郑州大迈房地产经纪有限公司与长葛市金茏房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

原告（反诉被告）：郑州大迈房地产经纪有限公司。住所地：郑州市中原区桐柏南路238号1号楼19层1902号。

法定代表人：郭琳，该公司经理。

委托代理人：朱国华，男，汉族，1978年8月29日生。系该公司法律顾问。

被告（反诉原告）：长葛市金茏房地产开发有限公司。住所地：长葛市视察路中段南侧。

法定代表人：王涛，任公司经理。

委托代理人：张伟勋，河南七星灿律师事务律师。

原告（反诉被告）郑州大迈房地产经纪有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）长葛市金茏房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告于2012年5月17日向本院提起诉讼，本院于2012年10月9日作出（2012）长民初字第01141号民事判决书。原告依法提起上诉，2013年3月26日，河南省许昌市中级人民法院作出（2013）许民一终字第016号民事裁定书，裁定：1、撤销长葛市人民法院（2012）长民初字第01141号民事判决；2、发回长葛市人民法院重审。2013年8月7日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱国华，被告的委托代理人张伟勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年5月22日，原、被告双方签订《营销策划合同》，约定原告代理销售被告“雍福园”房产项目，被告依约定向原告支付策划费用及佣金等。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告却未依约向原告支付佣金，至今仍下欠原告佣金是70807元，滞纳金31099.7元。后经原告多次催要，被告不予支付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告支付原告佣金70807元，滞纳金31099.7元；2、诉讼费由被告承担。

被告答辩并反诉称：被告不欠原告房屋销售佣金，相反被告多支付原告佣金41627元。故被告提起反诉，由于被告书写错误，反诉状中的诉讼请求将41627元书写为41527元，现要求原告返还被告多支付的佣金41527元，并支付滞纳金（从2012年3月1日起至还款之日按日千分之一计算）。

针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉请求无事实和法律依据。被告应支付原告佣金总计528807元，截止2012年5月20日，被告仅支付原告佣金458000元，尚欠原告佣金70807元，滞纳金31099.7元。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原、被告于2010年5月22日签订的《营销策划合同》一份，证明佣金的计算方式、佣金结算标准及佣金保留，原告无义务为客户办理按揭贷款。2、原、被告双方签字盖章确认的《长葛雍福园项目佣金结算表》，证明原、被告双方对结算表上的内容充分认可；被告仍下欠原告佣金70807元，因迟延支付佣金而产生的滞纳金31099.7元。3、佣金及滞纳金总额明细表共计16页（以本次提交为准），证明被告欠原告佣金及滞纳金共计101906.7元。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、2010年5月22日签订的《营销策划合同》一份，证明原告有义务收集按揭客户办理银行按揭时所需资料，原告交付给被告的按揭未办的客户资料不齐全，构成违约。2、佣金计算表（原告立案时提交），证明原告销售房屋142套，其中全额付款13套，按揭已办77套，按揭未办27套，分期付款25套。3、佣金计算方式3份（被告单方计算），证明被告多支付原告佣金41627元。

对原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，但认为原告片面引用合同；关于佣金，被告认为已向原告支付完毕。对证据2，被告对其真实性无异议。被告认为其只是确认房屋销售状况，类型不一样，佣金计算方法也不一样。原告是按全额付款和按揭已办两种客户类型计算的佣金，双方在每月结算佣金时是协商给付的，并未完全按照结算表方式支付，被告不构成违约，原告也未按约定开发票。对证据3，被告认为原告是按全额付款和按揭已办两种客户类型计算的，未考虑按揭未办和分期付款的客户类型，计算不合理。

对被告提供的证据1，原告对合同真实性无异议，但认为原告未违约，其已按银行规定收集按揭未办的客户资料并全部交付给被告。对证据2，原告对其真实性无异议，但认为佣金计算方式与客户类型无关。对证据3，原告有异议，认为被告的计算方式违反合同约定，不予认可。

本院审查后认为：对原告提交的证据1及被告提交的证据1、2，因双方对其真实性均无异议，且上述证据符合证据的三性原则，本院予以确认。关于原告提交的证据2、3及被告提交的证据3，上述证据均是为了证明佣金及滞纳金的计算方式。原、被告双方就按揭付款客户和全额付款客户如何支付佣金作了明确约定，但对按揭未办客户和分期付款客户如何支付佣金未作约定。关于按揭客户：原告认为按揭付款客户包括按揭已办和按揭未办，均应按照关于按揭付款客户如何支付佣金的约定计算佣金；被告认为按揭未办应按客户交纳的首付款依合同约定计算佣金。根据我国关于按揭贷款的解释，按揭应当是客户已和银行办理了相关贷款手续，不应当包括未办理的客户。原告的解释不符合相关规定，故对原告关于按揭未办客户如何计算佣金的方式，本院不予采信。关于分期付款客户：原告认为应按合同总价款依合同约定计算佣金；被告认为应按客户已交纳的房款依合同约定计算佣金。因双方未对分期付款客户如何计算佣金作明确约定，客户尚未交齐房款，如果按合同总价款计算佣金，则显失公平，本院认为宜按客户已交纳的房款计算佣金为宜。故对原告关于分期付款客户如何计算佣金的方式，本院不予采信。综上，本院认为，关于按揭未办和分期付款客户的佣金宜按照上述客户所交纳的房款为基准，按双方约定的佣金计算方式计算。

综合上述证据，本院可以确认以下案件事实：2010年5月22日，原、被告签订《营销策划合同》一份，由原告代理被告销售“雍福园”房产，房源共计207套。双方约定：1、代理期限为自签订合同之日至销售完成可售套数的95%止；2、前期策划费用共计30000元，由被告于合同签订之日支付给原告，该费用从原告以后的佣金中扣除；3、销售代理佣金为：﹝1﹞（售出房屋实价总和减总溢价款）乘以百分之一点零（1.0%），若销售价格超过双方签订的底价时，被告得总溢价款的70%，原告得总溢价款的30%，溢价等于售出房屋实价减去房屋底价；﹝2﹞在双方签订房源及底价表后，原告所代理的房源，无论以何种方式出售，被告均应按照合同所规定的佣金结算办法向原告结算佣金；﹝3﹞被告每月向原告支付代理佣金一次，原告在每月5日之前向被告出具上月佣金结算清款单，被告于每月10日前以原告发票为准结算上月佣金。若被告推迟支付原告佣金，则按日收取应得佣金的1‰作为滞纳金；4、佣金结算标准与佣金保留：﹝1﹞按揭付款客户，客户支付按揭所需的首期付款，被告均按房款全额向原告结算佣金；﹝2﹞一次性付款客户，客户房款全额到位后被告按房款全额向原告结算佣金；﹝3﹞每月佣金结算，被告保留按揭客户中原告应得佣金（含溢价分成）的百分之十五，所保留的百分之十五佣金在原告完成最终销售任务后，被告应向原告返还所保留的全额佣金（含溢价分成）。一次性客户被告按月全额结算佣金，不再保留；5、原告负责收集按揭客户办理银行按揭时所需的资料。合同签订后，原告为被告销售房屋共计142套（其中全额付款13套、按揭已办77套、按揭未办27套、分期付款25套），未完成销售任务量。依合同约定，全额付款的13个客户的佣金为51741元；按揭已办的77个客户的佣金为289077元，上述两种客户的佣金合计340818元，原、被告双方对上述两种类型客户所计算的佣金数额均无异议。按揭未办及分期付款客户已交纳的房款共计8888930元。被告共给付原告佣金458000元。原、被告对按揭未办客户及分期付款客户的佣金如何计算发生争议，原告诉至本院。

本院认为：本案争执的焦点为：原告代理销售的按揭未办的27个客户及分期付款的25个客户的佣金如何计算的问题。双方针对上述两种类型的客户应按何种方式计算佣金未作明确约定，所交纳的房款亦无法分清哪些是底价溢价，故不宜计算溢价部分。根据合同，双方仅针对按揭客户约定了保留佣金，对按揭未办和分期付款客户未约定是否保留佣金。本院认为应本着公平、公正、合理的原则，以上述两种类型的客户已交纳的房款为基准，按合同约定计算即8888930元×1%＝88889.3元。截至目前，被告应支付给原告的佣金总额应为429707.3元（51741＋289077＋88889.3），被告已支付原告佣金458000元，综上，被告多支付原告佣金28292.7元。故对原告要求被告支付佣金的诉讼请求，本院不予支持。相反，原告对被告多支付的佣金应予以返还。因原告未向本院提供被告未按合同约定支付佣金的证据，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。被告要求原告支付滞纳金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）郑州大迈房地产经纪有限公司的本诉请求。

二、原告（反诉被告）郑州大迈房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）长葛市金茏房地产开发有限公司多支付的佣金28292.7元。

三、驳回被告（反诉原告）长葛市金茏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。

本诉受理费2340元，由原告（反诉被告）郑州大迈房地产经纪有限公司承担；反诉受理费840减半收取后420元，由原告（反诉被告）郑州大迈房地产经纪有限公司承担285元，被告（反诉原告）长葛市金茏房地产开发有限公司承担135元。

如果原告（反诉被告）郑州大迈房地产经纪有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审  判  长：薛云霞

                                             审  判  员：成艳红

                                             人民陪审员：郑新山

                                             二〇一三年九月五日

                                             书  记  员：张  普