原告商丘市第二建筑安装工程公司破产管理人与被告程瑜、襄樊市住房保障和房屋管理局、第三人湖北东方拍卖有限公司、第三人襄樊市新中原灯饰有限公司确认合同无效纠纷一案

原告商丘市第二建筑安装工程公司破产管理人。

负责人王宝梁，该管理人组长。

委托代理人付新海，河南保航律师事务所律师。

被告程瑜。

委托代理人何贵林，湖北思扬律师事务所律师。

被告襄樊市住房保障和房屋管理局（原襄樊市房产管理局），住所地：湖北省襄樊市樊城区新华路7号。

法定代表人赵新建，该局局长。

委托代理人范文强。

第三人湖北东方拍卖有限公司，住所地：湖北省襄樊市大庆路26号。

第三人襄樊市新中原灯饰有限公司，住所地：湖北省襄樊市中原路万商市场。

法定代表人欧阳玉琴，该公司董事长。

委托代理人刘向东，湖北百龙律师事务所律师。

原告商丘市第二建筑安装工程公司破产管理人（以下简称商丘二建破产管理人）与被告程瑜、襄樊市住房保障和房屋管理局（以下简称襄樊市房管局）、第三人湖北东方拍卖有限公司（以下简称东方拍卖公司）、第三人襄樊市新中原灯饰有限公司（以下简称新中原灯饰公司）确认合同无效纠纷一案，原告商丘二建破产管理人于2008年10月29日向本院提起诉讼，本院作出（2008）商民二初字第38号民事判决，程瑜不服，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院作出（2009）豫法民二破字第1号民事判决。商丘二建破产管理人和案外人新中原灯饰公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2011年12月20日作出（2010）民申字第1415号民事裁定，指令河南省高级人民法院再审本案，河南省高级人民法院再审后作出（2012）豫法民再字第00012号民事裁定，撤销河南省高级人民法院（2009）豫法民二破字第1号民事判决和本院（2008）商民二初字第38号民事判决，发回本院重审。本院于2013年1月30日立案，并于2013年3月29日依法公开开庭对本案进行了审理。原告商丘二建破产管理人的委托代理人付新海，被告程瑜及其委托代理人何贵林，被告襄樊市房管局的委托代理人范文强，第三人新中原灯饰公司的法定代表人欧阳玉琴及其委托代理人刘向东到庭参加诉讼，第三人东方拍卖公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告商丘二建破产管理人诉称：商丘市中级人民法院于2006年4月30日受理商丘市第二建筑安装工程公司（以下简称商丘二建公司）的破产申请，并于2007年11月30日依法宣告该公司破产，经管理人依法核实，位于襄樊市樊城区中原路11号（原31号）万商中心（万商市场）商业楼第3、4层的房产属于商丘二建公司的破产财产。商丘二建公司在人民法院受理破产申请后仍然委托第三人对该房产进行拍卖并和程瑜进行房产买卖，其行为违反了法律规定，应属无效行为。2008年10月21日，二被告在本案房产买卖无效且人民法院已经将商丘二建公司所有财产查封的情况下，仍然将房产登记在程瑜名下，二被告的行为不但侵犯了商丘二建公司的利益，亦严重侵犯了债权人的利益。请求：一、确认商丘二建公司向被告程瑜出售位于襄樊市中原路11号（原31号）万商中心（万商市场）商业楼第3、4层房产及委托第三人拍卖该房产的行为无效；二、确认位于襄樊市中原路11号（原31号）万商中心（万商市场）商业楼第3、4层的房产属于商丘二建公司的破产财产；三、判令二被告赔偿因错误登记而造成的损失5万元。

被告程瑜答辩称：1、商丘二建公司将襄樊市中原路11号万商市场三、四层的房屋出售给被告的行为有效，原告以商丘市中级人民法院于2006年4月30日已经受理商丘二建公司的破产申请为由，主张买卖无效的理由不能成立。拍卖行为发生时适用的是1986年颁布的破产法，该部法律并没有明确规定破产案件受理后，法院宣告企业破产前，破产企业出售财产的行为一律无效，而且，程瑜购买房产属于通过公开拍卖购得，因此，认定买卖行为无效没有依据。2、被告依法取得的财产应受法律保护，本案争议的房屋已经不属于破产财产，被告程瑜属于善意购得房屋，程瑜并不知道商丘二建公司已经进入破产程序，也不知道人民法院裁定查封商丘二建公司财产的时间，更不知道襄樊市樊城区人民法院在审理新中原灯饰公司诉商丘二建公司优先购买权案件中，已经判决商丘二建公司出售房屋的行为无效。综上，被告程瑜是善意、有偿、合法取得本案争议房屋的所有权，依法应驳回原告的诉讼请求。

被告襄樊市房管局答辩称：1、襄樊市房管局作为本案当事人没有法律依据。2、办理房产证是符合法律规定的，若起诉襄樊市房管局应为行政诉讼。

第三人新中原灯饰公司述称：原告与被告程瑜的房屋买卖行为是无效的，同时侵犯了第三人新中原灯饰公司的优先购买权。

根据原告的起诉理由、被告的答辩观点以及第三人的陈述意见，本院确定本案争议焦点为：1、商丘二建公司向程瑜出售房产的行为是否是无效行为。2、被告襄樊市房管局是否是本案适格被告。

原告为支持其诉讼请求，向本院提供两组证据。第一组：1、2003年10月22日襄樊市中级人民法院作出的（2003）襄中执字第202号民事裁定书；2、2004年12月2日襄樊市中级人民法院作出的（2003）襄中执字第202号公告；3、2005年6月23日襄樊市中级人民法院作出的（2003）襄中执字第202-1号公告；4、2006年4月30日商丘市中级人民法院作出的受理破产案件通知书；5、2006年5月9日商丘市中级人民法院发布的（2006）商民二破字第1-1号公告；6、2006年5月10日商丘市中级人民法院发布的公告；7、2006年5月24日人民法院报刊登的破产公告；8、商丘二建公司营业执照副本；9、襄价事字（2002）218号价格鉴定结论书；10、商金信评报字（2008）第21号资产评估报告书及资产评估说明书；11、2006年5月16日东方拍卖公司出具的拍卖成交确认书；12、2006年7月17日襄樊市中级人民法院下发的（2003）襄中执字第202-1号协助执行通知书；13、2006年8月23日被告程瑜向襄樊市地税局第五分局缴纳税款的票据；14、襄樊市房管局发布的公告；15、2006年8月7日樊城区人民法院作出的（2006）樊屏民初字第122-1号民事裁定书；16、2006年8月7日（2006）樊屏民初字第122号协助执行通知书；17、襄樊市樊城区人民法院送达回证；18、樊城区人民法院作出的（2006）樊屏民初字第122号民事判决书。第一组证据证明本案房产归商丘二建公司所有，依法应属于破产财产，商丘二建公司和程瑜买卖本案房产及委托第三人东方拍卖公司进行拍卖的行为违反法律禁止性规定，应为无效行为。第二组：1、2006年9月20日商丘市中级人民法院作出的（2006）商民二破字第1-7号裁定；2、2007年12月5日商丘二建公司破产监管组下发的通知；3、2008年3月14日，河南省及湖北省高速公路通行费票据1张；4、2008年3月14日襄樊市川惠大酒店住宿费票据10张；5、2008年10月13日商丘至襄樊的火车票4张；6、2008年10月14日襄樊至商丘的火车票1张；7、2008年10月15日襄樊至商丘的火车票2张；8、2008年10月13日襄樊市春园宾馆住宿票据6张；9、2008年10月14日襄樊晚报拍卖公告缴费票据1张；10、2008年10月15日襄樊晚报发布的拍卖公告1份；11、付新海2008年10月份手机通话记录清单2份；12、证人张志勇、苏建华的证言各1份；13、2008年10月16日被告程瑜签名的房屋所有权转移登记表1份；14、2008年10月16日被告程瑜签名的办证申请1份；15、樊城区字第70041918、70041919号房屋产权证各1份；16、2008年10月21日，湖北思扬律师事务所向梁园区拍卖行送达的律师函1份。第二组证据证明被告程瑜在2008年10月16日向襄樊市房管局申请办理产权证的过程中，主观上存在恶意，襄樊市房管局在为程瑜办理产权证的过程中存在违法行为，由于二被告的违法行为造成交通费、住宿费、公告费损失3000元。

被告程瑜对原告提供的证据质证认为:对第一、二组证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。证人张志勇、苏建华的证言有异议，证人与原告有利害关系，证言不能作为定案依据。

被告襄樊市房管局对原告提交的第一组证据真实性无异议，认为第二组证据与本案无关，不予质证，房管局办理过户手续合法。

第三人新中原灯饰公司认为原告提交的证据属实，无异议。

被告程瑜向本院提交的证据有：证据一，（1999）襄中民初字第14号民事调解书、（2003）襄中执字第202号民事裁定书；证据二，2006年4月20日，商丘二建公司向东方拍卖公司出具的委托书；证据三，东方拍卖公司的营业执照及该公司刊登的拍卖公告；证据四，东方拍卖公司在2006年5月16日、2006年7月18日分别向程瑜签署的拍卖成交确认书及向襄樊市房管局出具的成交价格说明；证据五，商丘二建公司对襄樊市中级人民法院出具的申请函、（2003）襄中执字第202-1、202-2号协助执行通知书；证据六，程瑜支付房款的凭证；证据七，办理房产证的交费票证；证据八，程瑜为商丘二建公司垫付的办证费用；证据九，房屋所有权证书；证据十，2006年10月21日商丘二建公司法人代表出具的诉讼委托书、2007年3月22日襄樊市樊城区法院民事判决书、2007年7月20日襄樊市中级人民法院民事裁定书；证据十一，2005年6月1日商丘市建委关于“二建公司”改制更名的请示；证据十二，程瑜的身份证；证据十三，7次拍卖公告。以上证据证明被告程瑜取得本案房产属于善意取得，合法有效。证据十四，河南省高级人民法院调解笔录，证明在二审中，被告程瑜又增加80万元房款，且款项已经支付。证据十五，至2010年5月28日，全部款项付清的证据，证明被告程瑜与商丘二建公司之间的纠纷已经解决。

原告对被告程瑜提交的证据质证意见为：对证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十二、十三的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，同时认为证据二、三、四、五、六、七不具有合法性。证据十不具有真实性，证据十一与本案没有关联性。对证据十四、十五真实性无异议，但增加80万元是一种自愿行为，并不能说明与原告达成共识。

被告襄樊市房管局对被告程瑜提交的证据质证认为：商丘二建公司与被告程瑜之间的房屋买卖关系，与被告襄樊市房管局无关，对被告程瑜提交的证据无异议。

第三人新中原灯饰公司对被告程瑜提交的证据质证认为：对证据一、二、三、四真实性无异议，但对证明目的有异议，不能因为拍卖而证明该买卖行为有效，对证据五申请函真实性无法判断，不予认可。对证据六、七不予质证。对证据八以原告的意见为准。对证据九真实性无异议，但不合法。对证据十真实性无异议，但不能证明商丘二建公司属于假破产。对证据十一以原告意见为准。对证据十二、十三真实性无异议，在2005年8月25日合同生效后，第三人是有优先购买权的。对证据十四、十五不能证明原告已经同意，也不能证明买卖行为有效。

被告襄樊市房管局向本院举证的证据有：证据一，（1999）襄中民初字第14号民事调解书、（2003）襄中执字第202号民事裁定书；证据二，（1999）襄中民初字第7号协助执行通知书、（1999）襄中民初字第7号民事裁定书；证据三，2006年4月20日的委托书；证据四，5月16日拍卖成交确认书；证据五，（2003）襄中执字第202-1号协助执行通知书；证据六，襄樊市房管局发布的公告；证据七，（2006）樊屏民初字第122号协助执行通知书、（2006）樊屏民初字第122-1号民事裁定书；证据八，2008年10月16日程瑜的办证申请；证据九，办证税费票据及程瑜身份证；证据十，房屋土地使用证；证据十一，万邦公司房屋产权证；证据十二，房屋所有权转移登记询问表；证据十三，2008年10月22日樊城区人民法院送达的（2006）樊屏民初字第122号协助执行通知书、（2006）樊屏民初字第122-2号民事裁定书、（2006）樊屏民初字第122号判决书。以上证据证明襄樊市房管局在为程瑜办证的过程中不存在违法行为，没有侵犯原告的利益。

原告对被告襄樊市房管局的证据质证认为：对证据真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，襄樊市房管局在为被告程瑜办证过程中存在违法行为，侵犯了原告的合法权益。

被告程瑜对被告襄樊市房管局提交的证据无异议。

第三人新中原灯饰公司对被告襄樊市房管局提交的证据真实性无异议，但认为房管局办理房产证证明不了房屋买卖行为的有效性。

第三人新中原灯饰公司向本院提交的证据有：第一组：1、2003年8月5日，商丘二建公司与新中原灯饰公司签订的《房屋租赁合同》；2、授权委托书；3、交款协议；4、租赁费支付凭证三份；5、房屋腾退协议。证明商丘二建公司与新中原灯饰公司具有租赁合同关系，商丘二建公司若转让房地产，应提前一个月通知新中原灯饰公司，在同等条件下，新中原灯饰公司享有优先购买权，第三人新中原灯饰公司在签订房屋租赁合同时即表示愿意购买租赁房屋，提前交纳了三年的房屋租金。第二组：拍卖成交确认书，证明争议房产于2006年5月16日（商丘中院受理商丘二建公司破产申请后）拍卖成交，拍卖价格低于市场价格。第三组：1、襄樊市樊城区人民法院（2006）樊屏民重字第122号民事判决；2、襄樊市中级人民法院（2009）襄中民再字第57号民事裁定书。证明争议房产于2006年5月16日拍卖成交，但未办理产权转移登记，2007年12月6日，襄樊市樊城区人民法院判决商丘二建公司出售本案争议房产行为无效，该判决经送达双方当事人后均未上诉而生效，程瑜在2008年10月取得争议房产所有权证时，该判决仍在生效状态。第四组：1、2006年4月30日商丘中院（2006）商民二破字第1号受理破产案件通知书；2、2006年5月10日商丘中院受理破产申请公告；3、2006年5月24日《人民法院报》发布受理商丘二建公司的破产申请公告。证明2006年4月30日商丘二建公司的破产申请经商丘中院受理后，商丘二建公司仍于2006年5月16日拍卖公司财产违法，拍卖行为应为无效行为，新中原灯饰公司的优先购买权仍存在。第五组：1、张志勇证言一份；2、苏建华证言一份；3、2008年10月12日《襄樊晚报》拍卖公告一份；4、被告程瑜委托湖北思扬律师事务所对商丘市梁园区拍卖行的律师函。证明商丘二建公司在拍卖成交后，商丘二建破产管理人不同意继续履行争议房屋的买卖合同，程瑜在办理房产证时明知商丘二建破产管理人不同意继续履行合同，其办理产权登记不属于善意取得。第六组：1、2008年10月16日程瑜的房产过户申请书一份；2、2008年10月16日房屋所有权转移登记询问表一份；3、襄樊市房权证樊城区字第70041918、70041919号房产证。证明程瑜于2008年10月21日登记取得争议房屋产权证，程瑜取得产权证不合法。第七组：2008年11月4日商丘中院调查笔录。证明程瑜在办理房屋产权登记时支付房款80万元，未付清220万元购房款，没有履行拍卖成交协议，双方的拍卖成交协议未履行完毕。

原告对第三人提交的证据质证后认为：对证据真实性无异议，但对李德广2005年8月26日出具的15万元收条的证明目的有异议，该款是否为租金不清楚，需进一步核实。

被告程瑜对第三人提交的证据质证后认为：对第一组证据真实性无异议，但不同意第三人的证明目的，1、至2015年仍享有租赁使用权是不成立的，商丘二建公司破产后，已经与第三人解除了合同；2、通知第三人，第三人未参加竞买，以拍卖方式交易的承租人不享有优先购买权；3、提前交付三年租金不成立。对第二组证据有异议，被告程瑜有证据证明购买房产不低于市场价。对第三组证据真实性无异议，但不同意证明目的，襄樊的判决有两份，第三人提交的是第二份，在本案中提交该判决已无意义。对第四组证据有异议，破产申请受理后不准出售财产无法律依据。对第五组证据有异议，证据1、2因证人未出庭，与商丘二建破产管理人有利害关系，不能作为证据使用，被告程瑜购买房产属于善意取得。对第六组证据有异议，被告程瑜办理房产证手续齐全合法。对第七组证据有异议，程瑜办证行为合法。

被告襄樊市房管局对第三人提交的证据质证认为：涉及商丘二建公司与第三人租赁关系和商丘二建公司与程瑜的买卖关系的证据与襄樊市房管局无关，被告襄樊市房管局根据程瑜的申请和齐全手续，在房屋无限制的情况下进行办证行为合法。

本院对各方当事人提供的证据分析认证如下：原告提供的两组证据虽能证明本案争议房产原属于商丘二建公司所有以及商丘二建公司申请破产的事实，但其向被告程瑜出售房产系通过拍卖进行，且被告程瑜已经办理房产证，原告提供的两组证据不能达到其证明目的，被告程瑜的质证理由成立。被告程瑜提供的证据能够证实其购买本案争议房产系通过拍卖合法购买，且举证了其支付购房款的证据，原告对被告程瑜已经支付全部购房款没有异议，本院对被告程瑜所举证据予以采信。被告襄樊市房管局所举证据主要证明其颁证行为合法，颁证行为是否合法不属于本案民事诉讼审查的范围，本院对被告襄樊市房管局所举证据不予采信。第三人新中原灯饰公司提交的第一组、第四组证据主要是证明其有优先购买权，对于优先购买权第三人已经在另案中主张权利，本案中新中原灯饰公司仅是作为无独立请求权的第三人参加诉讼，其关于优先购买权案件的举证与本案无关，本院对其提供的第一、四组证据不予采信。其提供的第二、三、五、六、七组证据不能达到其证明目的，本院对该五组证据不予采信。

根据各方当事人举证、质证意见，本院确认以下案件事实：商丘二建公司取得本案争议房产后，于2005年4月21日至2006年4月20日多次委托拍卖机构对争议房产进行拍卖，均以流拍结束，2006年4月20日，商丘二建公司以220万元底价，委托本案第三人东方拍卖公司对争议房产进行拍卖，2006年5月6日，被告程瑜以220万元的价格竞买成功，当日，第三人东方拍卖公司为被告程瑜签署拍卖成交确认书，被告程瑜交纳了相关税费。2006年4月30日，本院受理了商丘二建公司的破产申请，并于2007年11月30日作出（2006）商民二破字第6-1号民事裁定，宣告商丘二建公司破产。2008年10月21日，第三人襄樊市房管局为被告程瑜办理了房屋所有权登记手续。另查明：被告程瑜于2006年7月31日向商丘二建公司代理人李德光支付购房款80万元，2010年3月12日，通过河南省高级人民法院向原告支付购房款120万元（其中包括程瑜自愿增加的80万元购房款），2010年5月28日向原告支付购房款100万元，现300万元购房款已经全部付清，原告对收到被告程瑜购房款的事实无异议。

本院认为，1986年颁布的《中华人民共和国企业破产法（试行）》第三十五条规定：人民法院受理破产案件前六个月至破产宣告之日的期间内，破产企业的下列行为无效：（一）隐匿、私分或者无偿转让财产；（二）非正常压价出售财产；（三）对原来没有财产担保的债务提供财产担保；（四）对未到期的债务提前清偿；（五）放弃自己的债权。本案中，被告程瑜所购买的位于襄樊市中原路11号（原31号）万商中心（万商市场）商业楼第3、4层的房产系通过公开竞买而取得，不属于无偿转让财产，亦不属于商丘二建公司非正常压价出售财产。另外，被告程瑜不但按照原来拍卖成交价格支付220万元价款，后在双方调解过程中，又增加80万元购房款，且全部300万元购房款已经付清，并办理了房屋登记手续。原告认为被告襄樊市房管局颁证不合法，不属于本案民事诉讼审理范围，本院对襄樊市房管局颁证行为合法与否不予评述。再者，2006年4月30日，本院受理了商丘二建公司的破产申请，被告程瑜虽是2006年5月6日以220万元的价格竞买房产成功，但本案争议房产于2005年4月21日至2006年4月20日经过多次拍卖均流拍，拍卖过程持续一年多，商丘二建公司破产案件立案受理后，商丘二建公司破产管理人应当通知拍卖机构中止拍卖，但没有证据证明商丘二建公司破产管理人向拍卖机构发出任何关于中止拍卖的通知，致使拍卖如期进行，作为买受人的程瑜基于合理信赖有理由相信拍卖机构的拍卖是合法有效的，不能因出卖人的行为瑕疵而让买受人承担不利后果。综上，原告诉请确认位于襄樊市中原路11号（原31号）万商中心（万商市场）商业楼第3、4层的房产属于商丘二建公司的破产财产的理由没有依据，请求赔偿错误登记造成的损失5万元亦没有依据，其诉请应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告商丘市第二建筑安装工程公司破产管理人的诉讼请求。

一审案件受理费24400元，保全费5000元，共计29400元，由原告商丘市第二建筑安装工程公司破产管理人负担。

原、被告双方如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状十五份，上诉于河南省高级人民法院。

                                             审  判  长      代恭伟

                                             审  判  员      陈君善

                                             代理审判员      周克风

                                             

                                             二○一三年七月五日

                                             

                                             书  记  员      常  清