黄学选与李学敏、贺秀花房屋租赁合同纠纷一案

原告黄学选，男，1969年10月14日生，汉族。

委托代理人孔凡鹏。

被告李学敏，男，1945年12月26日生，汉族。

被告贺秀花，女，1945年12月24日生，汉族。

二被告委托代理人刘树宏。

原告黄学选因与被告李学敏、贺秀花房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月28日向本院提起诉讼。本院同日立案受理后，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告黄学选及委托代理人孔凡鹏，二被告的委托代理人刘树宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：二被告是夫妻关系。2011年元月，原告开始租赁二被告位于长葛市文明街与建设路交叉口路南的房屋一套，用于经营凉皮生意，双方未签订租赁合同。原告将2011年的租赁费1.2万元，2012年的租赁费2万元交给了被告贺秀花，对方未出具收条。2012年10月12日，原、被告经协商，约定2013年的房屋租赁费为2万元，被告李学敏收取了该租赁费2万元，给原告出具了收到条。后被告贺秀花多次要求涨价，原告不同意。2013年1月4日，原告诉至长葛市人民法院，在诉讼中，双方于2013年1月31日达成协议，原告申请了撤诉。2013年2月13日14时许，被告贺秀花带领亲属到原告租赁的房屋处进行谩骂，并将原告用于经营凉皮生意的工具砸坏，价值1000多元。对该次纠纷，长葛市公安局建设派出所出了警。鉴于被告已根本违约，原、被告之间的房屋租赁合同已无法履行。2013年3月12日，原告向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，被告于次日收到该通知书。因对原告已交的租赁费和被告违约给原告造成的损失协商无果，2013年3月20日，原告诉至法院，后撤回起诉。请求判令二被告退还原告2013年的房屋租赁费2万元、赔偿损失1.6万元（其中经营损失按500元/天，自2013年2月13日计算至2013年3月12日，计算30天；砸坏的财产损失1000元），并承担本案诉讼费用。

二被告辩称：1、原告所述与事实不符，且于法无据。原告滥用民事权利，违反约定和行业习惯、法律规定，单方解除合同，责任应自负；2、原告诉请二被告赔偿损失1.6万元没有事实和法律根据；3、原告诉称“2013年2月13日14时许，贺秀花带领亲属到我所租赁的房屋进行谩骂，并将我用于经营凉皮生意的工具砸坏，价值1000多元”与事实不符，且与本案无关。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、（2013）长民二初字第00097号、第00570号民事裁定书各一份，证明原告曾提起两次诉讼。2、2012年10月12日收到条、及2013年1月31日协议各一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，及原告已经提前履行了支付房屋租赁费的义务。3、证人范红、孙大正出庭作证，及原告申请长葛市人民法院调取的长葛市公安局建设路派出所出警记录一份。证明被告贺秀花于2013年2月13日14时许，到原告租赁的房屋处将原告租赁房屋内的工具损坏，及被告的行为已构成根本违约，使原、被告间的租赁合同无法履行。4、解除房屋租赁合同通知书、EMS查询单（打印件）、及EMS快递单（投递局联与寄件人联）各一份。证明原告已行使租赁合同解除权，被告已于2013年3月13日10时55分收到该通知书，及原告已交回所租赁房屋的事实。

二被告未向本院提供证据。

二被告对原告提供的证据1、证据2中的收到条、及证据3中派出所的材料无异议，且不违反法律规定，上述证据符合证据的客观性、合法性、关联性原则，本院予以采信。

对原告提供的证据2中的协议，被告李学敏表示不知情，也没有其签字，按照合同的相对性原则，该协议对被告李学敏应不发生效力。对原告提供的证据3中的两证人出庭作证，二被告认为二证人在其与原告有无亲属关系上虚假陈述，且二证人证言不一致，证言不可信。对原告提供的证据4，二被告对通知书的送达形式有异议，认为该组证据不能证明解除通知书已送达给二被告；原、被告口头约定的租赁期限为一年，是定期租赁，在租赁期间，未经双方协商一致不得解除合同，原告解除合同没有事实和法律依据；解除通知书未经被告李学敏同意，也未送达给李学敏，故该解除房屋租赁通知书没有生效。本院对原告提供的证据经综合分析后认为，原告提供的协议中虽然只有被告贺秀花的签字，但协议内容是对被告李学敏收取原告2013年房租进行确认及对房屋租赁关系中义务的补充，虽然没有作为李学敏签字，但结合该协议的内容以及出警记录中宋剑峰、崔晓勇关于贺秀花与诉争房屋的关系，本院认为，原告有理由相信被告贺秀花签订该协议的行为对被告李学敏构成表见代理，故该协议已经发生法律效力。结合双方均无异议的建设路派出所的出警记录，本院认为，出警记录能证明2013年2月13日在诉争的租赁房屋处原告方与被告亲属发生了争执，但原告提供的证据3中两证人的证言与 出警记录不能形成证据链条，证明原告主张的是被告贺秀花将其租赁房屋内的物品损坏，故对证人证言的证明效力，本院不予确认。原告提供的证据4中EMS快递单（投递局联）加盖有长葛速递章，可以证明其主张的解除房屋租赁合同通知书已经于2013年3月13日由被告贺秀花签收。

综合上述有效证据及双方庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：自2011年，原告黄学选开始租赁被告李学敏、贺秀花位于长葛市文明路与建设路交叉口路南的房屋一套，用于经营凉皮生意。2012年10月12日，原告缴纳了2013年的房屋租赁费2万元，被告李学敏给原告出具收条一张。2013年1月31日，原告作为甲方与乙方李学敏、贺秀花达成协议，主要内容为：“甲方租赁乙方位于长葛市文明路与建设路交叉口路南房屋一套。租赁期限自2013年1月5日至2014年1月5日；年租赁费为2万元，甲方已于2012年10月12日全部付清；甲方租赁期限内，不经乙方同意，不得转租；甲方在租赁期间，乙方不得干扰甲方的经营，如违约，干扰一日乙方应赔偿甲方每日500元；本协议自双方签字之日起生效”。该协议经原告黄学选和被告贺秀花签字。后原告以被告贺秀花带领亲属到其租赁的房屋进行谩骂和砸坏其工具为由，认为被告的行为已经构成根本违约，诉至本院。

另查明：2013年3月12日，原告通过EMS向被告李学敏、贺秀花邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书于2013年3月13日由被告贺秀花签收。

本院认为，经协商，原告租赁被告李学敏、贺秀花的房屋一套，并交纳了2013年全年的房租，有被告李学敏出具的收条、被告贺秀花与原告达成的协议在卷佐证，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因原告在租房过程中不但将房租交给被告李学敏，还与被告贺秀花签订协议，故被告辩称《解除房屋租赁合同通知书》应送达被告李学敏而非贺秀花的理由不能成立，本院不予支持。当被告的亲属到原告所租房屋内和原告发生纠纷后，原告已以邮寄的方式向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，且已由被告贺秀花签收，被告未在解除合同通知到达之日起三个月内提出异议，本院认为，该房屋租赁合同已经自解除通知到达之日解除。合同解除后，原告未实际使用期间的房屋租金，被告应予退还，故对原告诉请的退还房屋租赁费的诉请，本院予以支持，应按原告实际承租时间退还原告租赁费16274元（20000元÷365天×297天，自2013年3月14日计算至2014年1月5日）。原告诉请二被告赔偿其经营损失及财产损失，因原告提供的证据不足以证明被告违约干扰其经营，且原告未向本院提供证据证明其财产损失，故对上述诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：

一、被告李学敏、贺秀花于本判决生效之日起十日内退还原告黄学选房屋租赁费16274元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费700元，减半收取350元，由原告负担190元，二被告负担160元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审  判  员 任伟娜

                                             二Ｏ一三年九月四日

                                             书  记  员 付伟娜