赵清扬与河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案判决书

　　　　原告赵清扬，男，1985年7月3日出生，汉族，住永城市酇城镇。

　　　　被告河南永港商贸有限公司。住所地：永城市东城区车站居委会商城路西段。

　　　　法定代表人谢书振，职务：经理。

　　　　委托代理人任东亚，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。

　　　　原告赵清扬与被告河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月27日向本院起诉，本院当日决定受理。于2013年4月3日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭，于2013年5月22日，公开开庭审理了本案，原告赵清扬，被告永港公司委托代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　　　原告赵清扬诉称，原、被告于2012年3月30日，签订房屋租赁协议，被告将芒山路路西苏杭服饰街桂花街（现女人街）C区18号商铺1间出租给原告用于服饰经营，合同自2012年3月30日至2013年9月30日止，且另送1个月装修期。承诺给原告6年的经营环境，约定合同期内双方有任何一方违约，赔偿违约金30000元。被告于2013年3月20日告知所有商户已经和房屋所有权人解除合同，同月25日，房屋所有权人开始清除商户商铺物品，锁门。根据法律规定，被告构成单方违约。诉请：1、判令被告支付原告违约金30000元；2、被告赔偿原告剩余时间房租8375元；3、被告赔偿原告商铺装修费用9050元。并承担本案诉讼费用。

　　　　被告永港公司辩称，1、由于原告违约在先，依据合同约定，租赁期间为2012年3月30日至2013年3月29日，另外3013年3月30日至2013年9月30日为赠送的免费使用期限，原告没有按合同第五条约定提前3个月支付房屋租金，因此被告有权收回房屋，原告称被告违约并要求赔偿无事实和法律依据。2、退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金30000元过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。如果原告没有损失，不应当再计算违约金。

　　　　综合原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、本案所涉房屋租赁合同，是原告违约还是被告违约；2、原告主张违约金数额是否过高，其诉讼请求应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。

　　　　原告向本院提交的证据材料有：1、2012年3月30日，原、被告签订的房屋租赁协议1份，证明原、被告合同没有到期，被告提前解除合同，构成违约，约定违约金30000元，第一年租赁商铺送六个月使用时间。2、2012年3月30日，被告收取原告商铺租金22000元收据复印件1份，证明原告按合同约定支付租金，履行了合同义务。3、2013年3月9日，被告与房主张艳侠签订的解除合同协议复印件1份，证明被告单方违约，原告已无法继续使用商铺。4、照片4张，证明2013年3月25日，房主清除原告租赁商铺物品的事实。5、苏杭服饰街现状照片2张，证明合同约定租赁商铺使用期6年，现该市场已不存在，系被告违约。6、2013年4月26日，出警民警证明复印件1份，证明目的同证据4。7、收条复印件1份，证明房主已将该房屋租赁他人。

　　　　被告未向本院提交证据材料。

　　　　庭审质证时，被告对原告提交的证据1、2真实性无异议。但该两份证据能证明原告交纳22000元租金系1年的租赁期限，即从2012年3月30日至2013年3月29日，对2013年3月30日至2013年9月30日，系被告赠送给原告免费使用的期限，原告仍应案合同约定在2013年1月29日向被告交纳房租。由于原告没有按期交纳房租，被告按合同第五条约定收回房屋，解除原、被告之间的租赁关系，因此系原告违约在先，原告要求赔偿剩余租金无事实根据。对证据3，应提交原件核实。且房东之子在复印件上已注明此件无效，不能作为有效证据使用。对证据4，无拍摄时间，无法证明原告损失及损失金额，不能支持其举证目的。对证据5，该建材市场的标志系第三人侵权所致，并非是被告改变该标志，且被告将通过法律途径对该建材市场进行维权。对证据6，出警记录内容与原告清扬女装店没有关系。对证据7，该收条与本案无关，不予质证。

　　　　经庭审质证，本院对原告提交的证据1，认为是原、被告签订的房屋租赁协议，能够证明双方存在房屋租赁关系，原告租赁被告商铺1间，房租每年22000元。从2012年3月30日至2013年9月30日止。但被告称2013年3月30日至同年9月30日是其免费赠送原告使用的期限的异议理由成立。双方约定，任何一方违约，支付违约金30000元。对该证明目的，予以采信。对证据2，认为是被告收取原告租金的收据，能够证明其举证目的，予以采信。对证据3，认为是被告解除与房主之间房屋租赁协议，虽系复印件，谢坤亦注有“此件无效”的文字，但被告在该服饰街租赁给他人的房屋也是同时与房主解除了租赁协议，可印证其真实性。且在2013年3月25日，原告所租商铺内物品和被告在该服饰街租赁给他人商铺内物品亦系同时被房主搬出清理，可与证据4、6相互印证。该房屋租赁协议的解除，直接导致了原告与被告之间的房屋租赁协议无法履行，能够证明其举证目的，予以采信。对证据4，认为是原告租赁商铺内物品被搬出清理至门外，门被上锁的照片，客观真实，予以采信。对证据5，认为该照片显示的是西建材大市场的标志，被告否认是其所为，不予采信。对证据6，认为出警证明的内容虽非原告租赁房屋物品被搬出清理的情形，但原告系同时被房主从租赁房屋搬出物品承租人，可作为间接证据与证据3、4相互印证，能够证明原告租赁房屋未到期的情况下，其物品被搬出清理，系被告违约，对该证明目的，予以采信。对证据7，认为是复印件，无法核实其真实性，不予采信。

　　　　根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年3月30日，原告赵清扬（即：乙方承租方）与被告永港公司（即：甲方出租方）签订房屋租赁协议 1份，约定：一、乙方租赁甲方位于车站居委会居，芒山路路西苏杭服饰街桂花街商铺Ｃ区，18号商铺1间用于商业经营。约定房租每年每间22000元，第二年不变，第三年每年每间递增不高于30%，到合同结束为止。……三、甲方允许乙方对商铺进行必要的装修和装饰，合同到期恢复原貌……四、乙方租赁的商铺合同没有到期不得私自转让。合同到期享有优先租赁权。乙方必须遵守甲方的公司管理规定，不得在市场内打牌，要文明诚信经营，不得讹买讹卖，必须经营服饰等。五、合同签订日期起算租金，以后每年提前三个月预交租金，如不按时交清房租，公司有权收回房屋，无需通知乙方，甲方有权对外出租。甲方给乙方陆年的经营环境。自2012年3月30日至2013年9月30日止。六、违约责任：合同期内甲乙双方有任何一方违约，赔偿违约金30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利。七、第一年租商铺送六个月等条款。被告在合同上又注明送一个月装修期。原告于签订合同的当日交付被告1年租金22000元，被告将商铺交与原告经营。

　　　　2013年3月9日，被告与房主张艳侠签订解除合同协议，内容为：双方同意解除2012年2月9日签订的《房屋租赁协议A》，此协议签订之日双方无债权债务纠纷。本协议双方签字盖章后即生效。2013年3月25日9时许，房主将原告租赁商铺内商品强行搬出清理，将房门上锁。原告及其他租赁被告房屋的承租人同时被房主搬出清理物品时，即拨打110报警电话，永城市公安局新城派出所民警前往现场了解情况，做疏导工作。原告亦将店内物品被搬出的情形拍摄了照片。

　　　　本院认为，原、被告于2012年3月30日，签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，原告租赁被告商铺1间，房租每年22000元，租金从合同签订之日起计算，即从2012年3月30日至2013年3月29日，为1年的租赁期限，原告也是支付1年的租金22000元。那么，从2013年3月30日至同年9月30日的期限，则为被告赠送原告免费使用的期限，合同第七条亦有此约定，被告该辩称理由成立。但被告另有送原告一个月装修期的约定。在原、被告房屋租赁合同未到期的情况下，被告却与房主签订了解除房屋租赁协议，进而房主将原告租赁商铺中的物品强行清理搬出，致使原告无法经营，责任实属被告，则构成对原告的违约。被告辩称，系原告违约在先，其没有按合同第五条约定提前3个月支付房屋租金，被告有权收回房屋的理由不能成立。被告辩称，退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案中，原告按约定交付1年租金，但合同有第二年不变，第三年每年每间递增不高于30%，到合同结束为止，以及合同到期原告享有优先租赁权和被告给原告6年经营环境的约定。则无法确认原告的实际损失数额，也就不能确认原告主张的违约金数额过高，被告该辩称理由亦不能成立。鉴于此，原告按约定要求被告支付违约金30000元，理由正当，于法有据，应予支持。原告要求被告赔偿剩余时间房租8375元，因合同约定房租每年22000元，原告也是按此约定交付，其所租房屋已使用至物品被搬出时的2013年3月25日，至租赁期1年还相差5天，加上另送一个月装修期，合计35天，被告应退还（即：赔偿）原告租金2110元（即：22000元÷365天×35天≈2109.58元）。而被告赠送原告免费使用六个月的期限，则不应退还租金。原告要求被告赔偿商铺装修费用9050元的诉求，证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　　　一、本判决生效后十日内，被告河南永港商贸有限公司退还原告赵清扬租金2110元，并支付违约金30000元。

　　　　二、驳回原告赵清扬的其他诉讼请求。

　　　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　　　一审案件受理费985元，被告负担800元，原告负担185元。

　　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 长  张 振 环

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员  张 良 鹏

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 员  陈    军

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  二Ｏ一三年六月二十八日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书 记 员  李 丹 永