王曙、王旭诉王炎欣、王晨光返还原物纠纷一案一审民事判决书

原告：王曙，男，1964年8月7日出生。

原告：王旭，男，1962年3月18日出生。

二原告共同委托代理人：张英杰、王双印，河南森合律师事务所律师。

被告：王炎欣，男，1954年1月17日出生。

被告：王晨光，男，1988年4月28日出生。

委托代理人：李继伟（被告王晨光之母），1964年3月6日出生。

委托代理人：冯俊岭，河南开物律师事务所律师。

第三人：尹桂芳（原告王曙、王旭之母），1936年3月8日出生。

原告王曙、王旭因与被告王炎欣、王晨光返还原物纠纷一案，于2013年3月13日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。受理后，依法向被告王炎欣、王晨光送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票。2013年5月9日，本院依法追加第三人尹桂芳参加诉讼。本案依法组成合议庭，并于2013年5月8日、7月2日公开开庭进行了审理，原告王旭及原告王曙、王旭共同委托代理人张英杰、王双印、被告王炎欣、被告王晨光的委托代理人李继伟、冯俊岭、第三人尹桂芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王曙、王旭共同诉称，石XX系原告王曙、王旭祖母，其生前与其配偶王XX（二原告祖父）共生育子女三人，长子王一X（二原告之父）、女儿王二X、次子王炎欣（二原告叔叔）。2004年3月16日，二原告之父王一X去世。2005年3月，石XX因病去世，留下位于老城区文明街2号的房产一处（房屋所有权字第29269号），生前未立遗嘱。2008年5月21日，经洛阳市老城公证处公证，老城区文明街2号的房产中幢号1的房产由被告王炎欣继承，幢号2的房产由王二X继承，幢号3的房产由原告王曙、王旭共同继承。2008年8月1日，被告王炎欣与被告王晨光签订《房屋买卖合同》，将原告王曙、王旭幢号3的房产以73000元卖给被告王晨光。原告王曙、王旭多次与被告王炎欣、王晨光协商未果，为此具状诉至本院。1、要求确认被告王炎欣与被告王晨光签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求被告王晨光返还位于洛阳市老城区文明街2号，幢号3的房产（包括3号房屋及房屋所在院落）。

被告王炎欣辩称，2008年7月21日被告王炎欣催促第三人尹桂芳（本案二原告之母）盖房子，第三人尹桂芳称没钱盖不成，被告王炎欣给付其2万元，第三人尹桂芳给被告王炎欣出具赠与书将洛阳市老城区文明街2号，幢号3的房屋给被告王炎欣。

被告王晨光辩称，1、本案的房产买卖是两个家族之间进行的交易，被告王晨光已支付合同约定的房款。2008年7月20日，二原告母亲即第三人尹桂芳写赠与书，将本案争执的房产赠给其弟、被告王炎欣。2008年8月1日前，被告王炎欣与被告王晨光母亲李继伟、姨妈李XX多次谈判，于8月1日达成《房屋买卖合同》，房价73000元。按照合同约定，被告王晨光及李XX已支付63000元。同日，被告王炎欣将《老城区居民建房申请表》给付被告王晨光，后被告王晨光及李XX先后投入数十万元建成新房190余平方米。至此原、被告之间无异议。2、二原告违约造成纠纷。按照合同约定，新房建成后由卖方负责办理过户手续，但到2011年底建房许可证都未办下来，被告王晨光多次催促无果。此时别人的许可证都办下来，经询问才知需要二原告签名才能办理，被告王晨光的母亲李继伟及姨妈李XX才找到二原告要求办理过户手续。后因房屋所在地可能要进行拆迁补偿，二原告要求增加房价。被告王晨光同意适当增补给二原告一些补偿，但因二原告要价数额巨大，双方未能达成一致意见。双方同意继续协商，于2012年4月25日达成《补充协议》一份，约定：甲方：王旭（卖方），乙方：李继伟（买方）；因老城文明街2号，房产幢号3的房子发生纠纷，经甲乙双方共同协商达成如下补充协议：一、2008年10月份之前系甲方的老房，以房产证登记为准。二、现在房子系乙方2008年10月投资近20万新建的，在未达成协议之前归乙方居住或对外出租等，甲方不得干涉。三、待下步居民建房许可证或房产证办下来再共同协商后续问题；同时以上两证只要办妥，甲方须即刻复印交与乙方保管，并不得私自更改该房的任何事项。本合同经双方签字后生效，本合同一式两份，甲方、乙方各执一份。甲方：王旭，乙方李继伟签名按指印。为维护二被告的合法权利，请求法院驳回二原告的诉讼请求。

第三人尹桂芳述称，洛阳市老城区文明街2号房产买卖应经过法律程序，被告王炎欣没有房产证，就将该房产进行买卖。2008年5月21日，房产公证后，被告王炎欣称危房不能办理房产证，但是当时因原告王曙、王旭都有房产，于是原告王曙、王旭称幢号3的房产先不建。第三人尹桂芳为使房子建起来，于2008年7月20日书写证明，当时没有告诉原告王曙、王旭。第三人尹桂芳书写2008年7月20日的证明本意是该幢号3的房产由被告王炎欣先建，建好办理完房产证后再商量房产事宜。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、本案中二被告签订的房屋买卖合同效力及性质如何；2、被告称二原告违约是否成立；3、原告的诉求是否合法有据。

针对本案的争议焦点，原告王曙、王旭向本院提交的证据材料如下：

1、洛阳市人民政府颁发的房屋所有权证字第29269号房产证一份（复印件）。主要证明：老城区文明街2号幢号1、2、3房屋原为石XX遗留。

2、2008年5月21日，洛阳市老城公证处（2008）洛老证民字第184号公证书一份。主要证明：老城区文明街2号幢号3房屋由王曙、王旭共同继承。

3、2008年8月1日，王炎欣与王晨光所签《房屋买卖合同》一份（复印件）。主要证明：王炎欣在王曙、王旭、不知情的情况下擅自处分老城区文明街2号幢号3的房屋。

4、2013年3月8日，王旭与王三X（被告王晨光父亲）录音一份。主要证明：王三X与王炎欣原来在三组时就认识，王炎欣盖房系王三X出资，王炎欣与王三X为若干年后获得拆迁补偿利益恶意串通，处分王曙、王旭房产。

5、照片一组10张。主要证明：本案争议房产文明街2号幢号3房屋的现状及原状。

经质证，被告王炎欣、王晨光对原告王曙、王旭提交的证1真实性及证明方向均无异议；对证2有异议，认为该公证书内容不合法，违反法律强制性规定，公证书是无效的；对证3真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告王旭作为卖方在补充协议上签了字，不能说被告王炎欣及被告王晨光的交易是侵权；对证4不认可，认为没有征得被录音人的同意，不能作为证据使用；对证5无异议。

第三人尹桂芳对原告王曙、王旭提交的证据1、2、4、5均无异议，对证3有异议，认为被告王炎欣与被告王晨光私自签订的房屋买卖合同无效。

针对本案的争议焦点，被告王炎欣向本院提交的证据材料如下：

2008年7月26日，第三人尹桂芳出具的赠与书一份（复印件）。证明：第三人尹桂芳将本案诉争的房屋赠予给被告王炎欣。

经质证，原告王曙、王旭对该证据真实性有异议，认为无法证明是尹桂芳本人所写，即使是尹桂芳本人所写，也没有用，因为尹桂芳不是房屋的所有权人，没有权力将房屋赠予他人。

被告王晨光对该证据无异议。

第三人尹桂芳对被告王炎欣提交的证据真实性无异议，但认为：第三人尹桂芳只是经办人，只是让被告王炎欣对该房屋进行建造，建成后被告王炎欣可以将该房屋出租，贴补家用，并没有将该房屋赠与被告王炎欣。

针对本案的争议焦点，被告王晨光向本院提交的证据材料如下：

1、房屋所有权证书一份（复印件）。证明：被告王炎欣有权出卖房屋。

2、2008年7月20日，第三人尹桂芳出具的赠与书一份。证明：第三人尹桂芳将房屋赠予给被告王炎欣。

3、房屋买卖合同一份。

4、老城区居民建房申请表一份。

5、补充协议一份。

证3-5证明：买卖房屋是被告王炎欣及被告王晨光的真实意思表示。

6、收条8张。证明：买卖双方已经履行了房屋买卖合同，且买方被告王晨光已建成房屋。

经质证，原告王曙、王旭对被告王晨光提交的证1无异议；对证2真实性有异议，认为尹桂芳并非所有权人也未得到授权，无权赠予房屋，该证据恰好证明王晨光在购买房屋时就已经得知该房产并非尹桂芳和王炎欣所有，为谋取利益仍与王炎欣签订合同侵害二原告房产所有权，存在恶意；对证3真实性无异议，对证明方向有异议，认为不能证明二被告所签房屋买卖合同有效；对证4有异议，认为该证据与二原告无关；对证5有异议，认为该协议名为补充协议，实为原、被告双方对房屋基本状况事实的固定，签订协议的目的是为了办理建房许可证，但最终双方未协商成，该协议并未涉及对房屋的处分及对前合同的认可；对证6真实性无法核实，认为不能证明被告王炎欣、王晨光所签合同合法。

被告王炎欣对被告王晨光提交的证1-6均无异议。

第三人尹桂芳对被告王晨光提交的证1、5、6均无异议；对证2有异议，认为：尹桂芳书写的赠与书并没有写“赠”字，原意是文明街2号房产由被告王炎欣建造，并不是赠与被告王炎欣；对证3、4均有异议，认为：《老城区居民建房申请表》上第三人尹桂芳及王扬的名字不真实。

审理中，证人李XX出庭作证，证人李XX证明：原、被告双方的买卖自始至终证人李XX均参与，买房子实际是证人李XX和证人妹妹李继伟（被告王晨光之母）买的，只是写的是被告王晨光的名字。2008年买房只因有二原告母亲尹桂芳写的赠与书，直至2008年7月26日二原告母亲尹桂芳写第二次赠与书时证人李XX与被告王晨光认为二原告已与其母尹桂芳商量好，2008年8月1日被告王晨光才与被告王炎欣签订《房屋买卖合同》。但房子建成后房产证一直办不下来，2012年被告王晨光一方找到被告王炎欣，得知是因二原告不签字，后被告王晨光一方与二原告一直协商不成。2012年4月25日被告王晨光母亲李继伟与原告王旭签订补充协议，但因没有原告王曙的材料和签字，仍无法领取居民建房许可证。后原告王曙回来，被告王晨光一方跟二原告协商还是没有结果，二原告便违约起诉。

经质证，原告王曙、王旭认为证人李XX与被告王晨光存在利害关系，且该房屋系证人李XX与被告王晨光合买，与该房屋也有利害关系，其证言应不予采信。证人李XX称在2008年8月1日签订合同之后得知房屋所有权人是王旭和王曙，但是后来在发问过程中证人又予以否认。

被告王炎欣、王晨光对证人证言均无异议。

第三人尹桂芳对证人证言有异议，认为：何人购买房屋就应当由何人签名，第三人尹桂芳只写了2008年7月26日赠与书一份。

第三人尹桂芳未向本院提交证据材料。

本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、诉辩意见，对本案的事实确认如下：

王XX与石XX系王曙、王旭（本案二原告）之祖父母，王XX、石XX分别于1979年11月、2005年3月去世，生前婚生子女三人，长子王一X、女儿王二X、次子王炎欣（本案第一被告），其中王曙、王旭之父王一X于2004年3月去世，第三人尹桂芳系王曙、王旭之母。1991年5月3日，洛阳市人民政府字第29269号房屋所有权证载明，洛阳市老城区文明街2号房产所有权人是石XX。2008年5月21日，河南省洛阳市老城公证处（2008）洛老证民字第184号公证书载明，石XX去世后遗留座落于本市老城区文明街2号房产一处，其中该房产幢号2的房产由王二X一人继承，幢号1的房产由王炎欣一人继承，幢号3的房产由王旭、王曙二人共同继承。2008年7月26日，尹桂芳向王炎欣出具证明载明：今有老城文明街2号房产图三继承人王旭、王曙，因自己都有房住，不想再建房，愿将此房增给叔叔王炎欣再建，从此以后双方不能提出任何反悔要求，愿亲情永存，经办人：尹桂芳。与此同时，王炎欣给付尹桂芳20000元作为对价。尹桂芳出具证明后，2008年8月1日卖方王炎欣（甲方）与买方王晨光（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：根据法律、法规有关规定，甲、乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，甲、乙双方就购买私有住房，达成如下协议：1、甲方将文明街2号王炎欣上房屋二间（7×6m，包括后院空地7×7m）,共南北长13米，东西宽7米，从甲方王炎欣出售给乙方王晨光；2、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为73000元（柒万叁仟元）；3、甲乙双方达成一致意见，双方交易税费由甲、乙双方各半负担；4、付款方式：由于现有房屋暂不能过户，由乙方出资（负责全部建设费用）对其房屋改造，待改造完毕后，甲方负责办理过户手续。如建房期间四临若有纠纷，由甲方负责解决，在协议签订后，乙方付给甲方购房款（40000元）肆万元，在房屋改造建成后，乙方再付给甲方购房款（20000元）贰万元，剩余房款待办完过户手续后，一次付清。5、在甲方没有办完过户手续前，所产生的房屋纠纷，由甲方负责解决。2008年8月7日，洛阳市老城区文明街2号房产经洛阳市老城区东南隅办事处批准改建。王晨光及家人花费近二十万元将洛阳市老城区文明街2号幢号3目前的房屋建成。后按照2008年8月1日房屋买卖合同约定，王炎欣陆续收到王晨光及其家人给付的买房款63000元。至2011年年底，王晨光得知房产证一直无法办理的原因是需王曙、王旭一同到场才能办理。为此，2012年4月5日，甲方（卖方）王旭与乙方（买方）李继伟签订《补充协议》，载明：因老城文明街2号，房产幢号3的房子发生纠纷，经甲乙双方共同协商达成如下补充协议：一、2008年10月之前系甲方的老房，以房产证登记为证。二、现在房子系乙方2008年10月投资近20万元新建的，在未达成协议之前归乙方居住或对外出租等，甲方不得干涉。三、待下步居民建房许可证或房产证办下来再共同协商后续问题；同时以上两证只要办妥，甲方须即刻复印交与乙方保管，并不得私自更改该房的任何事项。本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。后双方因房屋纠纷无法协商一致，王曙、王旭具状诉至本院。

另查明：王曙、王旭经常与母亲尹桂芳电话联系或回家探望其母。

本院认为： 2008年5月21日河南省洛阳市老城公证处作出的（2008）洛老证民字第184号公证书合法有效，被继承人石XX去世后，原告王曙、王旭为洛阳市老城区文明街2号幢号3房产的合法继承人，即原告王曙、王旭由此取得了洛阳市老城区文明街2号幢号3房产的所有权。鉴于原告王曙、王旭与第三人尹桂芳经常电话联系或回家探望，被告王炎欣有理由相信第三人尹桂芳有代理权，即有权以其两子原告王曙、王旭的名义处理洛阳市老城区文明街2号幢号3的房产，因此2008年7月26日第三人尹桂芳向被告王炎欣出具证明，同时被告王炎欣支付房款20000元作为对价，实际是第三人尹桂芳作为其二子原告王曙、王旭的代理人，将洛阳市老城区文明街2号幢号3房产以20000元的价格卖给被告王炎欣，且当日已履行完毕，第三人尹桂芳与被告王炎欣之间的房屋买卖行为合法有效。第三人尹桂芳提出该20000元是被告王炎欣归还其曾经资助过王炎欣财物折价的主张，其并未提供证据予以证明，被告王炎欣对此予以否认，故本院不予采信。被告王晨光对洛阳市人民政府字第29269号房屋所有权证及第三人尹桂芳出具证明的行为形成合理信赖，其有理由相信第三人尹桂芳有权以其二子原告王曙、王旭的名义将洛阳市老城区文明街2号幢号3房产卖给被告王炎欣，便于2008年8月1日与被告王炎欣签订《房屋买卖合同》。被告王晨光作为善意第三人，基于诚实信用原则，按照《房屋买卖合同》约定已支付房款63000元，且花费近二十万元将洛阳市老城区文明街2号幢号3目前的房屋建成，并已实际在此居住、使用至今。因此2008年8月1日，被告王炎欣与被告王晨光签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同，故原告王曙、王旭的诉讼请求，本院不予支持，原告王曙、王旭可以向第三人尹桂芳追偿因代理行为而遭受的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十三条之规定，判决如下：

驳回原告王曙、王旭的诉讼请求。

本案受理费3600元，由原告王曙、王旭全部负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审判长  王志群

                                             审判员  余  薇

                                         人民陪审员  于利芹

                                             

                                         二0一三年八月十四日

                                             

                                             书记员  张  展