马志垒与陈学民确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告：马志垒。

委托代理人：田严冬。

被告：陈学民。

原告马志垒诉被告陈学民确认合同无效纠纷一案，于2013年7月23日向本院提起诉讼，本院于2013年7月23日立案受理后，依法由审判员陈同柱独任审判并于2013年7月29日公开开庭进行了审理。 原告马志垒及其委托代理人田严冬，被告陈学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马志垒诉称：2011年5月7日，原、被告就位于濮阳县濮上路与新华街交叉口的一套房屋签订了买卖协议。此后原告分三次向被告共支付了12万元的购房款。在后来原告才得知该房屋属于小产区房，不能办理房产证和土地证，原、被告签订的房屋买卖协议违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同，故请求判令原、被告签订的房屋买卖协议无效，被告返还原告支付的购房款12万元。

被告陈学民辩称：原告确实和被告签订了房屋买卖协议，并收到被告交付的12万元购房款，但房子是新华居委会开发的，原告在与被告签订合同时已经告知被告。原告已经将12万元购房款交给了新华居委会，原告认为合同是有效合同，不同意返还购房款12万元。

经审理查明：2011年5月7日，原、被告签订了一份购房协议，协议约定被告陈学民（新华居委会村民）将位于濮阳县濮上路与新华街交叉口西北角拟建的一栋楼房三层的一套房屋卖给原告马志垒，该房屋面积约130平方米，房屋价款21.85万元。在签订该房屋买卖协议时，被告陈学民已告知原告马志垒该拟建房屋是濮阳县城关镇新华居委会使用自有农村土地，利用本居委会村民的集资款建设。原告马志垒在签订协议后，分三次共向被告陈学民交付了购房款12万元。该房屋在建成后一直由被告陈学民控制。2011年12月24日，原、被告签订了一份“购房协议补偿协议”，该补充协议显示原告马志垒委托被告陈学民将上述房屋转让给他人，在被告陈学民将上述房屋转让给他人得款后退还原告马志垒的购房款。至本案诉讼时，被告陈学民尚未能将上述房屋转让给他人。

上述事实有原、被告签订的购房协议，购房协议补偿协议，被告陈学民出具的收据以及原、被告在法庭审理中的陈述相证实。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中原告马志垒与被告陈学民之间签订的购房协议虽经平等协商且是双方真实意思的表示，但原、被告不是同一集体经济组织的成员，因此原、被告签订的购房协议违背了法律的禁止性规定，该协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故应该认定无效。原告马志垒明知购房协议中约定的房屋建设在未经依法改变土地用途的农村宅基地上，仍然坚持购买，故对购房协议的无效负有重大过错，不过原告马志垒已经放弃了房屋升值的可期待利益和12万元的应得利息，因此原告马志垒要求返还已交付的购房款12万元应予支持。故依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

原告马志垒与被告陈学民签订的购房协议无效。

二、限被告陈学民在本判决生效后十日内返还原告马志垒的购房款12万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2700元减半收取1350元，由被告陈学民负担。

如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决的上诉请求数额确定上诉案件受理费，并向河南省濮阳市中级人民法院预交。

                                             审  判  员   陈 同 柱

                                             二〇一三年八月二十八日

                                             书  记  员   闫    静