第304-1号民事判决第一、二、三、五项；

二、变更潢川县人民法院（2008）潢民初字第304-1号民事判决第四项为限河南建工股份有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿潢川县残疾人联合会水产畜禽肉类加工厂经济损失即792100元。

二审案件受理费26300元，由上诉人建工公司负担13150元。残联加工厂负担13150元。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长     朱    峰

                                             审 判 员     邱 世 财

                                             审 判 员     文    刚

                                             二O一三年八月二十一日

                                             书 记 员     陈 其 洋