上诉人河南合立置业有限公司（简称合立公司）与被上诉人王学凤房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）河南合立置业有限公司。

法定代表人林锋，该公司执行董事。

委托代理人车零，该公司法律顾问。

委托代理人杨海珍，女，汉族。

被上诉人（原审原告)王学凤，女，汉族。

委托代理人申新英，女，汉族。

上诉人河南合立置业有限公司（简称合立公司）因与被上诉人王学凤房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中牟县人民法院（2013）牟民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。合立公司的委托代理人杨海珍、车零，王学凤的委托代理人申新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年4月3日，王学凤与合立公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：王学凤作为买受人购买合立公司位于中牟县青年路北解放路东A28号房，户型为一二层连体。该商品房的用途为商业，属框架结构，建筑层数地上三层。该商品房买卖合同约定建筑面积共102.7平方米。其中套内建筑面积94.22平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积8.48平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4 137.85元，总金额424 957元。买受人按分期付款的方式付款，买受人在签订本合同时支付总价款的50%首期房款，计人民币214 957元，余款人民币21万元，买受人应在2007年5月1日前交房时支付。出卖人应当在2007年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付后，如产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内，买受人应按合同约定的价格补足房款，面积误差比如超出3%，出卖人承担超出部分的房价款，产权归买受人。产权登记面积如小于合同约定面积，出卖人应按合同约定的价格将多收的房款退还买受人并按银行一年期流资贷款利率支付多收房款的利息。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2006年11月13日，王学凤向合立公司支付购房定金5万元；2006年11月21日，王学凤向合立公司支付购房款77 487元；2006年12月30日，王学凤向合立公司支付购房款87 470元；2007年5月5日，王学凤向合立公司支付购房款9万元；2007年6月22日，王学凤向合立公司支付余房款12万元。双方对房屋进行了交接。现王学凤以合立公司未履行“100%临街”的承诺给其造成经济损失为由诉至法院，请求法院判令：1、合立公司赔偿王学凤经济损失106 239.25元（王学凤所购房总价款424 957元的四分之一）；2、合立公司协助王学凤办理房产证，并承担办理房产证税费的二分之一。

另查明，合立公司在其印发的“中牟第一街商业广场”售楼宣传页中载明该商业广场为“青年路与解放路黄金交汇•钻石地段”，“100%临街，100%超强人流•100%黄金旺铺”，并配发有临街的效果图。另合立公司印制的“中牟第一街商业广场”平面图中显示该商业广场西邻解放路，东临街心花园。

再查明，2009年，合立公司向中牟县人民法院提起诉讼称孙学超在与其签订《商品房买卖合同》后，仅支付首付房款，下余购房款190 871.84元拒按合同约定办理按揭手续，致使合立公司不能收取该下余购房款，为此，合立公司诉至中牟县人民法院。孙学超提起反诉称，不向合立公司支付下余房款是在行使不安抗辩权，因为合立公司在销售中牟第一街商业广场商铺时，发放的宣传彩页中的“中牟第一街夜景效果图”和“中牟第一街外观效果图”以及“l00％临街，100％超强人流•l00％黄金旺铺”的文字说明，使孙学超相

信“中牟第一街商业广场”西边的博大电器大卖场、城关工商所、虹霞商场和城关信用社都是要拆除的。孙学超相信了合立公司的该承诺，才高价购买了该商铺。后合立公司未履行承诺，孙学超采用多种方式多次通知合立公司要求履行承诺未果后，采用公证送达的方式通知合立公司，在合立公司未履行承诺前，孙学超暂不支付剩余购房款。因合立公司末履行承诺，使孙学超购买商铺的目的不能实现，给孙学超造成巨大经济损失。孙学超请求法院依法解除双方之间签订的合同；要求合立公司退还已付房款182 395元、维修基金3 174元并支付利息；赔偿抵押费、中介费950元及利息；赔偿装修费l0 000元。后该案经中牟县人民法院调解，双方达成协议，其中约定：一、孙学超于2010年4月15日前给付合立公司房款95 435.92元(合立公司向孙学超所主张剩余房款190 871.84元的二分之一)，逾期加倍支付迟延履行期间的房款利息；二、双方及时到有关部门办理房产手续，双方有互相协助义务，今后所产生的办证税费双方各承担二分之一。

原审法院认为：当事人双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，关于当事人双方所争合立公司发放的宣

传彩页中的“l00％临街，l00％超强人流•l00％黄金旺铺”

及所配发的“中牟第一街夜景效果图”和“中牟第一街外观效果图”等是否可视为要约，是否应当视为合同内容的问题。原审法院分析认为：合立公司宣传彩页中的上述说明系该公司对所出售商品房环境性质量的陈述，该陈述属清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力，且该许诺对王学凤与合立公司订立买卖合同以及确定房屋价格具有重大影响，应视为要约，应视为当事人双方的合同内容。因此，合立公司在售楼广告中作出许诺以后，与王学凤签订买卖合同，合立公司应当履行广告许诺的义务。合立公司所出售房屋未达到广告许诺条件，构成违约。合立公司抗辩广告许诺不构成要约，不属于双方合同内容的意见，理由不当，原审法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王学凤购买合立公司商铺，至今商铺房屋仍未达到承诺条件，因合立公司在其售楼广告中承诺“100%临街，100%超强人流•100%黄金旺铺”，但房屋至今仍未达到承诺条件，势必会给王学凤造成房屋自身价值及经营利润的减损。在合立公司与其他业主的案件中，因相同原因，合立公司与其他业主达成协议约定下余房款按一半支付，并承担办理房产手续税费的二分之一，系合立公司真实意思表示，可认为合立公司对给其他业主造成损失数额的认可。现王学凤主张参照合立公司与其他业主所达成的调解协议，要求合立公司支付赔偿损失数额按其房屋总价款的四分之一计算，并要求合立公司承担办证税费的二分之一，较为客观、合理，原审法院予以支持。合立公司辩称不应赔偿王学凤损失，理由不当，原审法院不予采纳。合立公司作为房屋出卖人，有协助房屋购买人办理房产证的义务，且合立公司亦同意协助办理，故王学凤要求合立公司协助办理房产证的请求，原审法院予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该院判决：一、合立公司于判决生效之日起十日内赔偿王学凤经济损失106239.25元；二、合立公司于判决生效之日起十日内协助王学凤办理房屋产权证，并承担办证税费的二分之一。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2 425元，减半收取1 212.5元，由合立公司负担。

原审判决宣判后，合立公司不服上诉称：一、原审法院的裁判超出了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房销售广告是否视为要约的认定标准范围，属典型的适用法律不当。该司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。其适用范围的核心内容是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。而本案原审判决混淆了规划以内和规划以外的范畴，扩大适用了司法解释；二、原审判决违反了“民事调解书不具有既判力，不得适用于其他案件”这一基本常识。其与王学超等人所达成的协议是其为了尽快收回购房款所做的一种让利行为，同时也是按揭方式交款的业主在享受其给予的优惠后的更改为一次性付款，是双方协商意思自治的结果，对其他任何第三人均不具有约束力和可比性，原审判决却引用该调解书，并以此为标准确认王学凤的诉求，一刀切要求其退还王学凤四分之一的购房款实属不当；三、原审判决违反了“遵守契约，鼓励交易，保护交易稳定性”等基本法律原则；四、王学凤没有证据证明没有办理房产证的是合立公司造成的，但原审判决却错误判决其十日内协助王学凤办理房产证。由此，请求二审法院依法驳回王学凤的上诉请求，一二审诉讼费均由王学凤承担。

王学凤答辩称：首先当时购买楼盘时合立公司的推销人员就解说楼盘周围的建筑物就会拆除，且其宣传语也是十分具体肯定的，所以才决定予以购买的，其次，合立公司的宣传彩页隐去周边建筑物说是为了突出宣传效果，其实是属于虚假宣传误导消费者，再次开发商虽无法决定周围建筑是否拆除，但其具有了解相关信息的优势地位，但却未向消费者予以说明，还有商铺的发展状况是与其所处的地理位置和周边环境有很大关系的，故合立公司的行为严重违反了民法中的诚实信用原则，还有一审法院是根据案件情况客观的参照调解书，是合理的；最后，房产证因为合立公司不予以协助才未办理的，综上认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回合立公司的上诉请求。

本院经审理查明的事实与原审法院基本一致。

本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为王学凤的原审诉讼请求能否得到支持。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入合同，也应当视为合同的一部分，合立公司在其售楼广告中承诺“100%临街，100%超强人流•100%黄金旺铺”，涉及对在售房屋的环境设施的宣传，内容具体确定，且该承诺对当事双方订立买卖合同以及确定房屋价格具有重大影响，应视为要约和合同内容的一部分。合立公司至今仍未达到承诺条件内容，根据《合同法》，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于赔偿损失的数额，因王学凤对合立公司的违约行为给其造成的房屋价值及经营利润的损失未能举证，请求法院参照合立公司与其他业主的案件中的赔偿数额即按其房屋总价款的四分之一计算，并要求合立公司承担办证税费的二分之一，因上述案件的有关情况与本案相同，其数额具有参考的意义，原审法院认为该请求数额较为客观、合理给予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1 237元，由上诉人河南合立置业有限公司承担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长 李  黎

                                             审  判  员 王胜利

                                             代理审判员 李剑锋

                                             二○一三年九月十七日

                                             书  记  员 朱丹丹