原告刘章奇与被告朱心翠确认合同无效纠纷一案

原告刘章奇，男，1956年12月1日出生，汉族，农民，住所地夏邑县城关镇刘店村82号。

委托代理人王景春，夏邑县司法局148法律服务所法律工作者。

被告朱心翠，男，1965年12月7日出生，汉族，住所地夏邑县何营乡朱路口村。

委托代理人杨德峰，河南向东律师事务所律师。

原告刘章奇与被告朱心翠确认合同无效纠纷一案。原告于2013年3月28日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭进行了审理。审理中，被告申请审判员李伟回避，本院另行组成合议庭，于2013年7月10日第二次公开开庭进行了审理。原告刘章奇及其委托代理人王景春，被告朱心翠及其委托代理人杨德峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年6月28日原告在外做生意，其妻在没有告诉原告的情况下，将原告住房及土地转让给被告，2010年原告从外地回来得知住房卖给被告，便提出不同意转让，房屋转让协议无效。综上虽然原告家人与被告签订房屋住宅转让协议，一、没经原告同意，二、占用土地属集体土地，三、没有办理房屋及土地过户登记，违反了法律的强制性规定，要求依法确认2006年6月28日签订的房屋住宅转让协议为无效合同。

被告答辩称，1、原告之妻与被告签订房屋住宅转让协议行为系表见代理，该协议签订时有中间人介绍，钱房两清。尤其是原告之妻与被告签订协议前已与原告通话，充分征求了原告的意见，在原告同意的情况下，被告才与原告之妻签订的协议。2、双方签订的房屋住宅转让协议符合国家的相关法律规定。最高人民法院（1992）民他字第8号批复明确认定农村房屋买卖只要具备书面契约，中间人证明，交付房款及买房人入住等要求，买卖行为即有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民出卖出租房屋后，再申请宅基地的不予批准。因此，农村住房不是不准出卖，只是出卖后不可再申请宅基地而已。《中华人民共和国物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入，房屋生活用品享有所有权。权利人完全可以依法对其房屋行使处分权。3、处理本案应坚持尊重历史照顾现实，注重判决的法律效果和社会效果统一，坚持诚实守信，尊重公序良俗，综上原告的诉请缺乏事实法律依据。应依法驳回。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：

1、原告身份证复印件1份，以此证明原告具有合法主体资格。

2、2013年3月28日夏邑县城关镇汇贤居委会出具的证明1份，主要内容为：刘店村村民刘章奇宅基一处，南北长47米，南边长18.8米，东边长15.8米系刘章奇的爷爷解放前居住的老宅基地，刘章奇居住该宗土地属集体土地，刘进田2013年3月28日，并盖有居委会印章，以此证明该宗土地属集体土地。

3、房产所有权证书1本，以此证明房屋所有权人为刘章奇，于1992年6月22日办理了房产所有权证书，建筑面积135㎡。房屋9间，砖木结构。

4、照片11张，以此证明原告所建造的房屋原告一直在此居住的事实。

5、房屋住宅转让协议一份，主要内容为：甲方自愿把房屋住宅转让给乙方，正房三间，偏房6间，门底地皮带院长47米，南宽18.8米，北宽15.8米，共计10万元，南北3米路甲方给乙方，位于甲方西边，南北长约25米，东西宽3米，北邻刘元义，房款交清后，住宅房屋处置归乙方，2006年6月28日。以此证明该协议中的刘章奇的名字不是自己所签字，手印也不是自己所捺，该买卖协议违反法律规定，为无效协议。

被告对原告提交的第1、4份证据无异议。对原告提交的第2份证据有异议，认为形式不合法，应由土地管理部门出具。对原告提交的第3份证据有异议，认为房产所有权证与转让协议中四邻不符。对原告提交的第5份证据无异议，对其证明观点有异议，认为双方已达成协议，应按照协议履行。

被告向本院提交的证据材料有：

2013年5月2日被告代理人对证人刘清山的调查笔录一份及出庭作出的证言。主要内容，我是原、被告转让协议的证人，当时双方都没有意见，协议签订后隔1天，钱、房清，10万元价格是当时的价格，当时没有房产证，如果有房产证直接就转了。以此证明该宗土地房子买卖的情况。

原告对证人出庭作出的证言及调查笔录有异议，认为协议中的刘章奇不是自己所签名，2010年原告在外做生意回家后才知道其妻以原告之名与被告签订了协议，由于该土地属于集体土地，该买卖土地的行为违反了法律规定，且房产证没有办理过户手续，未实际交付履行，属无效协议。

经庭审质证，本院对原、被告提交的证据分别作出如下认证，原告提交的第1、4份证据被告无异议，本院予以确认。原告提交的第2份证据是原、被告转让协议中土地性质的证明，不仅加盖有居民委员会印章且有负责人签名，内容客观真实，形式合法与案件事实有关联性，本院予以采信。原告提交的第3份证据是夏邑县人民政府为原告颁发的房产所有权证书，被告虽提出异议，但没有相反证据予以证明该房产所有权证书虚假，故对其真实性予以确认。原告提交的第5份证据是原告之妻以原告之名与被告签订的协议，对其真实性本院予以采信。被告提交的其代理人对证人的调查笔录及证人出庭作出的证言，能够证明原告之妻以原告之名与被告签订房屋住宅转让协议及被告交付给原告之妻100000元的事实，本院予以采信。

根据上述采信的有效证据，本院确认以下案件事实：

2006年6月28日，原告之妻以原告之名与被告经协商签订住宅转让协议1份，协议约定，原告所有的房屋住宅一处以100000元的价格转让给被告朱心翠，该房屋住宅正房3间，偏房6间，门底、土地长47米，南边宽18.8米，北宽15.8米，东邻路，南邻路，西邻刘冠臣，北邻地，该宅基地是原告家的老宅基地，原告的住房建筑面积135㎡。1992年6月22日，夏邑县人民政府为其办理了房屋所有权证书。协议签订后，双方未办理过户手续。

本院认为，原告之妻以原告之名与被告朱心翠于2006年6月28日签订的房屋住宅转让协议，因该宅基地属于集体所有，原告将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人即被告，该合同不具有法律效力，应认定为无效合同。原告的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：

原告与被告于2006年6月28日签订的土地转让协议为无效合同。

案件受理费100元，由原、被告各负担一半。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                               审 判 长  郭登科

                                             　审 判 员  张永亮

                                             　审 判 员  陈登魁

                                             二Ｏ一三年七月十一日

                                              书 记 员 彭玉萍