原告李洁诉被告王锦鹏房屋租赁合同纠纷一案

原告李洁，女，1981年4月7日出生，汉族。

委托代理人朱业津，河南中豫律师事务所律师。

委托代理人师登科，河南中豫律师事务所律师。

被告王锦鹏，男，1974年11月20日出生，汉族。

委托代理人魏晔，河南佐达胜律师事务所律师。

委托代理人董磊，河南佐达胜律师事务所律师。

原告李洁诉被告王锦鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人师登科，被告委托代理人魏晔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告李洁诉称，2010年4月6日原、被告签订《租赁合同》将原告承租的位于郑东新区宝龙城市广场一层商铺中的A1001号店铺转租给被告，合同约定租赁期限是10年，自2010年4月6日起至2020年7月1日止。合同签订日即为实际交付日，开始计算租金及物业管理费等相关费用。履约保证金为20万元，于合同签订当日支付。租期内第一、第二年度租金为120万元，第三年度租金为139.2万元。合同履行过程中被告经常存在逾期支付租金的现象，截止2013年6月3日共欠交租金1 287 440.8元，根据合同第4.6条之约定被告应按逾期缴纳租金总额3‰每日的标准向原告支付违约金。由于被告长期未缴纳租金，原告根据《租赁合同》第十条之约定于2013年6月3日通知被告《租赁合同》已解除，被告逾期缴纳租金的行为给原告带来了巨大经济损失，故诉至法院，请求判令被告支付欠付的租赁费1 287 440.8元，逾期支付租金的违约金515 193元；请求判令履约保证金20万元归原告所有。本案诉讼费由被告承担。            

被告王锦鹏辩称：1、原告起诉要求被告支付租金和主张保证金归原告所有的请求没有事实和法律依据。原、被告双方签订的《租赁合同》已于2012年5月9日以书面形式协议解除，双方签订《<租赁合同>终止协议书》。《租赁合同》解除后，互不承担责任，原告应将被告交纳的20万元保证金退还被告。2、被告已依照《租赁合同》约定支付了解除前二年的租金，租金交纳至2012年7月1日。3、原告的行为系通过恶意诉讼意图侵占被告的财产，具备诈骗的犯罪形态。

原告为支持其诉讼请求提交如下证据：第一组证据，原、被告双方签订的《租赁合同》一份，证明双方签订租赁合同，原告将郑东新区宝龙城市广场一层商铺中的A1001号店铺租赁给被告的事实。第二组证据，1、原告在2013年6月3日、4日通过特快专递的形式向被告送达解除合同通知书的公证书两份；2、原告在被告租赁场地张贴解除合同通知书的照片5张，均系打印件。本组证据证明：1、被告严重违约，逾期缴纳租金已达到合同解除的条件，原告依据《租赁合同》第14.3条第（2）项规定，在2013年6月3日、4日通过特快专递的形式向被告送达解除合同通知书，邮寄后的第二天中午12:00视为送达；2、2013年6月3日原告在被告租赁场地张贴解除合同通知书的事实。

被告质证称，对第一组证据真实性无异议，但不能证明被告欠缴租金事实，被告已经按时交纳了租金。第二组证据，证据1本身显示内容无异议，但是邮寄送达的解除合同通知书，被告未收到，原、被告之间签订的租赁合同已于2012年5月9日协议解除。证据2，真实性无异议，但双方合同早已解除，张贴照片行为无法律效力。

本院对原告提交的证据作如下认定：第一组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。第二组证据第1项证据系河南省郑州市惠济公证处出具，且公证书内容是对原告依据《租赁合同》约定的方式向被告行使单方解除权的行为进行公证，公证文书具有证据效力，且与本案具有关联性，本院予以采信；第二组第2项证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。

被告为反驳原告的诉讼请求提交以下证据：证据1，租赁合同一份，证明双方2010年4月签订租赁合同，合同约定履约保证金20万元。证据2，收条复印件一份，证明被告支付原告履约保证金20万元。证据3，租金交纳凭证复印件四份，证明被告分四次向原告支付租金，租金交纳至2012年7月1日。证据4，房屋租赁合同终止协议书一份，证明原、被告之间的租赁合同已于2012年5月9日协议解除，该协议为李洁实际控制的郑州星公馆饮食娱乐有限公司总经理候华代李洁所签。李洁授权候华代其签字，李洁知晓合同内容，并对内容进行了确认。证据5，证明一份，证明协议解除后，被告已将租赁场所物业费等相关费用全部交清。证据6，名片一张，证明候华系郑州星公馆饮食娱乐有限公司总经理，该公司实际控制人是原告。证据7，照片一张，证明协议解除后原告对租赁场所进行了重新招租。

原告质证称，对证据1，租赁合同真实性无异议。对证据2、证据3，是复印件，不予质证。对证据4，与本案无关联，该证据不能证明原告授权候华签订协议。对证据5，认为与本案无关，原告并未在本案中对物业费进行请求。对证据6、证据7，认为均系打印件，不予质证。

本院对被告提交的证据作如下认定：对证据1，真实合法，且原告认可，本院予以采信；对证据2、3，系复印件，且原告不予质证，本院不予采信。对证据4，甲方处签名是“侯华代李洁”字样，原告向本院所做的询问笔录中明确对该签名不知情，且不追认，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对证据5，与本案无关，本院不予采信。对证据6、证据7，真实性无法确定，且原告不予认可，本院不予采信。

经审理查明，2010年4月，原、被告双方签订《租赁合同》，原告将位于郑州市郑东新区宝龙城市广场一层商铺中的A1001号店铺租赁给被告，合同约定租赁期限是10年，自2010年4月6日至2020年7月1日止。合同签订日即为实际交付日，开始计算租金及物业费等相关费用。履约保证金为20万元，于合同签订当日支付，且在合同届满被告无违约时予以退还。租期内第一、第二年度租金为120万元，第三年度租金为139.2万元。依《租赁合同》约定，原告应于2012年7月1日前支付2012年7月1日至2013年7月1日租金139.2万元，却迟迟未支付。原告依据《租赁合同》约定以邮寄送达的方式通知被告解除合同，并在租赁场地张贴，表明原被告双方《租赁合同》已于2013年6月5日解除。

另查明，2012年5月9日，被告与侯华签订《<租赁合同>终止协议书》，原告委托代理人师登科庭后确认原告未授权侯华与被告签订《<租赁合同>终止协议书》，且拒绝对该终止协议进行追认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告根据《租赁合同》的约定要求被告支付截止2013年6月4日的房屋租金1 287 440.8元，本院予以支持。

关于原告主张的逾期支付租金的违约金515 193元，保证金20万元归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本院认为，因被告违约，应当承担违约责任。违约金、保证金均系为保障合同履行而设定的条款，均属于违约金性质，违约金应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告预交的保证金20万元应冲抵等额租金，原告请求违约金515 193元诉讼请求，符合原、被告双方的合同约定，且在约定范围之内，本院予以支持。

关于被告主张合同已协议终止及涉嫌诈骗的辩称理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本院认为，被告在未取得原告书面授权侯华签订租赁合同终止协议的情况下，即与侯华签订租赁合同终止协议，因原告拒绝追认其效力，该协议对原告无约束力，该经营风险应由被告自行承担。被告的辩称理由，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告王锦鹏于本判决生效之日起十日内支付原告李洁房屋租金一百零八万七千四百四十元八角，并支付违约金五十一万五千一百九十三元。

二、驳回原告李洁的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费二万二千八百二十二元，由原告李洁负担二千八百二十二元，由被告王锦鹏负担二万元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，且将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘冰泉

                                             人民陪审员  魏林露

                                             人民陪审员  穆婧婉

                                             二○一三年八月十三日

                                             书  记  员  韩晓燕