葛树华诉李文亮、江维芬、洛阳泉舜物业服务有限公司、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司相邻关系纠纷一案一审民事判决书

原告葛树华，女，1963年10月25日出生，汉族。

委托代理人孙振民，男，1960年1月9日出生，汉族。特别授权。

委托代理人冯和利，洛阳市政府弘扬法律服务所法律工作者，一般代理。

被告李文亮，男，1983年2月13日出生，汉族。

被告江维芬，女，1981年3月23日出生，汉族，系被告李文亮之妻。

被告洛阳泉舜物业服务有限公司。住所地：洛阳市洛龙区展览路沁泉苑内。

法定代表人吴水林，任董事长。

委托代理人方维维，该公司员工，特别授权。

被告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司。住所地：洛阳市洛龙区展览路与兴洛东街交叉口。

法定代表人吴泉水，任董事长。

委托代理人丁俊丽，该公司法务专员，特别授权。

上列原告葛树华诉被告李文亮、江维芬、洛阳泉舜物业服务有限公司（以下简称泉舜物业公司）、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（以下简称泉舜置业公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2013年6月27日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人孙振民、冯和利、被告李文亮、江维芬、被告泉舜物业公司委托代理人方维维、被告泉舜置业公司委托代理人丁俊丽，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司鉴定师芦东强、证人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年5月8日，因被告李文亮、江维芬对其房屋疏于管理，造成我位于沁泉苑3号楼802室所有房间房顶大面积漏水，致使装修已近完工的整套房屋被水浸泡数天，造成较大经济损失。初步评估，在19887.63元以上。事发后，物业公司组织过一次调解未果，以后，被告方（包括物业公司）至今不管不问。耽误我后期装修，致使不能及时入住新房。物业公司在事发后先期到现场，并留有影像等证据。后不知何故，百般阻挠，始终不予配合，未尽到服务管理责任。再者，我的房屋客厅天花板，被水浸泡时有一道明显的南北走向水浸最为严重，泉舜置业公司应对该房屋的质量负责。1、请求判令四被告负连带责任赔偿原告因房屋漏水给我造成的损失19887.63元（以鉴定为准）。2、由四被告赔偿我因不能入住新房而外租房屋的房租4000元，计付8个月，每月房租500元；不能入住新房期间的物业管理费947元，计付8个月，每平方米1.35元/月。共计4947元。该费用计赔至房屋能入住时为止。3、被告承担诉讼费。审理中，原告将诉讼请求确认为：1、要求被告赔偿全新装修损害20423.90元。2、要求被告赔偿物业费1538.81元、租赁费6500元、暖气费348.20元计8387.01元。3、本案诉讼费和鉴定费由被告承担。

被告李文亮辩称：根据鉴定结果，在我赔偿范围之内。后来的房租、物业费、暖气费、诉讼费、鉴定费我不承担。造成的以上损失是原告个人造成的。

被告江维芬答辩意见同李文亮一致。

被告泉舜物业公司辩称：一、原告所遭受的损失，是由902业主的管理疏忽所引起的，应当由902业主承担赔偿责任。二、我公司已尽到管理义务。三、我公司并无法定的调解义务。四、原告并没有取证的权利，为尽可能的防止侵犯业主的隐私权，我公司未予配合。综上所述，我公司作为被告是不合适的。

被告泉舜置业公司辩称：原告楼上漏水，客厅天花板因长时间被水浸泡后，产生明显水痕，随以此为由主张我公司对该房屋质量负责，不能成立。我公司交付业主的房屋，是经过多方验收合格的，不存在质量问题。首先，我公司是经过河南省住房和城乡建设厅认证、注册的合法房地产开发企业。原告所购房产已于2011年经过多方验收合格，且于2012年3月2日经过原告亲自验收。其次，依据《侵权责任法》第6条，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告所遭受的损失，是由902业主厨房内的上水软管坏损漏水所导致的，应当有902业主承担赔偿责任。综上所述，我公司作为被告是不合适的。

根据原、被告的陈述、举证、质证及辩解意见本案确定以下事实：

被告李文亮与江维芬系夫妻关系。2010年3月28日，被告李文亮、江维芬购买泉舜置业公司沁泉苑3（幢）号楼1单元902房产一套，该房产产权各50%。2010年6月10日，原告葛树华购买泉舜置业公司沁泉苑3（幢）号楼1单元802房产一套。双方均与泉舜物业公司签订沁泉苑前期物业服务协议书，并约定双方的权利义务。

2012年1月3日，原告与出租人高婧签订租房协议一份主要内容为：原告租赁高婧房屋月租金500元。自2012年1月3日起至2012年6月3日。押金500元，退房时归还租房人，一次性交清半年房租等。

2012年4、5月份，原告开始对上述房屋进行装修。2012年5月8日，原告发现楼上漏水，致使其房屋天花板及房顶装修等处受损。从当天开始被告泉舜物业公司协调双方处理此事，并制作工作记录，经多次商讨无果，诉诸本院。在此期间，原告向被告泉舜物业公司支付2012年4月1日至2012年9月30日物业服务费710.60元、2012年10月1日至2013年9月30日物业服务费1421.20元。2013年4月15日，原告向被告泉舜物业公司支付暖气费348.20元。房屋租赁费用支付至2013年6月3日（均由收条、收据存卷）。审理过程中，经原告申请，本院委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司对其房屋装修损失进行评估。2013年5月31日，该评估公司出具篮评报字（2013）第41号价格评估报告书结论为：经过评估，委估资产在评估基准日2013年4月26日的损失价格为人民币2667元。原告支付鉴定费1500元。庭审中，该鉴定公司鉴定师芦东强到庭接受质询。证人高某出庭证明原告租赁自己房屋，并支付租赁费用。原告坚持要求按照自己提供的家庭装饰造价单价等进行赔偿20423.90元；并赔偿物业费等损失。被告李文亮、江维芬同意按照评估结论承担赔偿责任。被告泉舜物业公司、泉舜置业公司均不同意承担责任。由于原、被告意见分歧较大，是调解协议不能成立。

本院认为：一、本案承担民事赔偿责任问题。公民的合法权益受法律保护。原、被告系楼上、楼下相邻关系，被告李文亮、江维芬居住楼上因管理不善，致使其房屋内水管漏水造成原告天花板装修等处受损，事实客观存在，已构成侵权。被告李文亮、江维芬作为房屋的所有权人、使用人、受益人，依法应当承担赔偿责任。原告因该事故所产生的房屋损失及发生的其他损失费用，与被告的侵权行为之间存在因果关系，应当由被告李文亮、江维芬承担。原告与被告泉舜物业公司签订物业服务协议，在发生上述事故后，被告泉舜物业公司按照协议约定，组织双方进行多次协调，促使化解纠纷，并不违反双方签订的物业服务协议。但从2012年5月8日该事故的发生，被告泉舜物业公司是明知的，而事实上原告是不可能居住在该房屋中，同时也不能享受物业服务协议的约定。根据公平合理原则，应当由被告泉舜物业公司退还2012年5月8日至法庭辩论结束时期间的物业服务费用为妥。原告要求被告泉舜置业公司承担民事赔偿责任，因无提交该房屋质量存在瑕疵，造成其经济损失的相关证据，不予支持。二、对原告主张各项经济损失数额的依据、标准及计算方法的认定。原告主张赔偿的事实依据，为因房屋漏水所造成的实际损失，原告虽提交了与涧西区同人装饰部签订的装修施工协议书、证明、家庭返修装饰造价单和家庭装饰造价单价，但该部分证据应当是约束合同双方的证明材料，因不能附随购买装饰装修材料的相关凭证，故不能客观地反映实际的装修损失。为此，不能适用于本案。洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司出具篮评报字（2013）第41号价格评估报告书，是应原告的申请事项及内容，通过司法程序作出的价格评估报告。原告虽然提出异议，但就司法鉴定的程序及鉴定人的鉴定资质问题，原告没有提供确凿证据证明存在瑕疵，且该鉴定公司的鉴定师依法参与诉讼，并接受质询。因此，本院予以认定，依法作为本案赔偿的依据。原告要求赔偿物业费，可从2012年5月8日计算至法庭辩论结束之日即2013年6月27日，计414天，合计1611.99元（1421.20元/年÷365天×414天=1611.99元）。但原告主张物业费为1538.81元，应予准许。由被告泉舜物业公司承担。原告要求的租赁费6500元不能满足，也应当计算至2013年6月27日，但原告提交已支付的租赁费截止至2013年6月3日，计390天，合计6410.95元（6000元/年÷365天×390天=6410.95元）。由被告李文亮、江维芬承担。原告要求的暖气费为2012年至2013年的基础使用费计348.20元，结合本案案情等情况，可由被告李文亮、江维芬承担50%即174.10元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国侵权法》第六条之规定，经合议庭合议，判决如下：

一、判决生效后10日内，被告李文亮、江维芬各按50%赔偿原告葛树华房屋装修损失共计2667元。

二、判决生效后10日内，被告李文亮、江维芬各按50%赔偿原告租赁费6410.95元、暖气费174.10元共计6584.10。

三、判决生效后10日内，被告洛阳泉舜物业服务有限公司返还原告物业费1538.81元。

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费422元，由原告承担300元，被告李文亮承担50元，被告江维芬承担50元，被告洛阳泉舜物业服务有限公司承担22元；鉴定费1500元，由原告葛树华承担100元，被告李文亮承担700元，被告江维芬承担700元。(原告已预交，执行中由被告直接支付给原告)

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审  判  长   赵丽君

                                             人民陪审员   郭  亮

                                             人民陪审员   倪连华

                                             二0一三年七月十二日

                                             书  记  员   罗晶晶